청약통장을 소유한 사람이라면 판교신도시 분양가에 대해 관심이 높을텐데요. 판교신도시에 공급될 아파트 용지의 세부내역과 조성원가 등 윤곽이 모두 드러났습니다. 건교부 출입기자와 함께 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 권영훈기자!!! 먼저, 분양가 상한제가 적용되는 25.7평 이하 아파트의 경우 당초보다 많이 올랐다죠? 오는 11월 7274가구가 일반분양될 전용 18~25.7평형의 택지 감정가는 평당 850만~1054만5000원으로 평균 928만원선입니다. 용적률을 감안해 가구당 택지비로 환산하면 평당 566만3000~641만1000 원 선입니다. 여기에 정부가 고시한 표준건축비(평당 339만원)에 지하주차장 건축비,가산비용 ,친환경인증 인센티브 등을 감안하면 건축비 총액은 평당 385만원 안팎인데요. 따라서 건축비와 가구당 택지비를 합친 실제 분양가는 동판교가 평당 951만30 00~1026만1000원으로 추산됩니다. 특히 서판교에서도 가장 서쪽에 있는 A1-1블록(225가구)의 경우 분양가가 평당 1026만1000원으로 중소형 평형 중 가장 비싼 아파트가 될 전망입니다. 이는 지금까지 공공택지에서 분양된 아파트 중 중소형으로는 택지비나 분양가 모두 사상 최고가를 기록한 것입니다. 하지만, 건축비 총액 중 지하주차장 건축비나 친환경인센티브 등이 주택업체별로 20만~30만원 안팎 차이가 날 수 있어 실제 분양가가 평당 1000만원을 밑돌 가능 성도 배제할 수 없습니다. 이와함께 일반분양분이 406가구에 불과한 전용 18평이하의 경우 택지 조성원가는 평당 743만원이다. 따라서 실제 택지공급가격(조성원가의 95%)은 705만8000원선이다. 용적률을 감안한 가구당 택지비와 건축비를 합치면 이들 아파트의 분양가는 평 당 831만7000~855만5000원이라는 계산이 나온다. 중소형평형은 천만원선이 될 것 같고, 병행입찰제가 적용되는 25.7평 초과의 경우 분양가는 어떻습니까? 40평대 이상 분양가는 1500만원 이하 추정할 수 있습니다. 전용면적 25.7평을 넘는 중대형 아파트의 경우 분양가.채권병행입찰제가 적용돼 주택건설업체들이 써내는 예상분양가나 채권매입액에 따라 달라지는 만큼 실제 분양가를 추정하기 어려운데요. 하지만, 택지 감정가와 분양평가 기준가격을 근거로 어느 정도 추정이 가능합니다. 판교의 중대형 택지 감정가는 평당 971만~1334만원으로 평가됐는데요. 이를 근거로 계산한 가구당 택지비는 평당 626만6000~762만3000원입니다. 이 때 중대형 평형에도 분양가상한제가 적용된다고 가정하면 분양가는 평당 1 011만6000~1147만3000원 선입니다. 하지만 중대형은 분양가가 자율화돼 있어 이는 어디까지나 산술적인 계산에 불과합니다. 또 한가지 변수가 있는데요. 정부는 최근 분당의 30평형대 평균가격을 감안할 때 판교는 평당 1500만원 안 팎이 기준가격으로 제시될 것이라고 밝힌 바 있습니다. 특히 기준가격보다 분양가를 더 높게 써낸 업체는 채권액에서 얻은 점수보다 더 큰 감점을 받도록 평가기준이 정해져 있어 자칫 아파트 용지 자체를 아예 공급받지 못할 소지가 많습니다. 이렇게 볼 때 주택업체들이 제시하는 판교 중대형 분양가는 감정가로 계산한 분 양가(평당 평균 1100만원)보다는 높고,기준가격(1500만원)보다는 낮은 수준이 될 가능성이 큽니다. 따라서 판교의 택지를 공급받으려면 기준가인 평당 1500만원에 가장 근접한 분 양가를 제시하면서 채권을 많이 매입하는 업체가 유리한 것으로 분석됩니다. 분양가는 이렇게 추정되지만, 시민단체들은 터무니없이 올랐다며 반발이 만만치 않던데요. 경제정의실천연합이 건설교통부가 판교신도시 택지공급가격을 평당 614만원에 승인한 것에 대해 크게 반발하고 나섰습니다. 택지공급가격에 추가로 표준형 건축비와 부대비용 등을 합하면 평당 분양가가 1000만원대에 육박해 무주택 서민들에게는 '그림의 떡'이라는 주장인데요. 경실련은 성명서를 통해 30평형대가 3억원이 넘는 상황이어서 무주택 서민들이 도저히 감당할 수 없는 높은 수준이라고 밝혔습니다. 경실련은 특히 "판교 택지공급가격은 용적률 151%를 적용하지 않을 경우 평당 평균 928만원선으로 동탄신도시 택지가격(평당 360만원)보다 2.6배나 비싸다며 토지공사의 땅장사를 건교부가 앞장서서 인정해주는 셈"이라고 비난했습니다. 경실련 관계자는 "판교의 고분양가는 인근 아파트값 상승을 유도하는 등 걷잡을 수 없는 집값 불안을 가져올 것"이라고 지적했습니다. 이와함께 택지지구 개발사업의 전면적 개혁과 국민주거안정을 위해서는 공공택지는 주택공사 등 공공기관이 시행을 맡고 민간건설사는 단순 시공사로 참여하는 공영개발 방식이 시급히 도입해야 한다고 촉구했습니다 청약통장 소유자들 가운데 판교신도시에 당첨만 되면 1억원이상 차익을 거둘 수 있다는 얘기가 있던데요. 어떤가요? 판교 일부 지역의 국민주택 규모 (전용 25.7평) 이하 아파트의 평당 분양가가 최고 1000만원을 넘는 것으로 나타났지만 당첨될 경우 차익은 여전히 클 것이 라는게 대체적인 시각입니다. 인근 분당지역의 아파트 매매가격이 평당 1300만원을 넘고 중대형 주상복합이 2500만원에 이르는 점을 감안하면 신도시로서 쾌적성이 뛰어난 판교의 매력은 이를 능가한다는 것인데요. 판교신도시 분양에서 당첨만 되면 현재의 분당 시세를 기준으로 볼 때 25평형 은 1억원, 30평형대는 2억~3억5000만원, 중대형은 1억7000만~3억원의 시세차익 이 가능할 것으로 전문가들은 예상했습니다. 권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr