[부동산포커스] 수도권 청약전략 바뀐다
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(앵커)
부동산 이슈를 진단해보는 부동산포커스 시간입니다.
지난 17일 정부가 판교와 재건축 관련 수도권 집값안정 대책을 내놓았는데요.
이번 대책의 주요 내용을 짚어보고, 이에 따른 청약전략까지 세워보도록 하겠습니다.
도움말씀에 유니에셋 김광석 팀장 나오셨습니다.
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(앵커1)
정부가 지난주 판교와 재건축 규제내용을 담은 수도권 안정대책 냈는데요.
우선, 부동산시장에도 적지않은 변화가 예상됩니다. 어떤가요?
(답변)
우선 2.17 주택시장 안정대책을 소개하면, 판교 분양이 당초 내년 말까지 4회 분산 분양을 하기로 했던 것을 올해 11월쯤 2만1천가구를 일괄 분양하기로 했습니다.
재건축 개발이익환수제를 2월 임시국회에서 처리하고 4월 중 시행하고, 재건축 안전진단 강화, 초고층 재건축 제한 등을 한다는 방침입니다.
판교 분양을 앞두고 문제점도 많고 말도 많은데 것 같은데요.
실제 판교는 분당, 용인 등 판교 인근 지역 중대형평형 가격이 급등하는 빌미가 됐습니다.
분당에 위치한 40~50평형대 아파트 가격은 2~3주새 5천만~1억원 가량 가격이 상승했고 용인 아파트 가격도 상승세를 보였습니다.
용인이나 분당 중대형평형 아파트 가격이 상승하기 시작한 시점은 채권입찰제가 적용되는 판교 중대형평형 아파트 가격이 평당 2천만원이 넘어설 것이라는 전망이 나오기 시작한 2월초부터입니다.
그런데 이번 대책으로 판교 중대형평형도 사실상 분양가 규제를 받게 되어 이런 판교발 상승세를 꺽일 것으로 예상됩니다.
그리고 이번규제에 따라 재건축 아파트도 영향을 많이 받을 것으로 생각되는데요.
잠실 주공 등 강남권 저밀도 재건축 아파트 중심 가격이 상승세가 고밀도 재건축 아파트로 이어지는 시작한 시점에 대책이 나와 상승 열기에 찬물을 부은 격이 됐습니다.
때문에 재건축 시장은 당분간 안정세를 보일 가능성이 높습니다.
(앵커2)
이번 대책으로 부동산시장 침체를 우려하는 목소리가 높습니다.
주요 대책내용을 하나씩 점검해주시죠.
(답변2)
앞서 말씀 드린대로 판교 분양이 당초 내년 말까지 4회 분산 분양을 하기로 했던 것을 올해 11월쯤 2만1천가구를 일괄 분양하는 것으로 가닥을 잡았습니다.
이에 따라 일반 청약자들이 올 11월 이전까지는 청약을 미룰 가능성이 많고요.
분양시장 침체로 이어질 가능성이 많습니다.
그리고 기존 전용면적 25.7평형 초과아파트에 적용되던 채권입찰제를 보완한 이른바 채권 분양가 병행입찰제를 도입하겠다고 밝혔는데요.
병행입찰제는 판교에서 25.7평 초과 중대형평형 아파트를 지을 수 있는 택지를 채권액은 높게 쓰고 분양예정가는 낮게 쓴 업체에게 공급한다는 내용입니다.
쉽게 말해 택지는 비싸게 사서 싸게 팔 건설업체에게 택지를 공급하겠다는 말입니다.
그렇게 되면 주택의 품질이 저하될 것이라는 의견이 많습니다.
그리고 재건축 아파트 이익환수제를 2월 임시국회에서 개정을 추진하고 4월에 예정대로 시행한다는 방침입니다.
이럴 경우 법시행전 분양승인을 받지 못한 단지는 개발이익환수제를 적용받아 일반아파트와 함께 임대아파트를 일정부분 지어야 합니다.
초고층 재건축 아파트에 대해서도 집값 상승 우려가 있는 지역을 초고층을 억제하겠다고 밝혔습니다.
초고층 아파트를 짓기 위해서는 소형주택 의무비율 완화, 용적률 증가 등의 규제 완화 조치가 있어야 하는데 이를 원천적으로 금지 할 방침입니다.
이는 강남권 아파트 신규공급 그만큼 줄게 된다는 것으로 당장은 집값이 잡힐지 모르지만 공급 부족으로 가격이 한 세대를 걸러 다시 오를 위험성이 있습니다.
(앵커3)
그렇다면 판교 분양은 어떤식으로 진행되나요?
(답변3)
당초에는 올해 6월부터 내년 하반기까지 4회에 걸쳐 매회 5000가구씩 분양키로 했었던 것을 올 11월에 임대아파트 4000가구를 포함 2만1000가구(중대형 6000가구)를 일괄 공급키로 했습니다.
분양가 상한제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하 주택에 대해서는 인터넷으로 청약을 받고 청약기간을 연장해 과열 분위기를 식힌다는 방침입니다.
(앵커4)
정부는 공급확대로 시장 근본문제를 해결하겠다고 밝혔는데요.
신도시개발예정지를 살펴보면?
(답변4)
정부는 수도권 집값안정 대책의 일환으로 지난해 말 지정한 경기도 양주 옥정과 남양주 별내, 고양 삼송 등 택지지구 3곳을 친환경적이고 쾌적한 전원도시로 건설, 수도권 주택 수요를 충족시키겠다고 밝혔습니다.
3개 지구 중 양주 옥정은 일반택지지구, 나머지 2개 지구는 국민임대단지로 지정돼 있습니다.
3개 지구는 전체적인 개발면적에는 변동이 없으나 인프라나 주거환경 측면에서 신도시 수준으로 개발될 예정입니다.
녹지율은 (25% -> 35%) 높이고 용적율을 (200% -> 150%) 낮춰 쾌적한 도시로 만들 예정입니다.
이밖에 택지지구가 기존의 인프라시설을 그대로 활용한다면 신도시는 전철과 도시고속도로 등 인프라시설을 새로 구축하게 된다.
그러나 지리적으로 강남권과 지리적으로 멀고, 임대주택이 전체 물량의 50% 가량을 차지하고 있어 개발에 회의적인 시각도 많은 편입니다.
3개지구 모두 2007년에나 돼야 일반분양이 가능할 것으로 예상됩니다.
(앵커5)
건설사 과열입찰을 막는다는 내용도 공급업체측에서 주목할만한 사안인데요.
실제로 판교 입찰경쟁을 잠재울 수 있을까요?
(답변5)
판교는 일반인들에게 꿈의 도시로 불리는 만큼 관심이 많은 곳인데요. 이런 건설업체에도 마찬가지라고 할 수 있습니다.
최근 판교에 대한 일반인들의 관심을 보면 분양가와 상관없이 묻지마 투자도 상당할 것이라고 예상됩니다.
따라서 건설업체 입장에서도 놓칠 수 없는 기회 곳이라고 할 수 있습니다.
이번에 채권 분양가 병행입찰제가 도입으로 건설업체가 판교를 택지를 분양받기 위해선 채권을 많이 사고 분양가는 낮춰야 할 수밖에 없게 됐는데요.
판교 열기로 볼 때 과당 경쟁이 예상됩니다.
이는 곧 아파트 품질 저하로 이어질 수 있음을 의미합니다.
(앵커6)
그럼, 수요자입장으로 돌아와서, 청약전략 어떻게 세워야 할까요?
(답변6)
청약경쟁률은 원래 예정대로 6월에 시범단지를 5000가구 분양할 때보다 낮아지게 됩니다.
40세 이상 수도권 거주 10년 이상 무주택자가 전용면적 25.7평 이하 아파트에 모두 청약한다면 경쟁률은 139대 1, 일반 1순위자는 1109대 1 정도로 여전히 높은 경쟁률이 예상됩니다.
반면 25.7초과 주택 1순위 경쟁률은 192 대 1정도로 무주택 공급을 제외하곤 가장 경쟁률이 낮을 것으로 추산됩니다.
따라서 무주택자가 아니고 자금 운용만 가능하다면 청약예금으로 전환하고 중대형 평형을 청약하는 것이 청약 경쟁률을 높일 수 있는 방법입니다.
그러나 판교 당첨 확률이 거의 없는 청약 2,3순위 과감하게 동탄, 용인, 분양 등의 지역에 판교이외 지역에 관심을 가져보는 것이 좋을 것 같습니다.
권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr