최근 부동산 시장을 단적으로 표현하면 기나긴 터널을 통과하고 있다고 할 만큼 어두워만 보입니다. 지난 14일 표준 단독주택 가격 공시 또한 잠잠한 부동산 시장을 더욱 위축시킬 우려가 높은 상황인데요. 과세 표준액이 시가의 80%까지 올라 단독주택 보유자들의 세부담이 늘어나면서 반발치 만만치 않다고 합니다. 자세한 내용 취재기자와 함께 알아보겠습니다. 부동산팀 권영훈기자가 자리에 함께 했습니다. 먼저, 표준 단독주택 가격 공시내용부터 살펴보죠. 건설교통부가 지난주 전국 450만 단독주택의 3% 수준인 13만 5천호를 표준주택으로 선정해 가격을 공시했습니다. 올해부터 도입되는 주택가격공시제를 위해 첫 단추를 끼운 것인데요. 이번 표준주택 가격은 앞으로 시군구에서 436만 5천호의 개별주택가격은 물론 공동주택가격 산정시에도 산정기준이 될 예정입니다. 또, 지방세인 재산세와 취득.등록세와 국세인 종합부동산세 등의 과세자료로 활용돼 부정확한 시가반영으로 발생한 과세 불형평성 문제가 해소될 것으로 정부는 기대하고 있습니다. 한남동 유엔빌리지가 가장 비싼 단독주택으로 올랐다는데요. 세부적으로 표준주택가격 평가는 어떻게 이뤄졌고, 분포현황이 궁금합니다. 표준주택 선정과 가격평가는 감정평가사 1천2백여명이 동원돼 심의절차를 거쳐 확정됐습니다. 건설교통부는 지자체별, 건물유형별, 용도지역별로 대표성이 있는 주택을 표준주택으로 선정했다고 밝혔습니다. 시도별 분포현황을 보면, 경북이 1만8천여가구로 가장 많고, 수도권 지역이 전체의 20%에 달하는 것으로 조사됐습니다. 특히, 표준주택은 올 1월 1일을 기준으로 시가의 80% 수준에서 책정했는데요. 과거 실제시가의 30~40% 수준이던 과세 시가표준액이 30%이상 상향 조정된 것입니다. 가격별로 서울시 용산구 한남동 유엔빌리지가 27억 2천만원으로 가장 비싼 단독주택에 올랐습니다. 다음으로 이태원동 하얏트호텔인근 단독주택과 방배동 서래초등학교인근 단독주택 순으로 가격이 높았습니다. 최저가격으로 평가된 곳은 경북 봉화면에 있는 농가주택이 차지했습니다. 다음으로 경북 봉화군과 영양군에 있는 농가주택은 70만원도 채 안되는 것으로 나타났습니다. 건교부는 표준 단독주택 가격 공시에 이어 오는 4월 30일 나머지 개별 단독주택과 함께 중소형 연립과 다세대주택 등 공동주택 226만가구의 가격을 공시할 예정입니다. 632만 가구에 달하는 아파트와 대형 연립주택은 공시가 1년 늦춰져, 내년부터 시행될 계획입니다. 이번 발표로 세부담이 얼마나 늘어난 지가 관심사항일텐데요. 어떤가요? 결론적으로 보유세 즉, 재산세의 경우 대도시 고가주택은 상당부분 오르지만, 대부분의 중저가 주택은 오히려 낮아집니다. 특히, 정부가 보유세 상승률을 전년도의 50%로 한정해 세부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 하지만, 거래세가 문젭니다. 거래세인 취득.등록세율은 기존 5.8%에서 4%로 낮아졌지만, 공시가격이 시가의 80%로 크게 올라 거래세 부담은 두배이상 늘어나게 됩니다. 때문에 오는 5월 이후 단독주택을 살 사람에게는 엄청남 부담이 될텐데요. 구체적인 사례를 통해 살펴보겠습니다. 서울 성북구 성북동에 위치한 13억 4천만원의 단독주택은 거래세는 0.12% 오르고, 보유세 부담은 무려 30%가까이 증가하게 됩니다. 서울 서초구 반포동 5억 6,800만원짜리 단독주택은 거래세는 3.52% 오르는 반면, 보유세는 소폭 낮아집니다. 경북 구미시 형곡동 9천600만원짜리 단독주택은 과세표준이 소폭 올라 거래세와 보유세 모두 낮아질 예정입니다. 건교부는 단독주택의 경우 대부분 보유세 부담이 낮아지게 되지만, 일부 고가주택의 경우 그동안 저평가된 관계로 보유세 부담이 늘어나게 된다고 설명했습니다. 부동산 시장이 하락국면에 있는 가운데, 이번 발표로 세부담 여파가 상당할 것 같습니다. 특히, 단독주택 매매자체가 어려워질 것으로 보이는데 여러모로 후유증이 심상치 않아 보입니다. 이번 단독주택 표준가격 공시는 재산세와 종부세 등 보유세제 개편방향과 맞물려 돌아갑니다. 때문에 부동산 가격평가체계가 변화가 예상돼 단독주택과 다세대, 다가구의 세금부담은 불가피할 전망입니다. 우선, 단독주택은 4월 30일 이전에 매입하면, 과표를 행자부의 시가표준액인 30~40%로 적용받아 거래세 인하혜택이 있었습니다. 하지만, 4월 30일 개별주택가격이 고시되면 시가의 80%를 반영한 공시가로 바뀌면서 세금부담이 2배이상 늘어나게 됩니다. 이처럼 매입부담이 늘어나면서 일단 재개발지역의 투자환경이 악화될 전망입니다. 또, 단독주택이나 다세대는 재개발지역이나 뉴타운 등 일부 수요자의 부담으로 돌아가게 됩니다. 장기적으로 보유세나 거래세를 합산하는 종합부동산세로 가기 위한 전기를 마련했다는 점은 어쩔 수 없지만, 수요자 대책마련도 시급한 상황입니다. 예컨대, 공동주택 소유자에게 취.등록세 면제나 감면혜택을 주듯이 단독주택이나 다가구도 세제지원이 필요합니다. 또, 보유세 부담을 늘리고 거래세는 낮추는 게 정부의 의지인만큼, 매수할 때 부담을, 하지만 매도할때는 덜어주는 양도세 혜택을 주는 방법도 있을 수 있습니다. 다음으로 지방 소형 단독주택이 아닌 이상, 수도권 세금부담은 늘어날 전망입니다. 올해는 전년보다 50%까지 상한선을 뒀지만, 다주택자들은 내년부터 세부담이 만만치 않을 것으로 보입니다. 끝으로 이번 공시가격에 대한 이의신청도 상당할 전망입니다. 건설교통부는 이와함께 표준주택가격을 소재지에 비치해 언제나 열람할 수 있도록 하고, 오는 2월 14일까지 한달동안 이의신청을 받을 계획입니다. 하지만, 정부가 발표한 표준주택 공시가격에 대해 의문을 품은 단독주택 소유자들이 늘면서 이의신청도 폭주할 것으로 보입니다. 단독주택 소유자들의 이의신청이 이어진다면 분명 문제가 될 게 뻔한데요? 이의가 있는 주택소유자와 이해당사자는 공시일로부터 30일이내 즉, 다음달 14일까지 이의신청서를 작성해 건교부 주택시가평가팀으로 제출해야 합니다. 건교부는 이의신청분에 대해 감정평가사를 동원해 주택가격을 재조사, 평가해 한달뒤인 3월 14일 조정가격을 공시할 예정입니다. 하지만, 다음 달 14일까지로 예정된 이의신청 기간 중에도 공시가격에 대한 주민들의 불만이 잇따를 것으로 예상됩니다. 일부에선 평가작업이 졸속으로 이뤄졌다는 지적도 나오고 있는 상황입니다. 건교부가 4명의 직원으로 주택시가평가팀을 구성한 것은 지난해 10월 7일로 단독주택 13만5000가구에 대한 공시가격을 산정하기에는 시간이 너무 촉박했다는 평가가 적지 않습니다. 표준가격은 감정평가가 조사, 평가했지만, 개별가격은 일반공무원 등 비전문가가 비준표에 따라 추출하기 때문에 공신력에도 문제를 있을 수 있습니다. 단독주택 보유자들은 이의신청과 관련해 대표성을 갖은 표준주택의 경우 가격이 중간선에서 결정돼 실제 시가와 격차가 심한데다가, 지역도 광범위해서 일일히 비교하기가 쉽지 않다고 말합니다. 그리고, 이의신청이 폭주할 경우 2개월 넘게 걸려 공시가격을 발표했는데, 재고시 시점을 맞추는 데에도 어려움이 따를 전망입니다. 특히, 보유세 부담이 많이오른 고가주택 소유자들 대부분이 이의신청을 할 것으로 보여, 오는 4월 30일로 예정된 개별주택 고시작업마저 혼란이 예상됩니다. 정부의 강력한 부동산 억제책은 줄곧 나오고 있는 모습인데요. 거래를 묶는 정부정책 여파로 부동산 시장위축이 우려되고 있습니다. 시장은 올들어 건설경기 부양책을 목메어 기다리고 있는 상황입니다. 매매가 사라진 지 오래고, 정부가 내놓는 부동산정책마다 시장 활성화와 거리가 멀어 보입니다. 시중 부동자금이 4백조원을 웃돌고 있지만, 2백조원 이상이 부동산에 묶여 있습니다. 특히, 단독주택이나 다가구 세금부담자가 대부분 서민이란 사실은 큰 문제라 할 수 있습니다. 지난해 아파트에 이어 단독주택까지 시가의 80% 수준으로 높이는 방식으로 부동산세제를 개편한다면 시장은 더욱 위축될 수 밖에 없습니다. 10.29 대책이후 서울 강남의 고가 아파트는 강보합세를 지속하는 반면 연립·다세대주택 등 서민용 주택만 30% 가까이 폭락한 게 현실입니다. 여기에다 담보로 잡힌 서민용 주택만 경매 매물로 쏟아지고 있는 상황입니다. 일부 시장전문가들은 "부동산 경기를 살리기 위해 거래에 숨통을 트여줘야 하며, 이를 위해 거래세 인하가 선행돼야 한다"고 지적합니다. 이런 상황에서 세부담이 늘어나기만 한다면 조세형평성이란 정부의 취지도 점차 무색해질 것으로 보입니다. 주택가격공시제도가 부동산시장을 선진화하기 위한 단초라는 것은 자명합니다. 하지만, 큰고기를 잡으려다 작은고기들이 다친다면, 문제가 아닐 수 없습니다. 아무쪼록 부동산 세제와 관련해 특단의 대책이 필요해 보입니다. 지금까지 부동산팀 권영훈기자였습니다. 권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr