정부가 내년 3월부터 시행될 예정인 일명 원가연동제로 불리는 분양가상한제와 채권입찰제를 주요 내용으로 하는 주택법 시행령을 발표하면서 부동산 시장에 적잖은 혼란이 일고 있습니다. 바로 청약 대기자들이 가장 고대하고 있는 판교 청약시장에 상당한 변화가 예상되기 때문인데요, 오늘 이 시간에는 정부에서 밝힌 시행령 내용은 무엇이고 이 법안이 판교를 비롯한 내년 청약시장에 미칠 영향, 그리고 이런 상황에서 투자 전략은 어떻게 마련해야하는지 등에 대해 전반적으로 살펴보는 시간 마련했습니다. 자세한 설명을 위해 건교부를 출입하는 보도본부의 유은길 기자 자리에 함께 했습니다. 일단 내년부터 청약자격이 대폭 바뀐다는데 어떤 내용이 어떻게 바뀌는 겁니까? 청약자격과 관련해 지금은 투기과열지구내에서 25.7평 이하 아파트의 경우 35세 이상 5년이상 무주택 가구주에게 75%를 우선 분양하고 있습니다. 그러나 이것을 이제 내년 3월부터는 분양가상한제 적용 아파트의 경우 40세이상 10년이상 무주택자에게 물량의 40%를 우선 공급하는 것으로 바뀌는 것입니다. 또 지금은 재당첨에 제한이 없어 다시 청약을 할 수는 있었지만 내년부터는 분양가상한제 아파트 당첨사실이 있으면 수도권과밀억제권역과 성장관리권역의 경우 앞으로 10년간, 기타 지역은 5년간 재당첨을 제한해 당첨사실이 있으면 향후 상당기간동안 청약자체를 할 수 없게 되는 것입니다. 이와함께 분양가상한제와는 상관없이 지금은 투기과열지구에서 당첨되면 5년간 1순위 자격을 박탈하고 2순위로는 청약이 가능했으나 앞으로는 당첨자의 경우 이후 10년간 1순위 자격을 가질 수 없게 됩니다. 청약자격 외에도 부동산과 관련해 여러 가지 다른 제도들도 일부 변경이 있는 것으로 알고 있는데, 그밖에 어떤 내용들이 어떻게 바뀌는 겁니까? 먼저 분양권 전매제한 기간에 있어 변화가 있습니다. 최근 도입된 안에 따르면 대구 부산 광주 울산 창원 양산 등은 1년간 전매를 할 수 없고 나머지 지역은 소유권이전등기때까지 전매할 수가 없습니다. 그러나 내년부터는 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역의 경우 계약후 5년간 분양권을 전매할 수 없으며 기타지역은 3년간 전매가 제한됩니다. 한마디로 전매를 더욱 규제하겠다는 것입니다. 또 지금은 분양원가가 공개되지 않지만 내년부터는 택지비와 공사비, 설계감리비 등 일부 항목이 공개돼 소비자들의 알권리를 충족시킬 예정입니다. 그리고 참고로 일단 앞서 말씀드린 청약자격 제한 강화 내용과 관련해 사실 내년부터 바뀌는 아파트 분양 관련 법규의 두가지 틀을 먼저 인식할 필요가 있습니다. 즉 내년부터는 소위 원가연동제라고 불리는 분양가상한제와 채권입찰제가 도입된다는 점입니다. 다시말해 전용면적 85제곱미터를 기준으로 이를 평수로하면 25.7평이 기준점이 되는 것입니다. 내년부터는 25.7평이하의 아파트는 분양가상한제가 도입돼, 건교부가 정하는 일정 가격 이상으로 아파트를 분양할 수 없게 됩니다. 터무니없이 비싼 아파트 분양가를 차단하겠다는 정부 방침입니다. 또 25.7평이상 아파트의 경우는 채권입찰제가 적용돼 주택용지에 대해 각 건설사들은 완전경쟁입찰방식으로 채권입찰을 해야하기 때문에 개발에 대한 수익을 정부가 상당부분 거둬들이고 정부는 이익환수부분을 다시 임대주택 등 공공주택개발을 위해 정부가 사용하겠다는 것입니다. 결국 대형아파트는 올해보다 비싸지고 소형아파트는 다소 싸질 수가 있는데 이렇게 서민들이 혜택을 받는 만큼. 필요이상의 불로소득을 차단하겠다는 정부의 계산입니다. 사실 국민입장에서는 이렇게 부동산 관련 제도가 크게 바뀌는 것은 좀 갑작스럽다고 느낄 수도 있을 것 같은데, 어떤 과정을 거쳐 이렇게 제도가 바뀌는 겁니까? 네, 국민입장에서는 좀 당혹스럽고 갑작스럽다 이렇게 느낄 수가 있는데 사실 주택법 개정안은 이미 건교부에서 연초부터 계획한 일이고 사실 지난해 10.29부동산대책의 마스터플랜하에 진행되고 있는 과정이라고 볼 수 있습니다. 다만 지금까지는 전체적인 틀에서 분양가상한제와 채권입찰제는 이미 알려진 사실이고 이에 따른 나름대로의 준비는 되어 있었으나 청약자격 제한 강화는 좀 예상하지 못한 부분이 있어 의외일 수 있습니다. 그러나 지난 12월8일 큰 틀의 주택법개정안이 국회를 통과함에 따라 세부 하위법령안을 건교부에서 준비한 것이고 바로 앞서 말씀드린 내용들이 건교부에서 어제 발표한 세부안이 되는 것입니다. 이 안은 입법예고 기간을 거쳐 예정대로 진행될 경우 내년 3월부터 본격 적용될 예정입니다. 정부가 이렇게 청약자격을 비롯해 관련 법규를 크게 변경시키는데는 나름대로 정책 의도가 있을 텐데요, 정부가 목표로 하는 이번 정책의 의미는 어떤 겁니까? 한마디로 말씀드리면 투기를 잠재우고 무주택 서민들에게 우선적으로 확실히 주택을 마련해 주겠다는 것입니다. 현재 대다수 청약대기자들은 내년 6월로 예정된 판교분양을 마치 로또복권처럼 기다리고 있는 것이 사실입니다. 이런 상황에서 정부가 기존 법률대로 분양을 허가할 경우 판교 청약은 투기 광풍으로 이어질 것이 불을 보듯 뻔하기 때문에 판교청약에 대한 불을 미리 잠재우고 실수요자들에게 우선적인 분양을 허용하겠다는 것입니다. 또 오랜세월동안 무주택으로 있는 서민들에게 보다 양질의 주택을 먼저 제공하겠다는 정부의 확고한 의지표명으로 이해할 수 있습니다. 정부가 사실 선의로 정책을 시행하고 변경하더라도 정부가 당초 의도했던 것과는 달리 부작용도 있을 것 같은데, 예정대로 관련 법을 시행할 경우 어떤 문제점이 예상됩니까? 네 정부는 나름대로 선의를 갖고 정책을 집행할 뜻을 분명히 밝히고 있습니다. 그러나 제도속에는 항상 빈틈이 있기 때문에 이 제도적 빈틈 사이에서 부작용이 우려되고 있습니다. 일단 40세이상 10년간 무주택자의 경우 경제력이 거의 없는 것으로 볼 수 있는데 이들이 만약 판교아파트를 당첨받는다 하더라도 고가의 판교아파트를 과연 잔금까지 치를 수 있느냐는 문젭니다. 그러니까 결국 이런 통장들은 결국 거액의 웃돈이 붙어 불법거래될 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 따라서 정책의도가 제대로 실현되려면 이들에 대한 대폭적인 금융지원이 뒤따라야하는 과제가 남습니다. 또 채권입찰제의 경우 채권매입 상한이 없는 완전경쟁입찰 방식으로 하는 걸로 돼 있는데 이렇게 되면 건설사간 과도한 경쟁이 붙어 대형아파트의 경우 분양가가 상당폭 오를 가능성이 높습니다. 그러면 당초 분양가를 잡겠다는 정부 정책의도가 오히려 후퇴하는 결과를 초래할 수도 있습니다. 이에 대한 정부의 세밀한 대비책이 필요한 상황입니다. 판교청약을 준비하던 사람들 입장에서는 혼란스럽고 관련 업계에서도 사업전략에 일부 차질이 빚어질 것으로 예상되는데, 이런 상황에서 소비자들입장에서는 어떤 청약전략과 투자전략을 갖고 접근해야 되는 겁니까? 네 상대적으로 35세이상 5년이상 무주택 가구주들은 사실상 선의의 피해자가 될 것 같습니다. 40세이상으로 기준이 강화되면서 그만큼 당첨확률이 많이 낮아졌기 때문입니다. 반면 성남거주 40세이상 10년간 무주택자는 일단 판교아파트를 거의 따놓은 것으로 보고 자금마련에 나서는 것이 좋겠습니다. 그러나 2,3순위 청약통장 소유자는 물론이고 단순히 1순위 통장을 갖고 있는 성남거주외 주민들은 말그대로 로또복권같은 판교청약을 기다리기 보다는 동탄과 파주 같은 다른 유망지역에 도전하는게 오히려 현실적이라는 점을 참고하셔야 되겠습니다. 그리고 40세이상 10년간 무주택이지만 수도권이 아니고 지방거주자의 경우 워낙 당첨가능성이 높아졌기 때문에 포기하기 보다는 주소지를 입주자 모집공고일전까지 수도권으로 옮기고 청약에 나서는 것도 괜찮은 전략이라고 봅니다. 또 어차피 판교분양은 내년부터 오는 2008년까지 순차적으로 계속 이뤄질 예정이기 때문에 7년이상전에 당첨된 경험이 있는 사람들은 3년후에 다시 도전할 수 있기 때문에 청약준비를 하는 것도 장기적으로 의미있는 준비가 될 것 같습니다. 오늘 이 시간에는 어제 건교부에서 밝힌 주택법 시행령 개정안 내용은 무엇이고 이 법안이 판교와 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 분석해 보는 시간 가졌습니다. 모쪼록 정부 정책의도대로 부작용은 최소화하면서 투기는 잠재우고 실수요자들에게 먼저 주택이 공급될 수 있는 방향으로 정책이 자리잡기를 기대해봅니다. 보도본부의 유은길 기자와 함께 관련 내용들을 살펴봤습니다. 수고하셨습니다. 유은길기자 egyou@wowtv.co.kr