[稅테크 올 가이드(부동산)] '알짜' 남기고 조기처분 바람직

부동산 시장에 '세풍(稅風)'이 불고 있다.

정부가 내년부터 종합부동산세를 새로 도입키로 함에 따라 부동산 투자자들 사이에 '세(稅)테크 전략'이 초미의 관심사로 떠오르고 있는 것.

종합부동산세의 핵심은 건물이나 토지를 많이 보유한 사람들에게 무거운 세금을 매기겠다는 것이다.

세무 전문가들은 불필요한 부동산을 처분하거나 가족 이름으로 명의를 변경하는 등 종합부동산세에 대처할 수 있는 방안을 지금부터 마련해야 한다고 조언한다.

종합부동산세가 구체화된 이후에 매물을 내놓으면 팔기 힘들 뿐더러 제값을 받을 가능성도 낮아지기 때문이다.

◆증여하는 것도 고려해 볼 만

새로 도입되는 종합부동산세가 '개인별'로 보유 부동산 가격을 합산해 세금을 매긴다는 점에 주목할 필요가 있다.

가구별 과세기준이 아니기 때문에 가족들 이름으로 명의를 변경하면 중과(重課)대상에서 벗어날 수 있다.

물론 증여를 하면 증여세와 취득세 등록세를 새로 내야 한다.

그러나 배우자나 자녀에게 증여할 때 일정 금액(배우자 3억원,성인 자녀 3천만원,미성년 자녀 1천5백만원)까지 공제가 되는 규정을 적절히 활용하면 세금부담을 최소화할 수 있다.

특히 자녀에게 부동산을 증여하고 나면 나중에 상속세 부담을 줄일 수 있다는 것도 이점이다.

세무 전문가들은 "증여를 할 경우와 부동산을 계속 보유하면서 종합부동산세를 무는 경우가운데 어느 쪽이 유리한 지를 꼼꼼히 살펴 결정해야 한다"며 "아직까지 구체적인 종합부동산세 시행방안이 확정되지 않은 만큼 서두를 필요는 없다"고 권고했다.

◆비투기지역 물건부터 팔아라

한 채를 보유하더라도 종합부동산세의 과세대상이 될 소지가 있는 과세표준 6억원 이상의 고가주택을 두 채 이상 보유한 경우에는 매도전략을 짜는 게 유리하다.

양도차액이 적고 투기지역이나 주택거래신고지역 물건이 아닌 것부터 매도하는 게 기본순서다.

특히 1가구 다주택자는 가장 세금 부담이 큰 집을 비과세 요건을 갖출 때까지 남겨두고 나머지는 파는 것이 좋다.

전문가들은 이와 함께 '뜨는 상품'과 '지는 상품'을 확실하게 구분,매매전략을 짜야 한다고 조언한다.

부동산 가격이 오를 가능성이 적은 땅이나 주택은 가급적 빨리 처분하고 대신 수익이 될 만한 쪽으로 눈을 돌려야 한다는 얘기.부동산 세제 개편시대의 '뜨는 상품'으로는 역세권 소형 아파트가 꼽힌다.

지속적인 수요가 있는데다 임대주택사업자 입장에서는 높은 세율의 종합부동산세를 피해갈 수 있는 탈출구 역할을 하기 때문.상가에 관심을 가져볼 만 하다는 의견도 있다.

정부가 상가나 빌딩 등에 대해서도 통합과세를 추진한다고 하지만 상대적으로 주택보다는 과세부담이 덜할 것으로 예상되기 때문이다.

◆유(有)주택자가 집을 늘리려면

주택을 한 채 소유한 사람이 추가로 집을 사거나 집을 늘려가야 할 경우라면 취득·등록세 부담을 줄이고 1가구 1주택 비과세 요건을 최대한 활용하는 방법의 하나로 분양권 매입을 고려할 수 있다.

분양권은 취득·등록세가 부과되지 않고 입주 후 등기시점에 취득·등록세를 내기 때문에 거래하는 시점에서 세금 부담이 크게 줄어든다.

새 아파트 입주 후 1년 안에 기존 주택을 매각하면 1가구 1주택 요건을 갖추게 돼 비과세 혜택도 누릴 수 있다.

사업승인이 난 재건축 아파트를 사는 것도 한 방법이다.

이는 분양권으로 분류되기 때문에 입주 후 등기 때까지는 여러 채를 보유해도 다주택자에 해당하지 않는다.

◆양도세 얹어팔기는 실익없어

늘어나게 되는 세금을 집값에다 얹어 팔면 된다고 생각하는 사람들이 많다.

그러나 양도세 실거래가를 계산할 때는 매도가에 전가된 세금만큼 양도세가 더 부과된다는 사실에 주의해야 한다.

예를 들어 최고세율(탄력세율 51%)이 적용돼 세금이 현재보다 5천만원 늘어나는 경우 현재와 같은 현금을 손에 쥐기 위해서는 늘어나는 세금의 두 배인 1억원가량을 더 얹어 받아야 하는데 이는 현실적으로 불가능하다는 게 전문가들의 의견이다.

특히 1가구 3주택 이상 보유자가 늘어나는 세금을 매도가에 전가할 경우엔 부담이 이보다 훨씬 더 크게 돼 실현 가능성이 없다는 분석이다.

안재석 기자 yagoo@hankyung.com