서울 서초구 반포저밀도지구(9천20가구)의 재건축사업이 위기를 맞고 있다.


소형 평형 의무비율제와 반포저밀도지구 개발기본계획 등 두가지 규제를 동시에 받게 돼 재건축사업의 수익성이 크게 악화되자 조합원들이 강력 반발하며 두가지 조건의 수용을 거부,재건축사업이 장기 표류할지도 모른다는 우려를 낳고 있다.


◆가구수 제한 풀기 어렵다


반포저밀도지구는 개발기본계획상 가구수를 기존의 1.4배까지만 늘릴 수 있다.


이에반해 용적률은 비교적 높은 최고 2백85%로 허용된다.


상황이 이렇다보니 대형 평형을 많이 배치할 수 있었다.


따라서 반포주공3단지 미주 한신1차 등의 조합들은 기존 소형 평형 의무비율(30%) 이외의 평형은 모두 40평형대 이상 대형으로 구성했다.


이는 조합원들에게 큰 이득이 됐다.


반포주공3단지 같은 경우 기존 16평형을 가진 조합원이 40평형까지 무상으로 갈 수 있을 정도였다.


그러나 정부가 '9·5 재건축시장 안정대책'을 통해 중소형 평형 의무비율을 60%까지 늘리면서 문제가 꼬였다.


결정적인 이유는 개발기본계획상의 가구수 제한이다.


중소형 평형 의무비율을 늘리더라도 가구수 제한을 풀어주면 재건축 사업의 수익성은 그다지 나빠지지 않는다.


일반 분양 가구수가 늘어 조합원 분담금이 줄어들기 때문이다.


그러나 서울시는 가구수 제한을 그대로 유지할 방침이다.


서울시 관계자는 "가구수 제한은 수도권정비심의위원회에서 결정한 사안이어서 변경하기 어렵다"며 "따라서 반포지구는 소형 평형 의무비율과 가구수 제한 규제를 동시에 받게 된다"고 말했다.


이렇게 되면 최고 용적률 2백85%를 적용하는 것이 사실상 불가능하게 된다.


용적률을 최대한 반영하려면 중소형 평형 의무비율 60% 이외의 상당수 가구는 80∼90평형대의 초대형 평형으로 구성해야 한다.


그러나 이같은 대형 평형에 들어갈 자금력을 가진 조합원이 얼마나 있을지는 의문이다.


용적률을 다 찾아먹지 못하더라도 일반적인 재건축 단지처럼 20∼60평형대로 평형을 구성하는 것이 현실적인 대안이 될 수 있다.


하지만 이같은 대안을 조합측이 받아들이기는 어렵다.


용적률 하락에 따른 수익성 악화,설계변경으로 인한 사업장기화,30평형에 배정된 조합원 반발 등의 부작용이 속출할게 뻔하기 때문이다.


이런 이유 때문에 반포지구의 재건축사업이 당분간 난항을 겪을 것으로 보인다.


◆반포저밀도지구는


약 34만평 규모의 반포 저밀도지구에는 지난 73∼84년 사이에 건설된 16∼68평형 크기의 아파트 9천20가구가 들어서 있다.


반포주공 1·2·3단지 미주 한신1차 등이 여기에 해당한다.


현재 반포주공1단지 일부와 반포주공2단지 반포주공3단지 미주 한신1차 등은 안전진단 및 조합설립인가 등을 마친 뒤 사업계획승인 신청을 앞두고 있다.


조성근 기자 truth@hankyung.com
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