실거래價 신고가 '정공법' .. '부동산 세무조사 강화하는데...'

국세청이 최근 아파트 거래에 대한 세무조사를 강화하고 나서면서 그동안 주택에 투자해 상당한 시세차익을 챙긴 사람들이 양도세 문제를 어떻게 풀어야할지 고민이다.

실거래가격대로 계약서를 쓰자니 양도세가 너무 무겁게만 느껴지기 때문이다.

그렇다고 다운계약서(거래가를 낮춰서 쓰는 계약서)를 작성하자니 후환이 두렵기만하다.

이로 인해 최근들어 세무사사무실이나 부동산정보업체 등에는 부동산 세금관련 궁금증을 문의하는 사람들로 넘쳐나고 있다.

전문가들은 부동산관련 세금은 '정공법'을 쓰는게 가장 현명한 길이라고 잘라말한다.

편법을 썼다가는 세무조사를 당하고 가산세까지 내는 낭패를 당할 수 있다.

그보단 전문가와 사전상담을 통해 '절세(節稅)' 방법을 찾는게 최선이다.

특히 국세청이 집중적으로 세무조사를 실시하는 지역에 투자했던 사람들은 신중해야 한다.

◇ 세무조사지역 투자자 =부동산거래 세무조사가 강남·서초구에 이어 최근 수도권 신도시까지 확대되고 있다.

2단계 세무조사는 강도가 더욱 높아지게 된다.

양도세 조사대상은 2000년 이후 해당지역에서 1년 미만 보유했다가 매도한 사람이다.

특히 1가구 2주택 이상을 보유하고 2000년 이후에 분양권이나 재건축대상아파트를 매입했다가 최근에 판 사람들에게 조사망이 좁혀질 것으로 보인다.

해당 투자자들은 다운계약서 등의 편법보다 실거래가에 가까운 신고를 하는 것이 결국 절세방법이 될 수 있다.

보유기간이 1년 이상 된 재건축 단지의 경우 멸실등기가 되지 않았으면 지금처럼 기준시가로 신고하면 된다.

강남권 재건축 대상 아파트는 기준시가 수시고시제가 적용돼 15% 안팎으로 기준시가가 오를 전망이다.

따라서 양도세도 지금보다 2배 이상 더 내야 한다.

보유기간이 1년 이상된 강남권 재건축단지를 보유한 사람은 지금쯤 매매시점을 생각해 봐야 한다.

국세청이 기준시가를 고시하려면 3개월 정도 걸리기 때문이다.

◇ 양도세 절세방안 =1가구 1주택자는 양도세에 불안해할 필요가 없다.

3년만 보유하면 양도세가 면제되기 때문이다.

다만 실거래 가액이 6억원 이상이고 전용면적 1백65㎡ 이상인 고급주택은 양도소득세 면제대상에서 제외된다.

일반 분양권은 양도소득세 비과세 혜택이 없다.

재건축이나 재개발은 사업계획승인일 또는 관리처분계획인가일 현재 1가구1주택 3년 보유요건에 무주택인 경우 양도소득세를 내지 않아도 된다.

분양권은 1년 이상 보유해야 유리하다.

1년 미만이면 세율이 일괄적으로 36%가 적용된다.

1년 이상이면 시세차익에 따라 9∼36%로 나뉘어 세율이 적용된다.

또 분양권과 1년 미만 보유한 부동산은 기준시가 신고를 할 수 없다.

무조건 실거래가액으로 신고납부해야 한다.

세금신고에는 예정신고와 확정신고가 있는데 예정신고를 하면 10% 깍아준다.

예정신고는 분양권 거래일(잔금지급일)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고하면된다.

지난해 하반기에 불성실하게 양도세 신고를 했다면 올 5월말까지 실거래가로 고쳐서 신고하면 된다.

박영신 기자 yspark@hankyung.com