[ 김모씨 임대주택사업 성공사례 ]

시장변화와 달라진 정책을 적절히 활용하는 것도 효율적인 부동산 재테크의
요령이다.

다른 시장과 마찬가지로 부동산에서도 한때는 투자자들로부터 외면받던
분야가 황금알을 낳는 거위로 둔갑하기도 한다.

올해들어 유망한 부동산 투자대상으로 각광받고 있는 임대주택사업이
대표적이다.

지난해엔 주택값 하락과 전세파동으로 수많은 파산자를 양산했으나 최근엔
투자자에게 짭짤한 수익을 안겨주고 있다.

시장흐름을 읽고 순발력있게 대처하는 투자자세가 얼마나 중요한지 단적으로
나타내주는 예다.

분당신도시에 살고 있는 김충모(58)씨는 전세를 월세로 전환해 짭짤한 수입
을 올리는데 성공한 사례다.

2년전 직장을 퇴직한 김씨는 퇴직금중 일부로 노원구 상계동 주공아파트
16평형 2채를 구입했다.

매매시세가 6천5백만원인 반면 전세값은 4천5백만원이어서 실제 투자금액은
4천만원밖에 들지 않았다.

하지만 그의 예상과는 달리 아파트값은 오르지 않고 해마다 꼬박꼬박 세금만
납부하는 처지가 됐다.

IMF한파가 심했던 지난해엔 세입자가 중간에 보증금을 빼달라고 할까봐
전전긍긍하기도 했다.

한동안 손해를 보고 처분할까 고민하던 김씨는 지난 상반기에 전세기간이
만료된후 이 아파트를 월세로 바꾸었다.

헐값에 처분하자니 투자한 돈이 아까운데다 소형아파트는 월세가 잘
나간다는 점에 착안한 것이다.

그는 금융상품에 투자했던 돈을 빼 전세보증금을 내주었다.

한때 연 20%이상까지 치솟던 시중금리가 한자릿수로 떨어진 상태여서 미련은
없었다.

김씨는 전세입자를 내보낸후 이 아파트를 보증금 3천5백만원 월세 20만원에
재임대했다.

김씨의 이같은 재테크 전략은 빛을 발했다.

현재 시중금리의 2배를 훨씬 웃도는 월2부(연24%)로 매달 40만원씩 받고
있다.

초기투자비용인 7천만원을 5년만기 정기예금 금융상품에 넣어 둘 경우 발생
하는 세후 이자수익은(24.2%) 1천9백58만원이다.

반면 아파트를 5년간 임대할때 발생하는 수익은 2천2백만원이 된다.

아파트값이 오를때 발생하는 시세차익을 감안하면 금융상품에 투자할때보다
훨씬 높은 수익을 올릴수 있게 된다.

게다가 정부가 최근 임대주택사업자 등록기준을 5가구에서 2가구로 완화한
점도 김씨에겐 희소식이다.

내년에 임대주택사업자로 등록한후 5년동안 임대했다가 아파트를 팔면 양도
소득세 50%를 감면받을수 있기 때문이다.

김씨의 재테크 수익률은 그렇지 않은 경우와 비교하면 보다 명확히 알수
있다.

우선 보유단계부터 살펴보자.

비임대주택사업자는 상계동 주공아파트에 대한 재산세와 종합토지세로 매년
5만2백원을 납부한다.

반면 임대주택사업자로 등록하면 종합토지세와 재산세로 매년 3만6천3백원만
내면 된다.

종토세와 재산세로 1년에 1만3천9백원의 절감효과를 볼수 있다.

임대소득세 부분도 빼놓을수 없다.

임대소득세의 경우 근로소득과 합산과세된다.

임대주택사업자는 전세보증금에 대해서 전액 비과세혜택을 받을수 있다.

반면 비임대주택사업자는 전세보증금에 연7%의 이자율을 곱하고 그 금액에
표준소득률 45%를 곱한 액수를 임대소득으로 간주, 세금을 내야 한다.

상계동 주공아파트의 현재 전세시세는 4천5백만원.

근로소득이 3천만원인 경우 임대주택사업자는 매년 5백만원 정도를 종합
소득세로 납부해야 한다.

그러나 비임대주택사업자는 해마다 5백60만원정도를 부담해야 한다.

결국 비임대주택사업자는 종합소득세 60만원과 재산세 종합토지세 1만3천9백
원을 합쳐 매년 61만3천9백원을 더 부담하게 되는 셈이다.

임대주택 사업자의 메리트는 또 있다.

임대주택사업자로 등록하면 5년임대후 팔때 양도소득세를 50% 감면받을수
있다.

상계동 주공아파트의 매매가는 6천5백만원이다.

집값이 연2% 상승할 경우 비임대주택사업자는 양도소득세 1백31만6천원을
내야 한다.

하지만 임대주택사업자는 65만8천원만 내면 된다.

김씨는 임대주택사업을 통해 금융상품보다 높은 수익률을 확보하고 세금감면
혜택까지 받는 일석이조의 효과를 보게 된 것이다.

< 유대형 기자 >


( 한 국 경 제 신 문 1999년 9월 13일자 ).