[먼데이 머니] 부동산 백과 : (김영수의 부동산교실) (9)

[ 분양권 매입 전략 ]

요즘 일부 신규아파트 분양현장에서는 청약 열기가 뜨겁다 못해 통장거래나
분양권 전매를 부추기는 현상을 보이고 있다.

이는 마치 물건을 사러 온 손님보다 물건을 팔려는 장사꾼이 더 많은
시장통을 연상케 한다.

이전에도 분양권이나 청약통장 거래는 불법이었지만 일부에서 이뤄지곤
했다.

하지만 아파트 미분양이 심화되고 청약통장이 제 구실을 못하게 되자 자취를
감췄고 아예 통장을 중도해약한 사람도 꽤 많은 게 사실이다.

그러나 최근 일부지역에서 청약경쟁이 과열되고 있다.

경쟁률이 몇십대 1은 보통이다.

그러다보니 실제로 입주하고 싶어 아파트를 분양받으려는 실수요자까지
당첨이 안되거나 서두르지 않으면 큰 손해를 볼 것 같아 미리 통장이나
분양권을 사려는 경우가 생겨나게 된 것이다.

따라서 꼭 입주하고 싶은 실수요자라면 경쟁 분위기에 휩쓸리지 말고 손님이
많은지 장사꾼이 많은지를 관찰할 필요가 있다.

아파트 신규분양권은 초기투자금이 적고 분양권 전매허용으로 인해 떳떳하게
웃돈을 얹어 되팔 수 있다는 점까지 매력을 더해 가수요자들이 활발하게
움직이고 있다.

주의할 점은 아파트 모델하우스에 구경오는 사람이 많이 다녀간다 싶으면
인기 있는 것으로 보인다는 점이다.

하지만 구경오는 사람 중에는 실제 수요자가 아닌 사람들도 많으며 막연히
이사나 한번 해 볼까 하는 생각에 찾아오는 잠재수요자까지 총출동하는
경향이 많다.

또한 이중에는 보유하고 있던 통장으로 분양당첨되면 즉시 팔아도 좋고
여차하면 계약금 정도는 납부한 후 전매를 시도하여 이익을 올릴 수 있지
않나 하는 핑크빛 기대로 오는 사람이 많다.

그러다보니 경쟁률이 한없이 높아지고 있다.

그러나 지금도 많은 아파트단지의 분양권이 호가만 형성된 채 시세가
오르락내리락하고 있지만 실제 거래는 거의 이뤄지지 않은다는 점을 주의해야
한다.

해당 아파트에 당첨되지 않았을 때 반드시 입주하고자 하는 수요자는
분양권 매입시 다음과 같은 점에 유의해야 한다.

첫째 동과 호수가 결정된 분양권이 청약통장보다 유리하다.

환경이나 전망이 중시되고 로열층 동호수가 매매도 잘되며 같은 단지내
에서도 비로열층과의 차액이 예전과 달리 더욱 격차가 벌어지고 있다는 것을
감안해야 한다.

혹자는 통장을 싸게 사서 좋은 동호수가 나오면 돈 버는 것이고 나쁜
동호수가 나오더라도 통장가격은 빠지지 않겠느냐는 생각도 있을 수 있겠지만
현실적인 매매동향과는 거리가 있는 도박심리일 뿐이다.

둘째 분양권을 사더라도 중도금 2회차 불입시기 이후에 매입을 타진해야
한다.

가수요성 당첨자는 중도금 2~3회차 무렵에 부담을 가장 많이 느끼는 것이
일반적이다.

계약체결후 1차 중도금이나 2차 중도금까지는 연체를 하더라도 호가되는
금액에 매매된다면 수익을 얻는 것으로 생각해 버티게 되지만 시공사의
독촉에 못이겨 중도금을 납부하고 나서도 시세변동이 미미하고 매매가
이뤄지지 않으면 조바심을 느끼게 된다.

거기에 혹시 대출금으로 중도금 납부를 했다면 부담은 더욱 가중된다.

셋째 본인의 자금운용 효과와 비교하여 집행시기를 선택해야 한다.

아파트는 동호수 발표에서 입주까지 평균 2년 걸리며 입주가 임박해서야
살던 집을 팔고 이사가려는 실수요자까지 매입에 가세하게 되므로 그때
가격 상승이 발생하는 것이 일반적이다.

신규 분양아파트를 사면 그 순간부터 자금은 묶이는 것이다.

그래서 아파트 가격이 지속적으로 오르면 상쇄효과가 발생하지만 그렇지
않으면 최소한 예금 금리만큼은 손해보는 것과 같다.

어느 시점에 자금을 이동하는 것이 유리한지 잘 비교해야 한다.

경쟁분위기에 휩쓸려 심리적으로 급한 마음이 생기면 사리분별이 어두워지는
것이 인지상정이기는 하나 청약줄서기에 자릿세까지 주고 당첨된 아파트가
동호수 발표후 얼마 안돼 프리미엄이 오히려 내리는 경우가 비일비재하다는
것을 잊지 말아야 한다.

< 먼데이머니 자문위원/미주하우징대표 >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 4월 19일자 ).