부동산시장에 봄바람이 완연하다.

수도권 요지의 분양시장에 청약자들이 몰리고 경매법정엔 억대를 넘는
대형 물건이 날개돗친 듯 팔린다.

찬바람만 불었던 토지시장도 해빙무드다.

그동안 홍수를 이뤘던 급매물이 자취를 감추고 가격이 상향 조정되고 있다.

그러나 투자풍속도는 예전과 많이 달라졌다.

과거에는 "사두기만 하면 오른다"는 "묻지마 투기"가 극성을 부렸다.

등산도 어려운 가파른 임야도 싸다는 이유로 작전세력의 좋은 "먹잇감"이
됐었다.

그러나 이젠 수요자들이 냉정해졌다.

IMF 관리체제를 겪은 탓에 수익성 유동성은 물론 세금문제까지 꼼꼼히
따진다.

이런 조건만 맞으면 가리지 않는다.

세입자의 한이 서려있다고 기피하던 재개발 경매.공매에도 사람들이 몰린다.

공정한 게임의 룰만 있으면 돈이 흐르는 정석투자의 틀이 갖춰지고 있는
셈이다.

<> 신규 분양아파트 =청약지표가 가파른 상승세를 그리고 있다.

용인 구리 수원 등지에서는 몇십대 1의 경쟁률이 예사다.

서울 영등포 대우아파트, 경기도 안양시 평촌 대림아파트 등 조합아파트들도
단기간에 조합원 모집을 끝냈다.

모처럼 청약시장에 열풍이 불고 있는 것이다.

그러나 모든 아파트가 인기를 끄는 것은 아니다.

가수요까지 가세해 투기우려마저 빚는 곳은 일부에 불과하다.

아직도 전국적으로 10만여가구에 가까운 미분양 물량이 남아 있다.

분양이 성공적으로 끝난 단지는 몇가지 공통점을 갖고 있다.

바꾸어 말하면 수요자들의 엄격한 선별청약이 두드러지고 있다는 얘기다.

먼저 시공사의 지명도.

조기분양에 성공한 단지는 예외없이 부도우려가 거의 없는 대형건설업체의
물량이다.

가격경쟁력도 높다.

최소 1천만원 이상 싸다.

입지여건과 단지규모는 말할 것도 없다.

택지개발지구이거나 1천가구 이상의 단지다.

지하철 전철 서울외곽순환도로 고속도로 인근에 자리잡고 있어 투자가치가
높다.

<> 기존 아파트 =올들어 시작된 조정국면속에서도 가격이 뛰고 전세값이
급등하는 곳도 있다.

대표적인 곳이 서울 강남권과 분당신도시.이들 지역에선 아파트값이 IMF
관리체제 이전인 97년10월의 90%선까지 회복됐다.

특히 분당신도시에선 전세값이 이전보다 오히려 웃도는 현상까지 나타나고
있다.

서울 강남과 분당에 투자가 집중되는 것은 가격차별화 현상 때문이다.

이는 그만큼 투자자들이 예전과는 달리 "생각"을 갖고 투자한다는 증거다.

이곳들은 학교 쇼핑시설 교통여건이 잘 구비돼 있어 전국의 아파트값을
선도하는 곳이다.

이런 곳은 아파트값이 오를때 많이 오르고 내릴땐 적게 내린다.

하반기부터 아파트값이 상승할 것이라는 기대감이 벌써 "블루칩" 매수로
나타나고 있는 것이다.

<> 재개발.재건축 =이곳에서도 크게 달라진 투자관행을 볼 수 있다.

예전에는 사두기만 하자는 맹목투자가 판을 쳤으나 이젠 사업단계별 투자
시점이 명확해지고 있다.

가격이 오르기 직전에 매입해 상승후 되파는 수익률에 근거한 투자가 성행
하고 있는 것이다.

단기차익을 챙길수 있는 <>지구지정 <>사업승인 <>이주비 지급 <>입주전
3개월등 투자길목에는 거래가 활기를 띠고 있다.

또 지분가격이 같더라도 입지여건이 더 낫거나 지분의 감정평가액이 높은
곳은 인기를 끈다.

대부분의 재개발.재건축 단지가 거래없이 급매물만 쌓이는 상황과는 대조적
이다.

<> 준농림지 =개발잠재력이 높은데 반해 가격이 낮은 매물은 투자의 표적이
되고 있다.

도로를 끼고 있는 용인 파주 김포시등지의 평당 10만원대 물건은 공급이
모자란다.

그러나 투자가치가 떨어지는 3백평 미만의 자투리땅은 아직도 매물이
넘친다.

그린벨트(개발제한구역)와 지방 농지는 아예 수요가 없다.

값은 싸지만 효용성이 떨어지는데다 환금성이 거의 없기 때문이다.

< 김태철 기자 synergy@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 4월 8일자 ).