시중 금리가 크게 떨어지면서 여유자금을 어디에 투자해야 할 지를 고민하는
사람들이 적지 않다.

주식이나 부동산에 과감히 투자할 수 있는 공격적 투자자라면 모를까 금융
기관 예금처럼 안전하면서 짭잘한 수익을 보장하는 투자처를 찾는 사람에겐
지금의 상황이 곤혹스럽기만하다.

상승세를 타면 하루가 다르게 주가가 치솟다가도 어느순간 하락세로 돌아
서면 곧바로 추락해버리는 최근 증시상황처럼 주식투자는 위험하기 그지없다.

투자경험이나 관련정보가 많지않은 개인 투자자로선 매매시기를 놓쳐 상당한
손해를 볼 수도 있다.

개인들이 주식에 직접 투자하기보다 주식형 수익증권 등의 간접투자에
몰리는 것도 이때문이다.

전문가에게 맡기는 만큼 어느정도의 안정성은 유지할 수 있기 때문이다.

부동산 역시 마찬가지다.

지금처럼 금리가 떨어지고 앞으로 다소간의 가격상승이 예상된다고 해도
부동산에 직접 투자하기란 쉽지않다.

특히 예금이나 주식에 비해 환금성이 떨어지기 때문에 웬만한 여유가 있지
않으면 투자를 결심하기 어렵다.

이같은 상황에서 국내에선 처음으로 토지에 대해 간접투자할 수 있는 길이
열렸다.

한국토지공사가 땅을 담보로 채권을 발행해 앞으로 토지가격이 오르면 추가
수익률을 보장하는 "토지수익연계채권"을 판매키로 한 것.

전문가들은 연4%의 기본 이자율에다 토지가격 상승여부에 따라 추가 이득을
기대할 수 있는 부동산간접 투자에 관심을 둘 만한 시기라고 말하고 있다.

<>토지수익연계채권이란 =한국토지공사가 보유한 땅을 일정 금액단위로
쪼갠 후 이를 담보로 발행한 채권(표면금리 4%)이다.

이 채권에 담보된 땅값이 오르면 이를 매각해 그 차익을 투자자들에게
나눠주도록 돼 있다.

만기는 10년.

그러나 5년이 지난후부터 1년에 한차례씩 중도상환(풋 옵션)을 요청할 수
있어 사실상 5년만기 상품이라고 보면 된다.

총 발행금액은 2천억원이고 개인이 청약할 수 있는 금액은 최저 1천만원
이다.

청약금액이 발행액을 넘으면 추첨을 통해 최저 청약금액을 배당한 뒤 초과
청약금은 돌려준다.

채권은 1백만원 1천만원 1억원 등 3가지 종류로 발행된다.

투자원금은 만기가 되면 일시에 상환받는다.

이자는 6개월마다 지급하는 표면이자와 지가상승을 4년째부터 매년 결산해
지급하는 추가 이자로 구성된다.

채권발행 3년이 지단 다음부터 토지를 매각하기 시작, 각종 비용을 뺀 차익
을 투자자들에게 이자로 나눠주기로 했기 때문이다.

다만 시.도별 평균 지가상승률이 20%이상일 때는 3년이 되기 전에도 매각
한다.

이에따라 이 상품에 투자하는 개인은 부동산 취득세나 등록세를 전혀 내지
않고 땅값 상승에 따른 혜택을 누릴 수 있게 된다.

물론 토지를 매각할 때 양도소득세는 투자자들이 수익에서 나눠 부담해야
한다.

그러나 적용 세율은 직접투자시에 비해 절반으로 낮춰져 그만큼 부담이
줄어든다.

이자에 대한 소득세(22%)는 투자자이 내야 한다.

채권발행과 연계된 토지는 구리 토평, 고양 일산, 수원 정자2지구, 성남
분당, 대전 노은1지구, 광주 풍암, 김해 장유 등 수도권및 광역시내 15개
택지개발지구의 2백37필지 4만6천평이다.

<>투자수익은 얼마나 될까 =땅값이 지금보다 떨어지더라도 최소 연6%이상
수익률이 보장된다.

토지공사가 5년후 중도상환때의 수익율을 현재 연7%정도인 5년만기 국채
관리기금채권(국고채)의 수익률에서 1%를 뺀 금리만큼은 되도록 했기 때문
이다.

이를위해 채권 발행일전 1주일간의 5년만기 국채수익률 평균금리에서
1%포인트를 뺀 금리와 표면금리 4%간의 차이를 발행일로부터 중도상환일까지
복리로 계산, 지급한다.

참고로 5년간 연평균 지가상승률이 5%에 달하면 채권투자수익률은 연8.2%,
지가가 10% 상승하면 연12.4%의 수익을 기대할 수 있을 것으로 공사측은
보고있다.

3천만원을 들여 토지수익연계채권을 산 투자자가 있다고 가정하자.

5년뒤 채권투자액을 중도 상환받기로 했을 때 채권과 연계된 토지가격이
30%(연평균 6%)올랐다면 얼마나 이자를 받게될까.

투자자는 채권에 대한 연 4%의 표면금리를 6개월마다 지급받기 때문에
5년간 총6백만원의 이자수익을 얻게 된다.

또 땅값 상승에 따라 연4.9% 정도의 추가 수익을 올릴 수 있다.

연8.9%의 수익을 올리게 되는 것이다.

현재 전문가들은 땅값이 얼마나 오를 지가 관건이지만 대체로 10%안팎의
수익률을 기대할 수 있을 것으로 보고있다.

<>언제 어떻게 사나 =채권매입 청약은 25,26일 이틀동안 전국 외환은행
점포에서 받는다.

채권청약 주간사인 환은 살로먼스미스바니증권이 지점망이 없기 때문에
외환은행 창구에서 대신 받도록 했다.

채권을 매입하려는 사람은 청약서류를 작성한 뒤 최소 1천만원이상의
증거금과 함께 제출하면 된다.

증거금은 청약금액의 1백%로 전액 현금 또는 자기앞수표로 내야 한다.

주민등록증 운전면허증 여권 등 신분증도 필요하다.

채권이 실물없이 발행되므로 증권사에서 개설한 통장도 있어야 한다.

증권사 통장이 없는 사람도 외환은행 창구에서 곧바로 계좌를 만들 수 있다.

채권배정을 확정한 내용은 30일 공고할 예정이다.

<>주의할 점 =중도 상환을 요청할 수 있는 기간이 채권발행 5년후이기
때문에 적어도 5년은 보유해야 투자원금을 회수할 수 있다.

장기간 묶여있어도 되는 여윳돈으로 투자하는 게 바람직하다는 얘기다.

그전에라도 회사채처럼 다른 사람에게 팔 수는 있지만 거래시장이 활발히
형성되기는 어렵다는게 전문가들의 설명이다.

이와함께 채권과 연계된 토지가 수도권및 광역시 택지개발지구에 있긴
하지만 대부분 미분양 물건이어서 경기가 호전되더라도 땅값 상승폭이 크지
않을 것 이라는 전망도 있다.

따라서 전문가들은 여유자금을 전액 투자하기 보다는 예금과 주식, 부동산에
분산 투자한다는 개념으로 접근할 것을 권하고 있다.

토지공사 관계자도 "여유자금의 일부를 분산한다는 생각을 갖고 매입하면
큰 손해는 보지 않을 것"이라고 말했다.

문의 (0342)738-7508~10

< 김수언 기자 sookim@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 1월 26일자 ).