행정자치부와 국토개발연구원은 지방공기업의 문제점을 개선하기 위해 17일
경주교육문화회관에서 ''IMF시대의 지방공기업 발전 방향 모색을 위한 정책
토론회''를 열었다.

18일까지 계속되는 이번 모임에서 부동산전문가 및 공무원, 지방공기업
관계자들은 <>부동산 시장 전망과 공기업의 대응전략 <>토지개발사업 활성화
방안 등을 두고 토론을 벌였다.

< 정리 = 최승욱 기자 swchoi@ >

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손경환 < 국토개발연구원 연구위원 >

<>주택가격은 바닥 =주택가격은 최근 정부의 주택시장 안정대책과 금리
하락 등에 힘입어 약간씩 회복하고 있다.

그렇지만 지난 11월 현재 전국의 주택가격은 IMF사태이전보다 13%이상,
주요 도시의 아파트가격은 20%가량 하락한 상태다.

주택시장에 대한 실증분석 결과 지난 90년을 전후해 약 15%정도의 거품이
있었던 것으로 추정된다.

그렇지만 지난 92년이후 계속된 가격 하락과 지속적인 경제성장에 힘입어
96년께까지 크게 해소됐다고 여겨진다.

이에따라 IMF사태직전까지 주택시장에서 향후 가격폭락을 유발할 정도로
심각한 거품은 없었다고 판단된다.

지난 상반기중 나타난 주택가격 급락현상은 경제펀더멘탈의 악화로 주택의
기본가치가 급격히 낮아지면서 발생한 것으로 해석된다.

현재의 경제여건을 감안할때 주택의 이론적 기본가격은 97년말의 실제시장
가격보다 13~15% 낮은수준이다.

거품해소 측면에서 보면 주택가격은 거의 저점에 도달했다고 판단된다.

그렇지만 부동산 등 자산가격은 한번 움직이면 대개 일정한 방향으로 가는
만큼 시장가격이 이론적 기본가격에 밑돌 수 있다.

집값을 가구의 1년간 소득으로 나눈 수치인 "연소득대비주택가격배수"
(Price Income Ratio)를 이용, 일본과 비교해보자.

한국의 평균 PIR은 지난 90년 11~12배까지 높아졌으나 최근 5배수준으로
하락했다.

수도권의 추정 PIR은 약 6배.

일본 수도권에 있는 맨션의 최근 PIR은 4.5배.

따라서 집값이 97년말보다 약 15% 떨어지면 일본과 비슷한 수준이 된다.

지난 91년의 땅값을 1백이라고 할때 현재 일본의 주택지 가격은 76정도까지
떨어졌다.

한국의 경우 82정도로 여전히 높지만 추가하락은 심하지 않을 것으로 예상
된다.

주택가격의 하락이 앞으로 자산디플레로 이어질 가능성은 낮다.

경제구조 조정이 효과적으로 이뤄지고 외부환경의 급속한 충격이 없다는
전제 아래서다.

<>내년 상반기중 주택시장 회복 =최근 국내외 경제여건이 상당히 좋아지고
있다.

국제유가 하락, 미국의 금리인하, 엔화 강세, 대기업의 빅딜 등 경제체질
개선작업 가속화 등이 동시에 나타나고 있다.

주택시장도 조만간 회복국면에 들어설 수 있다.

이미 주택가격이 저점을 형성했다고 판단된다.

주택시장을 둘러싼 여건만 호전되면 회복추세를 보일 가능성이 크다.

물론 실업자 증가와 금융시장 경색현상 재발 등 악재가 걸림돌이 될 수는
있다.

일각에서는 경제상황의 호전과 주택시장의 활황간에 1년 또는 1년 6개월의
시차가 있었다는 경험에 따라 적어도 2000년이후 주택시장이 회복될 것으로
보고 있다.

그러나 IMF사태이후 경제상황이 갑자기 악화되면서 주택시장도 동시에
영향을 받았다는 점을 인식해야 한다.

예상에 의한 주택가격 하락요인도 컸던만큼 많은 사람이 경제가 점차 좋아
진다는 생각을 가진다면 주택시장의 회복 가능성도 높아질 수 있다.

주택시장은 내년 상반기중 한차례 회복국면에 접어들 가능성이 많다.

그렇지만 내년에도 국내외 불안요인이 여전히 남아있다.

본격적인 호황국면에 들어설 것이라고 판단하는 것은 무리다.

<>지방공기업의 역할 변화 =과거처럼 일년에 60만호씩 주택을 공급해서는
시장의 균형을 유지할 수 없다.

연간 주택수요가 40만호 내지 50만호로 줄어들 것이기 때문이다.

지방공기업의 주요 사업대상인 저소득층과 중하위계층의 주택수요 감소폭은
평균치보다도 클 것이다.

게다가 분양가격자율화 등 시장규제의 완화 또는 폐지는 시세차익에 바탕을
둔 수요를 위축시키고 신규공급주택에 대한 수요도 줄일 수 있다.

이런 상황에서 지방공기업이 주택분양사업에서 수익을 올리기는 당분간
어려울 것이다.

따라서 저소득층만 아니라 중산층을 위한 임대주택을 많이 공급, 수익성을
확보하며 주택의 개.보수나 재건축 등에 많은 관심을 가져야한다.

( 한 국 경 제 신 문 1998년 12월 18일자 ).