IMF체제이후 우리나라는 금융시장이 경색되고 경기가 급랭했다.

잇따른 구조조정의 파장이었다.

이는 곧바로 급속한 자산디플레이션 현상으로 이어졌다.

금융기관의 부실채권증가와 기업부동산의 매물즐대, 기업가치하락 등으로
주식 등 금융자산과 토지 주택 등 실물자산의 가격이 지속적으로 하락했다.

자산가격하락은 장점도 많은게 사실.

그러나 급격한 하락은 다시 기업들의 재무구조를 부실화시켜 심각한 금융
경색현상을 낳는 악순환을 가져왔다.

IMF체제이후 자산디플레가 어떻게 진전됐는지 알아본다.

< 편집자 >

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60년대초 경제개발이래 우리나라의 부동산시장은 한마디로 "황금알을 낳는
거위"였다.

사두면 오른다는 "불패신화"가 통했다.

그러나 IMF체제는 부동산의 역사를 다시 쓰게 만들었다.

땅값 집값이 폭락양상을 보였다.

그 낙폭은 예전에는 상상조차 하기 힘든 수준이었다.

올들어 9월말까지 3분기동안 공식 땅값 하락률은 13.88%(건설교통부).

그러나 작년 11월 IMF체제이후 실제 하락률은 20%에 달한다는게 전문가들의
분석이다.

일부 업무용부동산은 절반가량 떨어져 10년전인 89년과 비슷한 수준에
달하고 있다.

이같은 하락률을 금액으로 환산하면 얼마나 될까.

삼성경제연구소 분석에 따르면 20%의 하락률이 앗아간 금액은 약 2백50조원.

지난해 GDP(4백21조원)의 59%에 이르는 규모다.

한햇동안 벌어들인 돈의 60%가 일거에 공중으로 날아간 셈이다.

집값도 상황은 똑같다.

IMF체제이후 하락률은 11.8%.

금액으로는 지난해 GDP의 16%에 이르는 66조원에 달한다.

수도권 신도시를 비롯한 일부 지역에서는 20~30%이상 하락했다.

집값급락에도 불구하고 수요가 얼어붙어 아파트미분양이 10만가구를
넘어섰다.

이는 주택건설업체의 연쇄부도로 이어졌다.

특히 전세가격의 하락폭이 커 집주인과 세입자간 전세금반환소송 등 사회
문제를 야기하기도 했다.

자산디플레이션 현상은 92년전후에도 일시 나타났었다.

당시의 하락요인은 정부의 강력한 투기억제정책.

80년대 후반부터 급상승한 부동산가격을 진정시키려는 의도였다.

자산디플레이션의 계기가 부동산시장내부에서 일어난 것이다.

때문에 정책조절을 통해 곧바로 회복될 수 있었다.

그러나 IMF체제이후 부동산 가격하락은 원인부터 달랐다.

부동산시장 내부의 충격보다는 외부의 실물부문과 금융부문의 충격에 의한
것이다.

직접적인 계기는 금융기관의 부실채권증가와 금융기관.기업의 구조조정.

신용경색으로 인한 금융위기상황에서 기업의 부도가 급증하면서 금융기관의
부실채권이 눈덩이처럼 불어났고 늘어난 부실채권을 정리하려고 내놓은 담보
부동산으로 인해 부동산 매물이 산더미처럼 쌓였다.

구조조정을 서두르는 기업들의 자구노력으로 인한 부동산 매물 역시 증가
했다.

이처럼 자산디플레가 외부적 요인에서 발생한 만큼 해결도 쉽지않은 상태다.

부동산값이 떨어지면 경제활동에 긍정적인 면도 많다.

높은 땅값이 우리경제의 고비용구조에 한몫했다는 점에서 토지라는 생산요소
비용감소를 통해 경쟁력이 강화된다는 논리다.

그러나 단기간내의 급격한 하락은 얘기가 다르다.

부동산 거래심리를 극도로 위축시켜 각 경제주체가 이러한 충격을 감당할
수 없도록 만든다.

실제 IMF체제이후의 부동산급락은 경제성장 소비 실업등 사회 전반에
심각한 영향을 미쳤다.

경제성장률과 민간소비하락률에 30%이상씩 영향을 준 것으로 조사된다.

각종 공사중단 등 실업률증가에도 직접적인 영향을 미쳤다.

정부나 민간경제연구소들은 그러나 자산디플레가 올해를 고비로 내년부터는
해소될 것이란 조심스런 전망을 내놓고 있다.

99~2000년에는 부동산 가격이 적어도 약보합세는 유지할 것이란 예상이다.

특히 땅값과 집값에 포함된 거품의 비율은 91년을 정점으로 하락하는 추세
라는 주장도 나온다.

땅값의 거품비율은 58.2%(91년)->15.9%(97년)->4.5%(98년), 집값의 거품
비율은 39.8%(91년)->17.9%(97년)->2.1%(98년)로 떨어졌다는 분석(삼성경제
연구소)도 나온다.

정부도 자산디플레가 복합불황으로 이어지지 않도록 적극적인 대응책을
내놓고 있다.

구조조정을 조기에 마무리하는 동시에 토지거래허가구역을 전면 해제하고
건설 부동산시장을 완전 개방하는 등 파격적인 규제완화방안을 내놓고 있다.

그러나 자산디플레는 어느나라건 쉽게 해소되기 힘들다.

일본의 경우 80년대 엔고호황에 힘입어 주택 상업지의 땅값이 2배이상
급등했고 대도시 상업지는 3배이상 폭등했다.

그러나 거품이 빠지면서 작년 땅값은 정점이었던 91년에 비해 주택지는
23%, 상업지는 44%가 떨어졌다.

특히 도쿄의 경우 각각 평균 43%,68%가 하락했다.

도쿄 도심의 일부지역은 80%이상 폭락하기도 했다.

우리처럼 10년전수준으로 하락했으나 아직도 찬바람이 가시지 않고 있다.

미국에서도 88년 하반기부터 금융정책을 긴축기조로 전환하면서 부동산
가격이 93년까지 5년간 대폭 하락했다.

93년의 토지자산가액은 약 5조9천억달러로 89년에 비해 약 1조5천억달러가
감소, 약 20%의 하락률을 기록했다.

지금은 좋아진 편이지만 자산디플레를 극복하는데 5년이상 걸렸다.

자산디플레가 복합불황으로 이어지는 것을 막기위한 정부의 정책은 이제
근본적으로 바뀌어야 한다.

토지의 보유가 아닌 활용을 유도하고 이용수익을 창출할 수 있도록 유도하는
쪽으로 정책의 기조가 변화돼야 한다.

신용경색해소 부동산유동화 등 제도보완도 필수적이다.

정책기조와 제도보완이 제대로 갖춰지지않으면 복합불황의 가능성을 배제할
수 없다는게 전문가들의 일관된 지적이다.

< 육동인 기자 dongin@ >

( 한 국 경 제 신 문 1998년 12월 3일자 ).