[한경 창간 34돌] 부동산 : 외국인 시각 .. 피에트로 도란

IMF는 국경을 없앴다.

땅만은 외국에 내줄 수 없다는 우리네 사고도 급격히 변하고 있다.

게다가 기업과 지자체가 자구책으로 외국자본 유치에 필사의 노력을
기울이고 있다.

구조조정 자금과 개발자금을 조달하기 위해서다.

그러나 외자유치의 전망이 낙관적이지는 않다.

외국인의 투자를 가로막는 규제와 국제규범에 동떨어진 거래관행, 부동산의
가치를 평가하는 국내인과 외국인의 시각차이 때문이다.

국내 부동산 시장의 전망과 투자를 어렵게 하는 규제장벽, 개선점 등을
외국인 투자자들의 시각을 통해 알아본다.

---------------------------------------------------------------------

피에트로 도란 < 존벅컴퍼니 코리아 지사장 >

외환위기로 야기된 한국경제의 혼란은 모든 부동산 가치에 심대한 영향을
미쳤다.

침체돼 있는 경기를 살려내고, 외자유치를 활성화하기 위한 한국정부의
많은 노력에도 불구하고 한국의 부동산 가치는 폭락을 거듭한 것이다.

이같은 현상은 대기업을 포함한 잇따른 부도사태에서 직접 유발됐으며
특히 기업들마다 유동성 확보를 위해 그동안 과도하게 부동산을 쏟아붓듯이
내놓으면서 더욱 심화됐다.

자금순환을 위해 짧은 기간동안 토지를 토해내는 것은 결국 한국기업들에
어려움을 가중시키며 또한 이러한 상황은 한국의 부동산 시장을 침체의
늪으로 몰아가고 있다.

금융권도 한국 부동산의 가격거품에 일조했다.

부동산을 담보로한 대출제도가 바로 그 원인을 제공했다.

이 제도하에서는 은행스스로 담보자산의 가치를 유지하기 위해 일정
수준의 부동산 거품을 기대할 수밖에 없어서다.

이는 거품이 빠질 경우 일반개인은 물론 기업들에도 유동성을 악화시키는
요인이 된다는 점에서 문제의 심각성이 있다.

한국의 부동산 가격산정은 짧은 기간내에 얼마를 남기고 되팔 수 있느냐
하는 투기적 요소에 의해 가격이 결정된다해도 과언이 아니다.

이로인해 한국의 부동산 시장은 대단히 복잡한 구조를 가지고 있으며
정부당국이 투기를 억제하기 위한 법을 시행하면서 더욱 복잡한 양상을
띠게 됐다.

이같은 한국 특유의 부동산 문화와 지난 80년대와 90년대 초반까지의 급격한
경제발전, 각종 사회간접자본시설의 건설 등으로 부동산 가격은 아찔할
정도로 급등했다.

이에따라 한국의 경우 수익률을 염두에 둔 부동산 가치평가에 대한 개념이
거의 없는 것으로 보인다.

이는 한국에서는 부동산 가격을 결정할 때 수익성이라고 하는 경제의
기본 원칙을 무시하고 있다는 뜻이다.

수익률 분석을 통한 부동산 가격 결정은 한국시장 여건에서는 대단히
힘든 일이다.

경제발전이 계속돼온 지난 20여년간 시장원리적 요소보다는 투기성 요소에
의해 부동산 가격이 결정돼왔기 때문이다.

따라서 지금에 와서 투기적 안목을 탈피하고 수익성을 근거로한 시장가격을
결정한다는 것도 쉽지 않은 일이다.

지금 한국 부동산 시장의 초미의 관심은 외국의 투자자들이 언제, 어떤
부동산에 돈보따리를 푸느냐 하는데 있다.

그러면 외국인 투자자들이 언제쯤 한국시장에 몰려올까.

적어도 내년 2.4분기 이전에는 외국 투자자들이 한국시장에 몰려올 것으로는
보지 않는다.

여러 이유가 있지만 한국은 다른 나라나 투자처에 있는 자금을 빼서 투자할
정도로 매력있는 시장이 아니다.

상업지역만해도 서울의 종로와 강남 중구뿐이다.

은행 증권 등 거의 모든 기능이 서울에 집중된 것도 투자여건으로는 별로
좋은 상황이 아니다.

그만큼 개발의 여지가 있지만 이들 개발사업에 외국인들의 투자를 유도하기
위해선 무엇보다 경제안정이 선행돼야 한다.

( 한 국 경 제 신 문 1998년 10월 19일자 ).