재개발, 재건축투자가 다시 주목받고 있다.

재건축대상아파트나 재개발구역내 지분가격은 그동안 수요자들로부터
외면을 당해 왔으나 분양가 자율화를 앞두고 서울 강남 서초 마포 성동
용산등 목좋은 곳에 자리잡고 있는 재건축대상아파트나 재개발구역이
국제통화기금(IMF)시대의 내집마련 수단으로 관심을 모으고 있다.

최근 IMF한파로 지난해보다 10~30% 정도 싼 가격에 나오는 재개발
재건축 매물이 늘고 있어 급매물을 잘만 고르면 내집마련과 함께
시세차익도 노릴수 있다.

<> 재개발

재개발구역에 투자해 내집을 마련하려는 실수요자들은 재산평가액이
드러난 지역(관리처분 임박지역)을 노려야 한다.

재개발구역 가운데에는 사업지연으로 어려움을 겪고 있는 곳도 많아
무작정 투자했다가는 낭패를 보는 경우가 허다하기 때문이다.

현재 서울지역에서 추진되고 있는 1백여곳의 재개발구역 가운데 30여곳이
관리처분인가를 앞두고 있다.

이 가운데 상월곡 충정1-3 상도2 도원 행당1-1등 10여곳은 가구당
수천만원의 무이자 이주비가 지급된데다 사업이 장기화될 염려가 없고
용적률이 강화되기전 사업승인을 받아 조합원들의 추가부담이 적다.

게다가 이들 구역은 교통및 주거환경이 쾌적한 인기지역이어서 분양가
자율화이후 조합원들에게 돌아가는 개발이익이 높아질 가능성이 커
IMF시대의 내집마련 투자적지라 할수 있다.

이들 지역은 사업단계상 매물이 적고 수요자의 발길도 뜸한 편이나 대부분
관리처분인가까지 길게는 3개월 이상이 남아 있어 자금여유가 있는 수요자는
급매물을 노려볼만하다.

그러나 수요자들은 재개발투자에 앞서 단지 규모 조합원수 입지여건 등을
파악해야 한다.

투자구역을 선정한 이후에는 인근 부동산중개업소에서 꾸준히 매물현황을
알아보고 가급적 싸게 나온 지분을 매입해야 한다.

또 해당 지분으로 배정받을수 있는 평형, 재산평가액, 이주비 등을 조합에
확인해 투자시 손익계산을 따져봐야 한다.

<> 재건축

서울 강남 서초 여의도 등 입지여건이 뛰어난 서울 요지의 재건축대상
아파트들이 IMF시대의 내집마련수단으로 관심을 모으고 있다.

재건축은 재개발에 비해 사업기간이 짧아 사업장기화에 따른 부담이
적고 조합원이 지급받게 될 무상평형이 사업초기에 확정돼 투자의 투명성이
보장되는등 수요자를 끌어들일수 있는 이점이 많은게 특징이다.

반면 재건축 대상 아파트들은 대부분 이미 가격이 많이 올라있고 용적률
강화로 사업성이 크게 악화됨에 따라 투자에 유의해야한다.

특히 최근에는 IMF 고금리여파로 건설업체들이 사업성이 떨어지는 지역의
경우 조합측과 당초 약속한 무이자이주비 지급과 무상평형 공급규모를
축소하고 있다.

투자대상으로 관심을 끌고 있는 재건축 아파트로는 서울 강남 도곡주공
아파트, 대치고층주공아파트, 서린아파트, 강서구 화곡동 주공시범단지등이
꼽힌다.

이들 재건축아파트는 분양가자율화가 시행될 경우 주변 아파트시세와
비슷한 수준의 가격으로 공급이 가능해 사업성이 크게 개선될 전망이다.

강남지역에서 재건축사업을 추진중인 삼성물산 건설부문 관계자는 "분양가
자율화가 시행될 경우 강남 일부지역은 고금리로 가구당 수천만원의
무이자이주비를 지급하더라도 사업성이 괜찮아 시공사 선정당시 조합원에게
제시했던 무상평형공급 약속이행이 가능할 것"이라고 전망했다.

강남 서초 여의도등 수요자들이 선호하는 지역의 재건축대상아파트들은
아직 사업승인을 신청하기전 초기지역이 대부분이다.

재건축추진과 함께 가격이 급등,아직 거품가격이 빠지지 않고 있으나
용적률 강화와 IMF여파로 사업이 지연되면서 인근 부동산에 나오는 급매물이
늘고 있어 이를 노려볼만하다.

인근 아파트의 시세, 시공사측이 제시한 무이자이주비, 무상평형공급규모
등을 면밀히 따져 투자한뒤 분양가규제 완화가 이뤄지면 완공후 시세차익도
얻을 수 있다.

그러나 잠실 반포등 저밀도지구 재건축대상아파트의 경우 서울시가
재건축에 따른 교통난 전세주택난등을 고려, 단계적으로 개발을 유도할
방침임을 밝히고 있어 사업이 장기화될 가능성이 높다.

< 김동민 기자 >

(한국경제신문 1998년 1월 23일자).