[내집마련전략] (기고) '하반기 주택경기 이렇게 본다' <2>

입력1997.07.18 00:00 수정1997.07.18 00:00

손경환 < 국토개발연구원 연구위원 >

주택시장동향에 대한 사람들의 관심이 높아지고 있다.

작년말 이후 서울이나 수도권 신도시지역의 아파트 거래가 활발해지면서
일부에서는 부동산경기 10년 주기설이나 연말의 선거를 들먹이며 앞으로
주택시장이 점차 회복국면을 보일 것으로 기대하고 있다.

반면에 금융기관의 부실채권정리와 관련하여 앞으로 부동산가격이 폭락할
수도 있으며 주택가격도 떨어질 것이라는 주장도 제기되고 있다.

이같은 주장의 근거는 일본을 위시한 몇몇 나라에서 나타났던 경험을
배경으로 하고 있다.

부동산가격의 폭락과 주택경기 회복이라는 전혀 다른 두가지 주장이
제기되면서 향후 주택시장의 움직임에 대하여 상당한 혼란이 나타나고 있다.

따라서 주택시장이 앞으로 어떤 상황을 보일 것인지를 예측하려면 이들
주장의 배경을 살펴볼 필요가 있다.

부동산가격의 폭락가능성을 제기한 주장의 배경인 일본의 부동산가격
폭등과 폭락현상을 살펴보자.

80년대말 일본의 주택가격 및 지가폭등 현상의 원인은 외환시장에서 주로
발생한 대규모의 잉여유동성자금이 부동산시장에 유입된 것이 주된 이유로
여겨진다.

또한 일본경제, 사회의 국제화, 자본자유화, 금융자유화도 가격폭등의
한가지 배경을 이루고 있었다.

따라서 일본의 부동산가격에는 상당한 거품이 존재하였으며 공정이자율의
인상, 부동산대출의 제한, 관련세제의 강화조치가 잇따르면서 거품이 빠지고
주택을 비롯한 부동산가격도 폭락하였다고 보여진다.

우리나라의 경우엔 80년대 후반의 3저 호황에 의한 높은 경제성장이
주택가격 상승을 유발한 측면이 크다.

우리나라의 주택가격에도 어느정도는 거품이 있겠지만 폭락을 유발할
정도는 아니라고 판단된다.

전세값 상승이나 부동산 10년주기설을 바탕으로 주택경기 회복을 기대하는
주장도 제기되고 있다.

그러나 우리나라 주택시장의 과거 움직임으로 볼 때 경제적 여건이
뒷받침되지 않는 상황에서 주택경기가 본격적으로 회복되기는 어려울 것이다.

주택경기 회복에는 늘 경제호황이 바탕이 되었다는 점에서 경제상황의
호전없이 주택경기 회복을 기대하는 것은 무리이다.

주택경기의 회복을 주장하는 또다른 배경에는 금년말의 선거가 주요한
변수로 제기되고 있다.

그렇지만 과거의 몇차례 선거후에 나타난 주택시장의 동향을 보면 선거와
주택시장간에 뚜렷한 관계를 발견하기는 어렵다.

80년대 중반이후 두차례의 선거가 있었던 87년과 92년의 선거후 주택가격
동향을 살펴보면 87년 선거후에는 큰 폭으로 오른 반면 92년 선거후에는
도리어 떨어졌다.

주택경기는 경제적 상황, 정책운영방향 및 수급동향에 의하여 크게 영향을
받고 있다.

주택경기에 영향을 미치는 이러한 요인들을 살펴보면 먼저 경기회복에
대한 기대는 높아지고 있지만 회복속도는 비교적 느릴 것이라는 예상이 많다.

또한 부동산실명제같은 투기억제장치가 마련되어 있고 연 50만가구 내지
60만가구의 주택이 건설 공급될 예정이다.

또한 주택부족문제가 상존하고 있는 수도권에 대한 택지공급도 계속
확대할 계획이다.

따라서 수급상의 불균형은 나타나지 않을 것이다.

최근 주택시장에서 나타나고 있는 주목할 만한 현상은 주택수요의 구조적
변화이다.

주택가격의 지속적인 안정으로 대체수요인 임대수요가 증가하는 한편
소득향상과 주거선호패턴의 변화로 인해 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있는
주택의 선호도가 높아지고 있다.

주택가격은 전반적인 안정을 보이고 있음에도 불구하고 금년초에 서울
일부지역이나 신도시의 아파트 거래가 활발하게 이루어진 것은 이러한
주택수요의 구조적 변화에 기인한 바가 크다.

결국 최근에 나타난 일부지역의 아파트가격 상승은 부동산경기의
회복이라기 보다는 주택의 가치재편에 기인한 현상이라고 보는 것이
합리적이다.

주택시장에서 금년 하반기에 예상되는 특징은 전반적인 안정하에서
지역이나 주택유형, 입지여건에 따른 차별화현상의 심화를 들 수 있을
것이다.

수도권의 입지여건이 좋은 아파트와 나머지 주택간의 가격차별화 현상은
더욱 뚜렷하게 나타날 가능성이 있지만 주택시장의 안정기조는 별다른
변화가 없을 것으로 전망된다.

(한국경제신문 1997년 7월 18일자).

관련 뉴스

1

脫법정화폐 전성시대…금·은 고공행진 계속될까 [한상춘의 국제경제 읽기]

금과 은의 국제 가격이 마침내 트로이온스당 각각 4500달러, 70달러를 넘어섰다. 올해 자산군별 수익률을 보면 은이 120%로 압도적이다. 다음으로 한국 주식(코스피지수) 75%, 금 70% 순이다. 한국 투자자가 국장(국내 증시)과 금에 투자했다면 올해 큰 수익을 냈을 것이다.금과 은은 전쟁 같은 지정학적 위험이 높아질 때마다 안전자산으로 추천돼왔다. 미국 국채와 달러화 위상이 크게 약해진 코로나19 사태 이후에는 ‘최후 보루’(final draw)라는 용어가 나올 정도였다. 실질 가치가 매장량 한계 등으로 보전돼 있는 점을 들어 인플레이션이 우려될 때마다 헤지 수단으로 선호됐다.올해 금과 은 가격은 지정학적 위험, 인플레이션 여부와 관계없이 지속적으로 올랐다. 세계지정학적지수(WGI)와 금 가격 간 상관계수를 보면 작년 말 0.8에서 올해 들어 0.3 내외로 떨어졌다. 지난 9월 이후 세계물가지수(WPI)와 금 가격 간 상관계수는 아예 마이너스로 전환했다.2011년 미국 셧다운(일시 업무정지) 종료 이후 금은 1900달러에서 1060달러, 은은 30달러대에서 14달러대로 폭락했다. 하지만 이번에는 셧다운이 최장기로 길어졌음에도 종료 이후 급등하고 있다. 금과 은 가격이 전쟁과 물가, 국가 부도 여부와 관계없이 오르는 것은 가격 결정 요인에 구조적인 변화가 일어나고 있다는 점을 시사한다.‘뉴노멀’이란 말까지 등장할 정도로 금과 은값을 올리는 요인으로는 탈(脫)법정화폐 거래가 우선 꼽힌다. 법정화폐 거래가 활성화되려면 중앙은행의 양대 기능이 확고해야 한다. 하나는 법정화폐 독점 주조권이 흔들리지 않아야 하고, 다른 하나는 물가 안정 목표가 잘 지켜져야 한다.올해 미국 중앙은행(Fed)은 1913년 설
2

[시론] 900원대 환율, 이젠 꿈인가

원·달러 환율이 한때 1500원을 위협하다가 지난주 정부의 구두 개입 이후 1400원대 초중반에서 등락하고 있다. 그러나 현재 경제 여건을 감안하면 환율이 의미 있게 하락하기는 쉽지 않아 보인다. 우리 경제의 펀더멘털이 근본적으로 개선되지 않는 한 2000년대 후반 글로벌 금융위기 이전에 보인 달러당 900원대 환율은 물론 1300원대 환율조차 당분간 기대하기 어려운 게 현실이다.그럼에도 현 정부는 우리 경제의 펀더멘털에 문제가 없으며, 최근 환율 상승은 투기 세력 때문에 과도하게 부풀려졌다는 인식에 머물러 있다. 이는 환율 상승의 원인과 결과를 거꾸로 보는 편협한 시각이다.한국과 미국의 펀더멘털을 단순 비교해봐도 그 격차는 분명하다. 2025년 한국의 경제성장률은 1%에 그칠 것으로 예상되지만 미국은 2% 안팎 성장률을 유지할 전망이다. 기준금리 역시 한국은 연 2.5%지만 미국은 연 4.0~4.5% 수준이다. 굳이 한·미 관세협정에 따른 연간 200억달러 유출을 감안하지 않더라도 성장률과 금리 모두에서 한·미 간 격차는 두 배에 가깝다. 이는 자본 이동과 환율에 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없다.더 큰 문제는 이런 격차가 구조적 문제에서 비롯한다는 점이다. 급속한 고령화와 저출생, 그리고 장기간 지연된 구조개혁 때문에 우리 경제의 잠재성장률은 빠르게 하락하고 있다. 산업·노동·연금 전반의 구조조정이 멈춰 선 사이 경제의 기초체력은 약해졌는데, “펀더멘털에는 문제가 없다”는 진단은 현실과 거리가 멀다.따라서 최근의 환율 상승은 일시적 현상이 아니라 경제 펀더멘털 약화 속에서 미래의 환차익을 기대한 구조적 자본 이동의 결과로 보는 것이 타당하다.
3

[사설] 예산처장관 이혜훈 파격 지명, 재정 파수꾼 역할 기대한다

이재명 대통령이 초대 기획예산처 장관에 3선 의원 출신인 이혜훈 국민의힘 당협위원장(중구·성동을)을 깜짝 지명했다. 20년 이상 보수 정치권에 몸담아 온 경제통 발탁은 새 정부 출범 후 가장 의외라는 평가를 받을 만큼 파격적이다.20곳이 넘는 정부 부처 중 한 곳의 장관을 지명한 데 불과하지만 함의가 만만찮다. 재정의 역할을 강조해온 이 대통령인 만큼 진보적 인사가 지명될 것이란 하마평이 우세했다. 하지만 이 대통령은 ‘국가채무는 나라 운명과 직결된다’며 경제시스템 개혁, 합리적인 복지 지출을 강조해 온 주류 경제학자 출신을 선택했다. 비주류 정치인 출신 대통령으로선 결코 쉽지 않은 선택이었을 것이라는 점에서 경제에서만큼은 새로운 변화를 기대한다.외환시장 안정이 내년 경제의 급박한 화두로 부상하고 국가부채 급증에 대한 해외의 의구심이 점증하는 상황에서 재정 컨트롤타워의 중요성은 그 어느 때보다 크다. 이런 시점에 미국 경제학 박사에다 한국개발연구원(KDI)에서 재정 및 사회보험 분야를 주로 연구한 장관 후보자 지명은 시장 심리 안정에도 큰 도움이 될 것이다. 이 후보는 정치 입문 후에도 재정·예산·조세 분야 전문성을 바탕으로 재정 지속성, 단계적 복지 확대에 방점을 두고 맹활약해 왔다.주가가 오르고 기업 이익이 늘어나는 등 우리 경제는 최악의 위기를 벗어나고 있지만 글로벌 경제 환경 급변으로 위험 요인도 동시에 급증한 상황이다. 예산 기능 분리 후 기획재정부가 거시 관리에 허점을 노출하고 정치권과 용산에 휘둘리는 인상을 주며 시장 불안감이 가중되고 있는 게 현실이다. 정책적 소신을 지키기 위해 친박에서 탈퇴할 만큼 소