['97 내집마련 전략] 재개발 유망지역 : 이렇게 투자하자

재개발투자의 성공여부는 재산평가액(감정평가액)과 비례율이 좌우한다.

재산평가액이 조합원 개인이 소유한 토지및 건물에 대한 단순한
감정가액이라면 비례율은 재개발사업을 통해 얻어지는 개개인의 최종
손익계산서와 같다.

<>재산평가액

재개발구역내 조합원 개인이 지닌 토지및 건물에 대한 감정평가액을
말한다.

구역마다 다소 차이는 있으나 대개 사업승인 이후에 한국감정원과
사설감정기관에서 감정한 결과를 평균한 수치다.

이는 조합원이 배정받는 아파트에 입주하기 위한 부담금을 정하는
중요한 잣대다.

따라서 투자자는 재개발구역내 기존 도로변등 목 좋은 곳을 고르는게
유리하다.

<> 비례율

서울 금천구 시흥2-1재개발구역의 비례율은 무려 1백50%였다.

재산평가액이 1억원인 지분을 소유한 A조합원의 경우 최종권리가액이
1억5천만원으로 재개발사업을 통해 5천만원의 부가가치를 얻은 셈이다.

일명 "개발이익률"로 불리는 비례율은 재개발사업이 끝난뒤 일반분양을
통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총수익금에서 사업비를 뺀 금액을
구역내 토지및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말한다.

조합원개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의
최종권리가액이 된다.

보통 재개발구역내 지분매입이 불가능해지는 시점에 가서야 비례율의
윤곽이 드러나기 때문에 비례율이 높은 지역을 고르기란 그리 간단하지
않다.

일반적으로 <>조합원이 적어 일반분양분이 많은 곳 <>사업추진이 빠른
곳 <>건축비가 상대적으로 싼 평지등의 구역에서 비례율이 높게 나온다.

(한국경제신문 1997년 1월 30일자).