김정호 <한국주택학회장>

지난 몇년간 주거상황이 크게 개선되었다.

주택보급율이 90년 72.4%에서 94년 82%로 증가하였고 주거수준도 향상
되었다.

주택구입능력 또한 획기적으로 향상되었다.

주택가격대비 년소득비율(PIR)이 90년 9.0배에서 94년에는 6.4배로 개선
되었다.

이 모든 것이 주택대량공급 덕분이다.

그러나 아직도 지역간, 계층간 주거수준의 격차는 여전하며, 집을 많이
지었지만 신축주택의 상당수가 질적으로 미흡하고 다양성이 부족하며, 특히
하자및 부실시공때문에 소비자들로부터 좋은 평가를 받지 못하고 있다.

구조물 자체는 견실해도 입지 설계 주변환경, 그리고 편익시설등에 있어
시장성을 갖추지 못한 주택들은 소비자들로부터 외면을 당하고 있다.

지금 미분양 상태로 남아있는 주택의 상당수가 이러한 범주에 속하는
것으로 보인다.

한편 주택시장은 내.외적으로 빠르게 변모하고 있다.

소득이 증가하고 생활의 질을 중시함에 따라 주거의식이 급격히 변하고
있다.

실수요자들은 입지 면적 유형 시설 등 다방면에서 다양성을 요구하고
있다.

"획일화"된 대형 공동주택의 수요가 급격히 하락하고 있는 것이다.

중산층의 상당수는 차별화된 주택상품을 원한다.

이같은 변화와 맞물려 개방화와 자율화로 대표되는 일련의 주택시장
회적변화도 주택시장에 엄청난 파장을 몰고올 것으로 예상된다.

주택시장이 개방되면 소비자들은 양질의 다양한 주택을 보다 저렴하게
구할수 있는 반면, 기획력 자본력 마케팅 등에서 경쟁력을 갖추지 못한
일부 주택사업체들은 살아남기 어려울 전망이다.

주택도 앞으로는 기획상품으로 인식될 것이어서 과거와 같이 불특정다수를
위한 대량생산체제로는 급변하는 시장상황에 대처하기 어려울 것이다.

이는 특정 계층의 주택수요를 충족시키는 차별화 전략이 유효함을
시사한다.

이와같은 변화에 부응하려면 새로운 정책"패러다임"이 필요하다.

지금까지의 정부주도, 규제중심의 대량생산정책은 주택부족 문제가
심각했던 때에는효과가 있었지만 급변하는 수요구조에 민감하게, 그리고
신속히 대처할수 없으며 특히 시장개방 자유화 지방화등 시장외적 변화를
능동적으로 수용하기 어렵다.

사실 1인당 국민소득 1천달러대의 주택정책이 1만달러대에도 어떤 효력을
가질 것으로 기대하기는 곤란하다.

하물려 2001년에는 1인당 국민소득이 1만8,000달러대에 이르게 될 것이므로
지금 시점에서 새로운 정책 "패러다임"을 모색하는 것은 당연하다.

주택수요구조는 점차 선진국형으로 바뀌고 있다.

따라서 정책도 선진형으로 변해야 할 것이다.

선진형 주택정책이란 근본적으로 주택금융중심의 민간주도형이다.

그렇다면 조만간에 이러한 관점에서 주택건설촉진법은 물론 택지개발
촉진법과 주택산업과 주택금융에 가해지고 있는 각종 규제들이 신중히
재검토해야 할것이다.

선진 주택정책의 요체는 주택금융에 있다.

주택금융제도의 선진화를 위해서는 주택금융을 정책금융에서 분리시켜
독립적이고 자율적으로 운용되도록 하여야 한다.

또한 금융시장은 물론 자본시장과 연게시켜 주택자금을 안정적이고
장기적으로 조성할 수 있는 여건을 조성해 주어야 한다.

그런데 주택금융의 자율화는 정부의 금리자율화, 자본자유화 정책과
맞물려 추진되어야 성골할 수 있을 것이다.

정부의 자율화시책은 자금공급을 확대하고 금리를 낮추는데 기여할
뿐만 아니라 장기투자 분위기를 조성하여 주택저당채권유동화등 상업적
베이스에 의한 민간주택금융이 보다 활성화될수 있는 기반을 만들어 줄
것으로 기대된다.

이같은 변화과정에서 중심적인 역할을 수행해야 할 기관이 주택은행이
아닌가 생각된다.

주택은행이 변화를 주도하려면 자신부터 변해야 한다.

따라서 주택은행의 민영화가 선행되어야 한다.

그러나 민영화가 당장 이루어지기에는 여건이 성숙돼 있지못하다.

금융부문에서의 자유화와 함께 분양가 자유화등 실물부문에서의 자율화
노력도 병행되어야 한다.

금융시장 자유화의 효과가 나타나려면 시간이 걸릴 것이다.

그러나 민영화를 위한 준비작업은 착실히 진행되어야 한다.

우선 민간자본을 확대하여 민영화의 기반을 조성하고, 현재 주택은행이
다루고 있느 각종 업무들을 민영화차원에서 재조명하여 민영화 추진일정에
따라 사안별로 정비, 또는 강화해 나가는 것이 바람직할 것이다.

(한국경제신문 1995년 11월 23일자).