[사설] (21일자) 아파트 후분양제가 성공하려면

건설교통부는 지금까지의 아파트 선분양제도를 97년부터는 준공후분양
제도로 바꿀 것을 적극 검토중이라고 발표했다.

당국의 설명이 아니더라도 그것이 생산자보다는 소비자에게 돌아갈
이점이 많은 제도임은 이해가 간다.

다 지은 집을 보고 구입함으로써 부실시공 여부를 확인할수 있고
자기 취향에 맞는 질좋은 아파트를 골라 살수 있으며 또 선분양제도
아래서 흔히 있는 시공업체도산으로 인한 물심양면의 피해도 피할수
있다는 것들이 그런 이점들이다.

우리로서는 구입자의 권익이 현행보다 더 존중되는 이같은 소비자중심
아파트 정책으로의 전환을 마다할 이유가 없다.

그러나 그렇게 되자면 주택을 공급하는 건설업체측의 몇가지 전제조건
들이 선행적으로 갖추어져야만 하는데 97년까지 앞으로 2년내에 실현될
전망이 확실치 않다는데 문제가 있다.

첫째는 건설업자의 자금난이 불가피해진다는 점이다.

현행 제도아래에선 건설업자는 착공과 동시에 분양가 상당부분을 미리
받아 건설자금으로 쓸수 있다.

그러나 새 제도아래서는 준공때까지 건설자금 전액을 자체 조달해야
함으로써 건설업체는 엄청난 자금부담을 안게 되는 문제가 있다.

둘째 아파트의 질 향상을 위해 부실시공을 근절시킨다는 취지에
충실하자면 노임이 현실화되어 분양가에 반영돼야 하는데 실제는
분양가가 물가에의 영향을 이유로 현실 코스트보다 낮게 규제돼
있는 점이다.

셋째 준공후 분양은 질향상으로 자연 코스트가 높아져 아파트가격의
인상을 불가피하게 할 것이다.

넷째는 부지를 조성하기도 전에 선수금을 미리 받는 토개공 지방자치단체의
택지공급제도가 아파트정책의 전환에 앞서 준공후 분양으로 바뀌어야 한다는
점이다.

다섯째는 주택시장의 셀러스마켓에서 바이어스마켓으로의 이행을 의미하는
새 제도가 성공적으로 실시되자면 수요가 공급보다 훨씬 많은 주택난이
어느정도 해소된 상태라야 하는데 건설교통부가 97년의 주택보급률이
95%선을 넘어 주택난이 거의 사라질 것으로 보는 것은 지나친 낙관이 될
위험이 있다는 점이다.

이런 문제들은 준공후 분양이라는 새 제도가 단순히 분양시기에만
걸린 문제가 아니라 분양가를 낮게 묶는 통제대신에 실제 코스트를
가격에 반영케 하는 분양가의 현실화와 자율화등 아파트 건설분양에
관한 모든 정책이 시장원리에 맞는 방향으로 전환되는 속에서 다루어져야
함을 의미한다.

우리가 추구하는 세계화는 건설시장에서도 궁극적으로 시장원리에
따른 경쟁력이 인위적인 정부의 규제에 대체돼야 한다.

아파트 분양제도도 언젠가는 획일적인 규제대신 가격과 방식 모두
건설업자와 수요자간의 자율 경쟁에 맡겨 져야 한다.

예를 들면 탁월한 경쟁력으로 대소비자 신용을 획득한 업체의 경우
준공이전에라도 분양대금을 내라는 조건을 소비자는 받아들일 수도
있을 것이다.

그리고 준공후분양정책의 97년 실시와 관련해서 주택정책이 다른
분야와 같은 세계화를 추구하는 것이라면 한쪽에서 풀고 다른 쪽에서
묶는 "절름발이 규제완화-자율화"는 지양돼야 한다는 점을 강조해둔다.

(한국경제신문 1995년 1월 21일자).