서울 서대문에 사는 회사원 김씨는 요즘 씁쓸한 입맛을 자주 다신다.
재개발아파트를 너무 비싸게 장만해서이다.

회사생활 10년째인 그가 재개발지분을 매입한 것은 지금부터 5년여전인
88년.

내집마련의 의욕에 불타던 그는 당시 서울 동작구 노량진의 한 재개발
지역에서 국공유지상의 노후 가옥을 7,000만원에 매입했다. 당시만 하더
라도 국공유지를 불하받는데는 평당 60만-70만원이면 가능했다. 국유지면적
이 약 20평이었으므로 1,000여만원을 더 들이면 32평형정도의 아파트를
한채 장만할 수 있다는게 중개업소의 설명이었다.

그러나 김씨는 요즘 당시의 판단이 아주 잘못됐다는 사실을 뒤늦게 발견
했다. 최근 김씨는 조합으로부터 1억1,200만원을 더내야 32평형 아파트를
배정받을수 있다는 연락을 받았다.

최근 국공유지를 감정평가한 결과 평당 300만원으로 나와 6,000만원을
불하대금으로 내야 한다는 것이었다.

게다가 재개발아파트의 분양가가 1억원으로 결정되고 재개발사업수익률
(비례율)도 80%에 그쳐 5,200만원(분양가 1억원에서 김씨가 분양받을 수
있는 평가액 6,000만원의 80%인 4,800만원을 뺀 금액)을 더 내야 한다는
것이었다.

김씨는 결국 5년전의 7,000만원과 합쳐 1억8,200여만원을 들여야 할
형편이 됐다. 그동안의 이자까지 고려하면 2억원이상 들어가는 셈이다.

같은 평형의 인근 아파트시세가 평당 600만원선인 것을 고려하면 엄청
난 손해를 본 꼴이 됐다.

재개발지역에서는 요즘 김씨 같은 피해자가 많이 발생하고 있다.

국공유지 불하대금이 높아지고 건축비의 상승으로 비례율은 반대로
낮아지고 있기 때문에 빚어지는 현상이다.

재개발지구에서 조합원지분 구입비용은 이같이 아파트를 분양받는데
전혀 인정받지 못한다.

특히 국공유지상의 건물구입비용은 국공유지를 다른 사람에 앞서 불하
받을 수 있는 연고권 정도로밖에 인정받지 못하는 것이다.

따라서 재개발지구에서 조합원지분을 구입할때는 국공유지인지 사유지
인지를 알아보고 나중에 추가비용이 얼마나 들어갈지를 계산해 보아야
한다.

재개발지구에서 조합원지분을 잘못 매입해 낭패를 보는 경우는 김씨
같은 경우 외에도 많다.

김씨는 아파트를 한채 마련해서 그나마 다행이라고 할수 있다.

아파트조차 마련하지 못하는 경우가 있다.

아파트분양대상에서 제외되는 토지나 건물을 매입했을 경우이다. 이른바
청산조합원의 지분을 매입하는 경우이다.

서울시 일선구청에 따르면 분양대상에서 제외되는 조합원지분중 가장
많이 나타나는 경우는 20평방미터이하의 나대지이다.

또 20평방미터 이상이더라도 재개발구역지정이후에 필지가 분할된 경우
도 종종 발생한다.

''지구지정을 위한 도시계획안 공람공고일 전일'' 이전에 공유지분으로
토지를 구입했을 경우에만 공유지분자 개개인에게 아파트를 공급하는데도
공고일 전일 이후에 공유지분으로 취득해 한채 밖에 못받는 경우도 간혹
나온다.

서울시가 이같은 복잡한 규정을 만들게된 것은 재개발지구에서 아파트를
여러채 분양받기위해 토지를 필지분할하거나 공유지분으로 소유권을 변동
시키는 사례가 많았기 때문이다.

재개발지구에서 기대이하의 평형의 아파트를 배정받아 곤란해지는 경우
도 있다.

서울시 지침은 조합원에게 지분평가액에 상응한 평형을 배정토록 하고
있다.

그러나 현실적으로는 큰 평형을 원하는 경우가 대부분이어서 같은
평형을 신청하는 동료조합원이 많을 경우 지분가액이 많은 순으로 배정
하고 있다.

비레율이 100% 이하로 떨어지면서 지분평가액이 희망평형의 아파트
분양가보다 낮아 얼마정도를 추가납부하는 경우가 일반적이기 때문이다.
특히 서울시는 조합원들을 위하여 국민주택규모이상에 대해서는 조합원들
에게 50%를 우선공급토록 하고 있어 대형평형에서는 대부분이 분양가를
추가납부하는 실정이다.

이에따라 같은 규모의 토지라도 지구내 큰 필지의 토지가 얼마나 많으
냐에 따라 큰 평형을 배정받을 수 있느냐가 결정된다.

따라서 재개발지구의 조합원지분을 구입할때는 그 지구내에 큰 필지의
토지소유자가 얼마나 많은지를 조사해볼 필요도 있다.