"전세사기 막자"…부채 90% 넘으면 보증한도 60%로

전세대출 죄는 HUG

'깡통전세' 보증사고 잇따르자
"세입자 피해 더 늘면 안돼"

재정 건전성 개선 포석도

주택도시보증공사(HUG)가 부채비율이 90%를 넘겨 깡통전세 우려가 높은 주택의 전세금대출 보증 한도를 80%에서 60%로 축소한다. 전세금이 집값을 초과하는 ‘깡통전세’로 인한 보증 사고가 잇따른 데 따른 조치다.

HUG는 신규 전세대출 보증 신청 건 가운데 주택담보대출과 전세보증금을 합한 부채비율이 집값의 90%를 초과하는 경우 보증 한도를 기존 80%에서 60%로 20%포인트 하향 조정한다고 16일 밝혔다. 보증 한도 축소는 전세자금대출 한도를 낮춘다는 의미다. HUG 관계자는 “최근 깡통전세로 임차인이 전세금을 반환받지 못하는 사례가 속출하고 있어 피해를 사전에 막기 위해 조치에 나선 것”이라고 설명했다.

대출 보증 축소는 임차인 보호뿐만 아니라 HUG의 재정 건전성 때문이기도 하다. 부채비율이 90%를 초과하면 집값이 조금만 하락해도 곧바로 돈을 떼일 수 있다. 그런데도 HUG가 전세금을 보증해준 부채비율 90% 초과 주택 비중은 2020년 22.4%에서 2021년 26.3%로 늘었다.

HUG의 재정 건전성엔 이미 빨간불이 들어왔다. HUG의 재정 건전성 지표인 보증배수(자기자본 대비 보증금액 비율)가 지난해 말 54.4배로 법적 한도인 60배에 가까워졌다. HUG 보증배수는 올해 말 59.7배로 주택도시기금법상 한도의 턱밑에 달할 것으로 예상된다. 손실이 조금만 더 커지면 한도 초과로 추가보증 영업이 중단될 수 있다는 얘기다. 정부와 국회는 이 비율을 70배로 늘리는 방안을 추진 중이다.

전세 사기를 조장한 또 하나의 주요 원인으로 지목된 보증금 반환 보증보험 개선도 이뤄질 것으로 예상된다. 전문가들은 지난해까지 HUG가 신축 빌라 등의 가격을 공시가격의 150% 수준으로 인정해준 탓에 다수의 ‘빌라왕’을 양산했다고 지적하고 있다. 지난해 HUG가 임대인 대신 보증금을 지급한 대위변제액은 9241억원으로, 2021년 5040억원 대비 83.4% 급증했다. 경매에 넘어간 빌라 낙찰가액이 낮으면 공사가 손실을 떠안게 된다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “전세 사기를 막으려면 전세금대출 보증을 줄일 게 아니라 전세금 반환보험 한도액의 기준인 주택가격 산정을 제대로 하는 게 우선”이라며 “현재 공시가격의 140%까지로 해주는 집값 기준액을 하향하거나 보증해줄 때 현장을 확인하고 엄격하게 심사하도록 제도를 개선해야 한다”고 말했다.

이현일 기자 hiuneal@hankyung.com