재개발 기대수익 낮아져…"가격 많이 오른 초기 사업장 시세 조정 불가피"

개인 지분 투자 더 어려워졌다

임대 건립이 각종 인센티브 상쇄
저소득층 분담금 대납도 부담

장위뉴타운 등은 주목받을 수도

“공공 재개발을 하게 되면 초기 재개발 사업장의 투자 기대수익이 크게 낮아질 것입니다. 이미 가격이 많이 오른 초기 구역은 가격 조정이 불가피할 전망입니다.”

부동산 전문가들은 정부의 이번 공공 재개발 활성화 대책으로 주민 의견 수렴 등을 하고 있는 초기 재개발 구역에 대한 지분 투자가 크게 위축될 수 있다고 분석했다.

공공 재개발이 이뤄지면 용적률을 높여주고 빠른 인허가가 이뤄지는 등 장점이 충분하다고 하지만 임대주택 건립 등이 그 메리트를 상쇄할 수 있기 때문이다. 민간 재개발에 따른 온전한 개발 이익을 기대하고 형성된 현재 초기 재개발 구역 지분 시세에도 영향이 불가피할 것으로 예상된다.

한 재개발 구역 관계자는 “아현1구역 등 초기 재개발 구역 시세는 개발 이후 새 아파트 시세와 추가 분담금을 기준으로 매겨진다”며 “아무리 인센티브를 준다고 해도 기대 개발 이익은 줄어들 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 조합이나 추진위원회로서는 사업 속도를 내기 위해 공공 재개발을 선택할 수 있겠지만, 개인투자자 관점에서는 공공 재개발이 달가울 리 없다는 얘기다.

또 정부가 저소득층의 조합원 분담금을 대납하기로 한 것도 재개발 투자를 어렵게 할 수 있다. 정부는 조합원이 원할 경우 분담금을 대납하고 10년간 주택을 공유하기로 했다. 무주택자에 전용면적 60㎡ 이하 주택만 대상이 된다. 이렇게 되면 분담금을 낼 여력이 없는 원주민들도 상당수 조합원으로 남을 것으로 정부는 기대하고 있다. 하지만 투자할 수 있는 재개발 지분은 그만큼 줄어든다. 한 부동산 전문가는 “재개발 사업은 대부분 원주민과 투자자 간 손바뀜이 활발하게 이뤄진 뒤에야 속도를 낸다”며 “통상 개발에 적극적이지 않은 원주민 비율이 높기 때문”이라고 했다.

다만 사업이 상당히 추진된 재개발 구역 투자는 큰 영향을 받지 않을 것으로 전망된다. 사업시행인가 등 인허가 절차를 다시 밟으면서까지 공공 재개발로 돌아설 이유가 없기 때문이다. 또 일각에서는 정비구역에서 해제된 뒤 소외됐던 장위뉴타운 일부 구역 등 초기 재개발 구역을 중심으로 선제적인 투자 수요가 들어올 수 있다고 관측했다.

이유정/전형진 기자 yjlee@hankyung.com