추가 주택대출엔 '신DTI+만기 15년'…돈 빌려 집테크 어려워져

10·24 가계부채·부동산대책

문턱 높아진 다주택자·중도금대출

연봉 7000만원 직장인, 집 한 채 더 사려면…
2018년부터 대출한도 1억7200만원9200만원
중도금 보증비율 9080%…청약부담 커져

10·24 가계부채 종합대책의 핵심은 대출 규제다. 정부는 ‘투기수요’에 흘러가는 자금줄을 끊기 위해 다주택자와 아파트 집단대출 문턱을 대폭 높였다. 당장 내년 1월부터 기존 주택담보대출(주담대)이 있을 경우 추가로 돈을 빌려 집을 사는 게 어려울 전망이다. 공공기관의 중도금대출 보증한도도 대폭 줄어들어 수도권에서 내 집 마련을 하려는 수요자들의 부담이 가중될 것으로 예상된다.

◆다주택자 추가 대출 막힌다

정부는 내년 1월 신(新)총부채상환비율(DTI)을 도입하기로 했다. 신DTI는 주담대 한도를 정할 때 기존 대출이자뿐 아니라 원금까지 포함해 계산한다. 그만큼 대출 한도가 줄어든다. 신DTI는 서울·수도권, 세종시, 부산 해운대구 등 7개구에만 적용된다. 전국에 확대 적용하려던 계획은 일단 보류됐다. 정부는 신DTI 도입 효과를 강화하기 위해 두 번째 주담대의 만기를 최장 15년으로 제한할 방침이다. 대상은 신DTI 적용 지역과 같다.

투기 지역인 서울에 살면서 주택대출 2억원이 있는 연봉 7000만원짜리 직장인 A씨를 가정해보자. 지난 8·2 부동산대책에서 서울지역 DTI는 40%로 낮아졌고, 주담대가 두 건 이상인 경우 DTI는 30%까지 내려갔다. A씨가 내년에 과천에 집을 사기 위해 대출(만기 20년, 연 4%)을 받으려면, 지금 기준으로는 1억7200만원까지 대출받을 수 있지만 신DTI 도입 이후엔 만기 15년짜리 대출 9200만원만 빌릴 수 있다.

소득 인정 요건도 훨씬 깐깐해진다. 지금은 직장인의 경우 1년치 소득만 확인하는데 내년부터는 직전 2년간 소득을 본다. 또 신고소득(신용카드 사용액 등), 인정소득(국민연금 납부액 등)을 제출하면 소득의 80~90%만 인정해준다. 나이, 직업 등을 따진 미래소득도 일부 반영한다. 20~30대 젊은 층이 안정적인 직장에 다닐 경우 현재 소득보다 10%가량 더 인정해주는 식이다.

◆청년층에는 신DTI 적용 안 해

정부는 신DTI 도입으로 서민과 실수요자가 피해를 보지 않도록 다양한 예외조건을 뒀다. 신DTI는 내년 1월 시행일 이후 두 건 이상의 주담대를 받을 때만 적용된다. 또 복수 주담대를 받고 있더라도 기존 주담대의 대출 기간·금액 등을 바꾸지 않고 단순 만기연장만 할 경우에도 적용하지 않는다. 이사를 위해 일시적으로 두 건 이상 주담대를 받는 실수요자도 배려한다.

청년층, 신혼부부 등도 예외를 인정받을 수 있다. 이들에 대해선 최근 1년치 소득 확인만을 거쳐 대출해주기로 했다. 청년층의 범위는 만 40세 미만 무주택근로자다. 청년층에 대해선 미래소득도 10년 이상치를 반영할 수 있게 허용할 계획이다. 내년 하반기에는 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입된다. DSR은 모든 금융권 대출 원리금상환액을 따져 대출 가능 여부를 정하는 기준이다.

◆중도금대출 보증 더 줄인다

아파트 집단대출에 대한 규제도 강화한다. 정부는 지난해 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사의 보증건수와 한도를 줄인 데 이어 내년 1월부터 보증한도를 추가로 줄이기로 했다. 아파트 집단대출, 그중에서도 중도금대출이 2014년 102조원에서 지난 2분기 137조원으로 34% 급증하는 등 여전히 과열 양상을 보이고 있다는 판단에서다. HUG·주택금융공사의 보증비율은 현재 90%에서 80%로 축소된다. 또 HUG의 수도권, 광역시, 세종시 중도금대출 보증한도는 6억원에서 5억원으로 줄어든다. 기타 지역은 종전대로 3억원까지 보증받는다.

보증한도 축소로 수도권 등에서 내 집 마련을 하려는 수요자들의 현금 부담은 최대 5000만원가량 늘어날 전망이다. 기존 보증이 없는 수요자가 9억원짜리 주택에 당첨된 뒤 중도금 60%(5억4000만원)를 대출로 조달할 경우를 가정해보자. 지금은 4억8600만원까지 중도금대출 보증을 받을 수 있지만 내년부터는 4억3200만원만 보증이 제공된다.

은행의 부담도 커진다. HUG·주택금융공사가 보증하지 않는 20%의 대출에 대해선 은행이 부실 리스크를 떠안아야 하기 때문이다. 따라서 은행들이 건설사 재무구조나 분양단지의 사업성 등을 꼼꼼히 따질 가능성이 높아진다.

황용천 해밀컨설팅 대표는 “앞으로 아파트 청약 당첨보다는 자금조달 계획의 중요성이 더 커지게 됐다”며 “상대적으로 입지가 좋지 않은 곳은 사업 추진이 늦춰져 전반적인 주택 공급이 줄어들 수 있다”고 지적했다.

이태명/이해성 기자 chihiro@hankyung.com