[재테크 가이드] 부동산 : 경매..실현가능 수익률 '꼼꼼히' 분석

실물경기침체가 장기화되면서 지난해말부터 입지여건이나 주변환경이 좋은 우량 부동산이 대거 경매시장으로 유입되고 있다.

이들 물건이 감정평가를 거쳐 입찰에 들어가는 3월 이후엔 경매시장이 다시 활기를 띨 것으로 예상된다.

시장 실세금리가 곤두박질치면서 투자처를 찾지 못한 뭉칫돈들이 일부 법원경매시장으로 몰릴 가능성이 높기 때문이다.

올해 경매시장에선 막연한 기대를 버리고 실제로 투자효과를 거둘 수 있는 "수익률"에 초점을 맞춰 투자에 나서야 한다고 경매컨설팅 전문가들은 지적한다.

경매를 통해 단시일안에 높은 시세차익을 거두려는 생각보다는 해당 부동산을 보유했을 때 실현가능한 예상수익률을 면밀히 따져본 후 투자해야 한다는 분석이다.

경매전문가들은 이에따라 임대수익과 개발가능성을 기준으로 경매시장에서 물건을 골라야 할 것이라고 조언하고 있다.

은행 정기예금 금리가 연 6%대로 떨어진데 비해 월 임대수익은 1.5~2.0%에 달해 연간으로 치면 18~24%의 높은 수익률을 거둘 수 있기 때문이다.

또 낡은 단독주택이나 소형 빌딩을 장만해 리모델링(개.보수)하면 자산가치를 크게 높일 수 있다는 점에서 개발가능성도 눈여겨볼 필요가 있다.

이같은 점을 감안해 올해 경매시장에선 아파트와 다가구주택 노후주택 등이 투자유망 상품으로 손꼽히고 있다.

아파트=앞으로도 전세값은 강세를 보일 전망이어서 아파트를 낙찰받을 경우 전.월세를 통해 안정적인 임대수익을 올릴 수 있을 것으로 보인다.

특히 역세권에 있는 30평형대 이하의 중.소형 아파트는 임대가 잘돼 유리하다.

아파트에 응찰할 경우 담보대출을 통해 은행 등에서 경매낙찰잔금을 값싸게 빌릴 수 있다는 점도 매력이다.

은행마다 차이는 있지만 연 8~9% 정도의 금리로 빌릴 수 있다.

아파트의 낙찰가율(감정가에 대한 낙찰가의 비율)은 보통 83% 안팎에 형성돼 있지만 지나치게 낙찰가율을 의식할 필요는 없다.

요즘 경매시장에 나오는 물건들은 시세가 떨어지기 전에 감정평가돼 감정가가 시세를 웃도는 경우가 많기 때문이다.

반드시 현장 인근에 있는 중개업소에서 정확한 시세를 파악해 감정가와의 차이를 비교해봐야 한다.

서울에선 노원구와 도봉구 양천구 구로구 등지에서 소형 아파트 물건을 손쉽게 찾을 수 있다.

다가구주택=단독주택으로 분류되는 다가구주택의 경우 세입자들이 많아 일반인들이 큰 관심을 보이지 않는 종목이다.

그만큼 입찰경쟁률도 낮은 편이다.

또 경매컨설팅 전문업체 등의 조언을 얻어 권리분석만 철저히 하면 의외로 임차인들을 손쉽게 내보낼 수 있어 명도비용이 별로 들어가지 않는다.

다가구주택도 역세권에 위치,교통여건이 좋고 주변에 편의시설이 잘 갖춰져 있어야 임대가 수월하다다.

낡은 단독주택을 장만해 리모델링(개.보수)을 해도 자산가치를 크게 높일 수 있다.

도로에 접해 있어 차가 진입할 수 있는 노후주택이라면 노려볼만 하다.

낡은 주택을 싸게 장만해 새롭게 꾸민다면 시세차익은 물론 세를 놓더라도 높은 임대료를 받을 수 있게 된다.

근린상가=근린상가도 여전히 관심을 끄는 투자대상으로 꼽힌다.

역세권의 대로변에 있는 물건이 가장 좋지만 값이 비싸다.

이에 반해 이면도로에 접해 있는 물건은 상대적으로 값싸면서도 높은 임대수입을 올릴 수 있는 경우가 많다.

근린건물 연면적중 주택면적이 절반 이상일 경우엔 주택으로 간주되는 만큼 이같은 물건을 2가구 이상 확보하면 임대주택사업도 병행할 수 있다.

다만 경매로 넘어온 상가는 건물관리 상태가 허술한 경우가 많아 낙찰받은 다음에 개.보수에 들어갈 비용을 감안해 응찰해야 한다.

상가를 주거용으로 이용하고 있다면 주택임대차보호법이 적용된다.

근린상가와 함께 사옥이나 임대용으로 활용할 수 있는 소형 빌딩도 꾸준한 인기를 끌고 있다.

손희식 기자 hssohn@hankyung.com