불황을 이기는 부동산자산관리 전략

요즘 장안의 화제는 단연 공실(Vacancy)과 렌트프리(Rent-free) 이다. 임대료 면제기간이 늘어나고 소위 빌딩의 ‘물관리’라 불리는 임차인 선별기준도 하향화되어 이제는 호황기에 기피했던 임차인 조차도 받아주는 대형 우량빌딩이 하나 둘 늘어나고 있다.

공실상태가 장기화되고 임차인 유치를 위해 임대료를 낮춰주다 보니 빌딩의 현금흐름은 날로 악화되어간다. 이러한 ‘문제빌딩’이 증가하면서 빌딩 소유주들의 근심도 깊어가고 있다. 모든 문제빌딩은 높은 공실과 낮은 임대료라는 이중고를 겪고 있다. 그 결과로, 빌딩에서 발생하는 임대수입은 계획했던 것보다 많이 줄어들고 임차인 선별기준을 낮추다 보니 임차인의 질(Quality)이 떨어지고 시설물관리에도 신경을 쓰지 않게 된다. 임차인의 수준 저하와 빌딩 노후화로 인해 빌딩의 평판은 날로 나빠지고 결국 빌딩의 현금흐름이 악화되고 가치가 하락하는 최악의 상황에 놓이게 된다.

이러한 난국을 해쳐 나아가기 위해서는 소유주 또는 자산관리자는 빌딩과 시장에 대한 정확한 진단을 먼저 실시하여야 한다. 그 다음 이 과정에서 발췌된 문제점에 대한 원인을 규명하고 이에 대한 솔루션을 찾아야 한다.

빌딩의 문제는 크게 세 가지 영역으로 요약할 수 있다.

첫째, 물리적인 문제
-지연된 유지관리, 노후화된 설비, 구조적 결함 등

둘째, 운영상 문제
-인력의 적절성, 운영정책, 임대마케팅 절차, 임차인 혼합 등

셋째, 시장의 문제
-임대료 적정성, 공실율, 인구구조 변화 등


이러한 문제를 해결하기 위해서 자산관리자는 자산관리계획서(Management Plan) 작성과 비슷한 수준의 분석을 시행하여야 하는데, 첫째, 대상 부동산 분석(Property Analysis)을 실시하고, 둘째, 시장분석(Market Analysis)을 실시하며 셋째, 이 두 분석을 통해 발췌된 문제점들에 대한 대안을 찾아 시행하여야 한다. 이렇게 함으로써 부동산의 잠재적 가치가 회복되고 소유주 또는 투자자의 투자목표와 목적이 달성되는 것이다.

수익형부동산 투자에는 항상 리스크가 수반된다. 리스크를 얼마나 잘 관리하느냐에 따라 투자의 성패가 좌우된다고 해도 과언이 아닐 것이다. 투기가 아닌 한 부동산투자는 반드시 관리되어야 한다. 소액이든 거액이든 투자된 부동산은 적극적으로 관리되어야 한다. 시장변화에 적극적으로 대처하지 못하고 과거에 안주하려는 부동산 소유주들에게 요즘은 정말 어려운 시기이다. 소유주 스스로가 관리의 전문성을 높여야 하는 시기가 되었다.

시간이 문제를 해결해주는 시대도 지났다. 직접 해결할 수 없다면 부동산자산관리 전문가(Property Manager)의 힘을 빌리는 것도 하나의 자산관리 전략일 수 있다.

김 용 남 / 글로벌PMC 대표이사 사장, CPM & CCIM
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