[가치를 창조하는 부동산자산관리] 임차인 유지율을 높이기 위해 필요한 5가지
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인사동에 5층 건물을 소유하고 있다. S씨는 18년 전에 남편과 사별한 이후로 빌딩관리를 직접 해오고 있지만
요즘처럼 빌딩관리가 힘든 적이 없었다고 한다. 공실은 계속 늘어만 가는데
새 임차인은 들어오지 않고 그나마 근근히 버텨오던 임차인들도 임대료를 제때 못내 체납금이 증가하는 실정이라고 한다.
공실이 증가하고 공실기간이 장기화되면 빌딩주는 임대수입이 줄어들게 되어 빌딩관리에 신경을 덜 쓰게 된다.
이렇게 되면 비교적 우량 임차인들 조차도 동요하게 된다. 이러한 상황을 감지한
주변 경쟁빌딩의 소유자(관리자)는 임차인을 향해 좋은 조건을 제시하며 자기빌딩으로 이전하라는 유혹의 손길을 뻗는다. 이것이 S씨가 맞닥뜨리고 있는 바로 그 상황이다.
빌딩주나 자산관리자는 이러한 상황을 미연에 방지하기 위해서는 임차인 유지전략을 마련하여 시행해야 한다.
임차인 유지율을 높이기 위해 필요한 5가지를 요약 정리해본다.
1. 주변 경쟁빌딩 조사
-공실률과 임차인 현황
-강점과 약점
-더 많은 인센티브를 제공하는지
여부
2. 빌딩 신축허가 현황 지속적 추적 조사
-임대가와 임대조건
-인센티브 제공 수준
3. 보유빌딩 자체 평가 실시
- 임차인 구성
- 임대차계약 현황
- 6개월내 계약만기 도래하는
임차인
4. 임차인의 등급 분류
- 우량임차인과 비우량임차인 분류
- 우량임차인은 유지전략,
필요시 인센티브 제공
5. 비우량 임차인 특별 관리
- 임대차계약 만료 6개월
시점부터 교체전략 수립
임차인 유지(retention)는 지피지기(知彼知己)에서 출발한다. 경쟁빌딩에 대한 분석과 보유빌딩에 평가를 바탕으로 임차인 유지전략을 마련하여 시행해야 임차인 유지율을 높일 수 있다.
지피지기(知彼知己)면 백전불태(百戰不殆)라는 말이 있다. 손자병법에 나오는 말로, ‘적을 알고 나를 알면 백번 싸워도 위태롭지 않다’는 뜻이다. 위태롭지 않다는 것은 큰 약점이 없어 쉽게 패하지 않는다는 것이고, 이는 그만큼 안정적이고 튼튼하다는 것일 것이다.
부동산 임대사업에 있어서 임차인은 임대수입의 원천이자 빌딩에서 가장 소중한 자산이다. 이러한 임차인을 소홀히 대하여 떠나버린 후 후회해도 소용없다.
기존 임차인을 유지하는 것보다 새로운
임차인을 유치하려면 비용이 약 6배 더 소요된다고 한다. 임차인이 이탈한 후 다시 신규 임차인을 유치하면 지출되지 않아도 될 비용 – 공실
기간 동안의 임대료와 관리비 손실, 개선공사비용 및 중개수수료 등 - 이 추가로 발생하고 임대수익률도 대폭 하락하게 된다.
임차인 유지를 어떻게 하느냐에 따라 임대수익률이 달라지고 임대사업의 성패도 갈리게 된다. 따라서, 성공적인 임대사업을 위해서는 위 5가지 사항을 수시로 점검해야 한다.
그리고, 유행가 '있을 때 잘해'의 가사처럼 임차인은 있을 때 잘해야 한다. 나중에 후회하지 말고.
글로벌PMC㈜ 대표이사 사장 김 용 남, CCIM, CPM
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"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com
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