'집'터뷰

이광수 미래에셋대우 연구위원


▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 이광수 미래에셋대우 연구위원님을 모시고 계속 이야기 나눠보겠습니다. 앞서 집값이 떨어질 것이고, 특히 내년 상반기 20~30%까지 떨어질 수 있다고 보셨는데요.
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▷이광수 연구위원
투자할 때 가장 중요한 건 무조건 싸게 사는 겁니다. 언제 가장 싸냐면 가격이 20~30% 떨어졌을 때가 아니라 파는 사람이 급할 때가 가장 쌉니다. 특히 부동산의 경우는 말이죠. 지금 집을 보러 간다면 매도인이 얼마나 오만합니까. 비난하는 건 아닙니다. 그러나 요새 집도 안 보여주죠. 청약할 때는 얼마나 높은 경쟁률을 이겨야 합니까. 청약가점이 낮으면 분양도 못 받죠. 사실 이럴 땐 전형적으로 집을 살 때가 아닙니다.

그런데 올해 1분기 집값 빠질 때 집 사신 분 계신가요? 그렇게 집값 빠질 때는 사실 또 집을 안 사요. 더 빠질까봐. 잘 고민하시고 잘 보세요. 집을 가진 사람들이 불안해질 때가 분명히 옵니다. 가격이 항상 적정한 수준에 도달할 때, 시장이 변화할 때 청약을 하시든 내집마련을 하시면 좋겠다는 생각을 갖고 있어요.

그러면 이런 말씀을 제게들 하세요. 구 기자님도 하실 것 같아서 미리 말씀드려요. 언제가 바닥이냐는 거죠. 하락률은 중요하지 않습니다. 가격이 하락하는데 거래량이 반등할 때가 바닥입니다. 최근 2분기처럼 가격이 오르는데 거래량도 오를 땐 의미 있는 바닥은 아닙니다. 추세적으로 가격이 지속적으로 빠지는 상황에서 거래량이 회복될 때가 바닥일 가능성이 높습니다. 검증도 됐고요. 대표적으로 2013년에 그랬어요. 다주택자들이 집을 팔기 시작하면서 집값이 낮아졌는데 거래량이 반등했어요. 그때가 집을 사기 좋은 시절이었죠. 다시 6~7년이 지난 지금은 집값이 급등하면서 거래량은 급감했죠. 매물이 감소한 것이거든요. 그래서 거래량을 더 유념해서 보셨으면 좋겠어요.
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그리고 너무 조급하게 생각하지 않으셔도 돼요. 이건 중차대한 문제입니다. 집 안 사셔서 힘들고 괴로운 거 알아요. 부부싸움도 많이 하시겠죠. 너 때문에 안 샀느니…. 이 사이클을 잘 보세요. 세상에 변하지 않는 건 없습니다. 지표를 유념하셔서 청약이든 구축 아파트를 사시든, 철칙은 팔고자 하는 사람들이 급할 때 사시라는 겁니다. 지금처럼 매도인들이 버티는 시장에선 사기 좋은 가격은 아니라는 겁니다. 불안해지면 치명적이에요. 20억원짜리 집을 샀는데 10% 빠지면 2억 날립니다. 열심히 맞벌이 해서 대출 끼고 산 집의 가격이 조정을 받으면 영향이 커요. 집값 떨어진다고 빚 깎아주나요? 순자산만 떨어지는 거죠. 지금은 고민이 필요한 시점이에요. 몰려가서 사거나, 중개업소 가서 수소문하면서 사실 게 아니라는 거죠.

▶구민기 기자
그래도 청약은 계속 해야겠죠? 될지 안 될지 모르겠지만.

▷이광수 연구위원
그런데 현실적으로 청약이 서울 중심으로 가점이 너무 높아서 30대가 당첨되긴 힘들죠. 그래서 더욱 조바심이 날 텐데요. 제 생각엔 민간택지 분양가 상한제 적용됐을 때 최장 10년 전매금지도 약점이에요. 이건 개인 판단에 맡겨야겠지만 오히려 구축 아파트를 사는 게 나을 수도 있어요.

▶구민기 기자
청약보다 좋다?
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▷이광수 연구위원
청약은 하시되 떨어졌다고 실망하지 마시라는 거죠. 그것 때문에 마음 아파하고 조급해하지 말라는 거죠. 그것 때문에 의사 결정에 영향을 받지 말라는 겁니다. 오히려 가격이 떨어졌을 때 좋은 입지의 구축 아파트를 사는 게 좋을 수 있다는 겁니다.

객관적으로 보면 새 아파트들은 제가 볼 때 끝이에요 끝. 더 좋아질 게 뭐가 있나요. 완전 새것이기 때문에 점점 노후화되겠죠. 대지지분이 적어서 재건축도 힘들어요. 내가 가진 땅으로 이미 20층 이상 올렸잖아요. 앞으로의 개발이익이 없어요. 지금의 가격은 기존 아파트 재건축 과정에서의 가격이 포함된 값입니다. 여기서 얼마나 더 기대하겠습니까. 그 안에 유럽산 주방제품, 가구… 좋죠. 하지만 조금만 더 기다리면 더 좋은 아파트가 또 나오고 기존 아파트는 상대적으로 밀리겠죠. 신축의 장점에 너무 연연하지 마세요. 소비를 생각하면 유럽산 식탁이 좋아 보이죠. 그런데 투자를 생각하면 지금이 유럽산 식탁을 살 때인가요? 아껴야죠.

▶구민기 기자
가격 빠진 구축을 사는 게 최고다?

▷이광수 연구위원
예, 내집마련도 그렇게 하시라는 겁니다.

▶구민기 기자
그럼 어느 지역을 사는 게 좋을까요?
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▷이광수 연구위원
단순하게 말씀드리면 2006년부터 아파트 실거래가가 공개됐는데요. 그 이후부터 통계를 조사해봤더니 위치나 학군, 직주근접이 아니라 많이 빠진 게 많이 올랐습니다. 반대로 많이 오른 게 많이 빠지고요. 기억 하실지 모르겠지만 강남3구는 2013년 절대금액으로 가장 많이 빠졌어요. 그래서 많이 올랐죠. 그래서 앞으로 어떤 지역을 보시느냐면 많이 빠진 지역을 보시면 됩니다. 그렇다면 반대로 많이 오른 지역은 많이 빠지겠죠.

그런데 제가 오른 지역들을 조사해봤어요. 특히 매도물량이 감소해서 오른 지역들은 많이 빠질 가능성이 크다고 말씀드렸죠. 누가 매도를 안 했느냐. 동작구와 성동구, 강동구, 강남구 등 입니다. 대표적으로 많이 안 판 동네예요. 앞으로 이런 곳들에서 매도물량이 증가하면 가격 하락세가 클 수 있죠. 가격 하락이 커진다고 안 좋다고 생각하지 마시고 그럴 때 이런 곳을 사야 합니다.

▶구민기 기자
매도물량이 급격하게 늘 때?

▷이광수 연구위원
매도물량 증가로 가격조정이 이뤄지면 가격 하락폭이 커지고, 그렇다면 향후 가격 상승폭도 커진다는 생각으로 접근하면 돼요.

▶구민기 기자
요즘 불안해하시는 모든 무주택자분들에게 큰 지침이 됐길 바라겠습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 이지현 인턴PD 편집 조민경 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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