반포지구는 한강을 끼고 이수교와 고속터미널 일대에 걸쳐 있는 대표적인 저밀도 아파트다.

대지면적 34만여평에 8개 단지 2백43개동 9천20가구의 대단지다.

전 지역에 걸쳐 용적률이 85.5%로 지어져 대지지분이 넓은 편이다.

특히 ha당 가구수가 80.3가구로 다른 저밀도지구(1백32~1백62가구)의 절반수준에 불과하다.

서울시에서 발표한 주거구역을 보면 흔히 반포아파트라고 불리는 1단지의 42,62평형은 1주거구역,32평형은 2주거구역,22평형은 3주거구역이다.

28~68평형의 한신1,15차 아파트는 4주거구역이며 주공2단지(18,25평형)는 5주거구역,주공3단지(16,25평형)는 6주거구역이다.

전용면적 18평 이하의 소형 평형 가구수가 전체의 33%에 그쳐 전반적인 재건축 추진속도는 더딘 편이다.

그중에 3구역과 6구역의 재건축사업 추진이 빠른 편이다.

시세도 6구역의 16평형이 5구역의 18평형과 비슷한 2억2천만원 수준이다.

같은 25평형이라도 6구역은 최고 3억9천만원 선으로 작년말보다 4천만원정도 올라 5구역보다는 6천만원가량 비싸다.

<>3주거구역=1단지 남쪽에 있으며 반포지구에서 유일하게 시공회사가 선정된 곳이다.

22평형 단일평형 34개동 1천4백90가구로 이뤄져 있다.

지난 80년대말 수해를 입은 지역으로 93년 안전진단을 거쳐 재건축사업에 돌입했다.

95년 현대건설과 대림산업을 시공사로 선정했으며 이미 가계약을 맺은 상태다.

이주비는 무이자 7천만원에 유이자 1천5백만원을 지원하는 조건이다.

세입자들과도 조합이 인가되면 이주한다는 내용의 특약이 맺어진 상태여서 사업추진이 수월할 것으로 보인다.

97년엔 조합정관도 만들었다.

다만 잠실지구와 마찬가지로 서울시가 올린 인구영향평가안이 건설교통부로부터 최근 반려돼 재건축사업이 상당기간 지연될 가능성이 있다.

이에 대해 조합측은 기존 가구수를 늘리지 않는 범위내에서라도 재건축을 추진하려는 움직임을 보이고 있다.

<>6주거구역=신반포지역에 있는 주공3단지(6주거구역)는 오는 6~7월께 재건축조합 창립총회를 열고 시공사를 선정할 계획이다.

지하철 7호선 공사가 진행되면서 지반이 약화될 우려가 있다는 점을 들어 지난 96년1월 재건축작업이 추진됐다.

97년에 안전진단까지 받았다.

3구역과 1~2년의 시차를 두고 입주하게 될 전망이다.

<손희식 기자 hssohn@ked.co.kr>

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[ 투자성 분석 ]

재건축 추진속도가 빠른 주공1단지 22평형(대지지분 20평)을 구입해 48평형을 배정받는 경우를 생각해보자.

22평형의 매매가는 2억8천만원,전세가는 8천만원선이다.

매매가에서 전세금을 뺀 금액은 2억원.

조만간 이주가 시작돼 무이자 이주비(7천만원)로 전세금을 내주면 1천만원이 더 든다.

결국 초기투자금은 2억1천만원 수준이다.

입주때까지 5년이 걸린다고 가정하면 연리10%를 복리로 계산한 금융비용은 1억3천만원선.

무상지분율을 2백%로 잡으면 대지지분의 2배인 40평을 무상으로 받고 나머지 8평에 대한 추가부담금으로 1억원 정도를 내야 한다.

재건축전의 아파트를 구입해 48평형의 새 아파트를 장만하는데 필요한 실제 투자비는 초기투자금에다 금융비용 추가부담금 이주비상환금을 합친 5억1천만원이다.

4년전에 입주된 인근의 한신타워아파트 41평형이 5억원,50평형이 6억5천만원인 점을 감안하면 평당 1백60만~2백40만원의 투자수익이 예상된다.

사업일정이 지연되지 않는다면 7천만~1억1천만원의 수익을 올릴 수 있다는 계산이다.