[단독] 국민연금의 힘…'공실 우려' 마곡 원그로브몰 1년 만에 '완판'

임대율 95% 넘어…대기업·글로벌 운용사 속속 입주

"투자 실패" 비판에도 정면돌파
시공사 워크아웃, 사업중단 위기
국민연금 3700억 지원해 정상화

글로벌 '큰손' 프로젝트 주도하자
운용사도 마곡 집결…유동인구↑
MZ 선호 브랜드도 대거 들어와

국민연금이 역대 국내 부동산 투자 최대 규모인 2조3000억원을 들인 원그로브 전경. /최혁 기자

대규모 공실 우려가 불거진 서울 마곡지구의 초대형 업무복합시설 원그로브가 준공 1년 만에 활기를 찾고 있다. DL그룹을 비롯한 국내외 기업과 글로벌 자산운용사 등이 속속 입주하며 유동 인구가 크게 늘어나면서다. 리테일 시설 원그로브몰의 상가 점포는 이미 ‘완판’됐다. 오피스 시설을 포함한 전체 임대차 계약은 연면적의 70% 넘게 이뤄진 것으로 파악된다. 이 자산에 2조3000억원을 투자한 국민연금은 시공사 워크아웃 등 우여곡절 끝에 임대차 계약까지 순조롭게 마무리해 적잖은 수익을 거둘 것으로 평가된다.

◇ DL 전 계열사 입주 완료

21일 투자은행(IB)업계에 따르면 지난 6월 공식 개장한 원그로브몰의 임대율은 이달 기준 95%를 넘어섰다. 입·폐점 사이 발생하는 자연공실률이 7~8%인 점을 고려하면 사실상 전 면적의 임대차 계약이 마무리된 셈이다. 원그로브몰에는 이마트 트레이더스, 교보문고, 무인양품, 유니클로 등 유명 기업과 MZ세대 선호도가 높은 다양한 식음료 브랜드가 입점했고, 입점을 기다리는 업체도 다수인 것으로 파악된다.

마곡 원그로브 전경

통상 신축 대형 상업시설의 상가 임차인 모집이 마무리되는 데는 수년이 걸린다. 작년 9월 준공한 원그로브가 약 1년 만에 리테일 시설 완판에 성공한 데는 탄탄한 배후 수요가 뒷받침됐다는 분석이 나온다. 원그로브의 오피스 임대율은 40%를 넘어섰고, 현재 임대차 계약을 체결한 기업을 고려하면 연말까지 전체 건물 중 3분의 2 이상이 찰 것으로 전망된다.

DL그룹은 이달 17일 모든 계열사의 이전을 마치고 직원 1만 명 이상이 원그로브로 출근하고 있다. 원그로브 전체 면적의 약 15%를 사용하는 핵심 임차인이다. 이 밖에 인적자원 솔루션 기업 사람인, 공유오피스 플래그원, 바이오 업체 인비트로스, 지역 기반 항공사 등 다양한 회사가 입주를 마쳤다.

글로벌 최대 주거용 부동산 자산운용사 그레이스타를 비롯해 스타우드, 티시먼스파이어, 누버거버먼 등 대형 운용사 10곳이 입주를 마쳤고 10개 이상 운용사가 추가로 들어올 예정이다. 운용사 전용으로 기획한 원그로브 오피스 3층은 전 면적 임대차 계약이 완료됐다. 글로벌 ‘큰손’으로 통하는 국민연금이 투자한 자산인 만큼 네트워크 강화 차원에서 마곡을 동아시아 투자 거점으로 낙점하는 사례가 늘고 있는 것으로 분석된다.

원그로브는 서울의 마지막 대규모 개발지인 마곡지구 CP4 구역에 지하 7층~지상 11층, 연면적 46만3098㎡로 조성됐다. 리테일이 약 14만8000㎡, 오피스가 약 31만3500㎡다. 연면적 기준 축구장(7140㎡) 64개와 맞먹는 초대형 규모로, 삼성동 코엑스(43만㎡)보다 크다.

◇ 4년 만에 5000억원 이상 차익

원그로브 프로젝트는 2023년 12월 시공사인 태영건설이 워크아웃에 들어가며 사업 중단 위기에 처했다. 국민연금은 2021년 이 자산을 2조3000억원에 준공 조건부로 매입하기로 확약하고 3500억원을 투자한 상태였다. 정치권에서는 “투자 실패”라며 사업 철회를 압박했다. 아직 집행하지 않은 1조6000억원을 지켜야 한다는 이유에서였다. 워크아웃 당시 공정률이 70% 수준이었던 점을 고려하면 공사비 등 수천억원대 채권 소송 부담까지 떠안을 것이라는 비판이 거셌다. 국민연금의 국내 부동산 단일 투자로는 최대 규모 사업이 수포가 될 가능성이 커지기도 했다.

하지만 국민연금은 대주단과 함께 3700억원을 추가 투입하는 등 사업 정상화에 나섰고, 준공 1년 만에 안정적인 임대 수익 흐름을 구축하는 데 성공했다. 이 사업장에만 1조6000억원의 보증을 선 태영건설도 워크아웃에 성공할 가능성이 높아졌다.

원그로브 자산 가치도 크게 상승한 것으로 알려졌다. 국민연금은 원그로브를 3.3㎡당 약 1600만원에 매입했는데, 인근 대형 빌딩의 실거래 가격이 최근 3.3㎡당 2000만원을 돌파해서다. 이를 원그로브 연면적으로 환산하면 5000억원 이상 시세 차익이 예상된다. 당초 투자금을 회수하기는커녕 3500억원의 손실을 기록할 뻔했지만 지금은 공정가치평가액이 3조원에 육박하는 자산으로 전화위복에 성공한 셈이다.

한 투자업계 관계자는 “국민연금이 위험을 감수하고도 프로젝트를 완주해 전화위복의 결과를 얻은 사례로, 임차 수요가 탄탄해 안정적인 수익 흐름이 예상된다”고 말했다.

민경진 기자 min@hankyung.com