재건축 임시주택, 6월에 팔면 종부세 '폭탄'

김수정의 절세노트

소유 주택의 재건축으로 거주할 주택이 필요해 대체주택을 취득한 경우 주의할 부분이 있다. 지난해 말 세법 해석이 정비되면서 양도소득세 비과세를 위한 대체주택 특례 요건이 달라졌다. 소유 중인 주택이 재건축에 들어가 시행 기간 동안 거주할 주택이 필요한 경우 사업시행 인가일 이후에 대체주택을 새로 취득했다가 재건축 주택 완공 전 또는 완공 후 3년 내에 해당 대체주택을 양도하면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. 단 대체주택에서 1년 이상 거주해야 하고, 완공된 주택에 3년 내 세대 전원이 입주해 1년 이상 거주해야 한다. 재건축 전 주택의 거주 여부는 무관하다. 승계입주권은 특례 적용이 되지 않아 유의해야 한다.

이때 기존에는 사업시행인가일 기준 1가구 1주택이면 특례가 적용됐으나 세법 해석이 바뀌면서 대체주택 취득일 현재 1가구 1주택이어야 비과세 특례가 가능하므로 주택 수와 그 시점에 주의해야 한다.

9월은 종합부동산세 특례 신청의 달이다 보니 종합부동산세에 대한 관심이 높다. 재건축 대체주택의 종부세에도 주의할 부분이 있다. 원래 재건축을 위해 멸실한 주택은 주택분 종부세 대상이 아니지만 추후 완공 시 종부세가 부과된다. 통상 대체주택은 위에서 설명한 양도소득세 특례가 적용되므로 완공 후 3년 안에만 천천히 매도하면 된다고 생각하는 사람이 적지 않다.

하지만 재건축 주택 완공 후에도 여전히 대체주택을 보유하고 있다가 보유세 과세기준일인 6월 1일이 도래하면 2주택자가 돼 1가구 1주택 종부세 혜택(12억원 공제·최대 80%의 5년 이상 장기 보유 및 60세 이상 고령자 세액공제)을 받지 못하므로 세 부담이 커진다.

이처럼 종부세에는 재건축 대체주택에 대해 1가구 1주택으로 봐주는 특례가 따로 없으므로, 종부세와 양도소득세 모두 1주택 혜택을 보려면 준공 후 6월 1일이 오기 전에 대체주택을 처분하는 게 좋다.

김수정 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무팀장