PF 사업장 만기 4회 연장·경공매 3회 유찰이면 사실상 퇴출(종합)

PF 사업성 평가기준 개선안…브릿지론 평가체계 강화
'대주단 협약' 만기연장 요건도 까다로워져…동의율 67%→75% 상향

금융당국이 13일 발표한 '부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가기준 개선방안'은 평가기준을 구체화하고 사후관리를 강화해 부실 사업장의 매각 및 구조조정 속도를 높이겠다는 것이 골자다.

당국은 이번 개선안에서 사업성 평가 등급을 현행 3단계(양호, 보통, 악화우려)에서 4단계(양호, 보통, 유의, 부실우려)로 세분화했다.

기존 '악화우려' 등급은 사업진행 지연, 사업성 미흡 등으로 사업추진이 곤란한 경우를 말했다.

신설된 '유의' 등급은 지속적·중대한 애로요인으로 사업진행에 상당한 차질이 예상되는 경우, '부실우려' 등급은 추가적인 사업진행이 곤란한 경우가 해당한다.

현행 평가기준은 본 PF 중심으로 브릿지론 사업장에 대해서는 평가지표가 없었다.

또 '주택도시보증공사의 보증 사고'처럼 잘 발생하지 않는 기준이 들어가 있거나 '중대한 권리 침해 발생으로 인한 진행 불가', '계획 대비 2년 이상 장기 지연' 등으로 돼 있어 사업장마다 자의적으로 판단하거나 관대하게 평가할 여지가 있었다.

새 기준은 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론과 본PF로 구별하고, PF 사업진행 단계별 핵심 위험 요인을 반영해 평가등급별 기준을 구체화했다.

브릿지론의 경우 토지매입·인허가·본PF 미전환 등을, 본 PF에서는 공사진행, 분양, 시공사 등을 따져본다.

예를 들어 브릿지론은 최초 대출 만기 도래 후 장기간(예: 6개월)이 경과했고 토지매입이 미완료된 경우, 최초 대출 만기 도래 후 장기간(예: 12개월)이 경과했고 인허가가 미완료된 경우, 인허가가 완료된 이후 장기간(예: 18개월)이 경과했는데 본PF로 전환하지 못한 경우 등에는 '부실우려' 사업장이 된다.

브릿지론과 본 PF 공통적으로 이들 사업장이 만기를 4회 이상 연장했거나, 연체이자를 납부하지 않고 만기 연장했거나, 경공매에서 3회 이상 유찰되면 '부실우려' 기준에 해당한다.

유의·부실우려 등급은 평가기준 2개 이상에 해당할 때 부여된다.

금융당국은 "대규모 도시개발 사업 등 사업 특수성이 있는 경우 내부 위험관리절차를 거쳐 예외 평가를 허용하는 등 평가기준의 경직성을 완화했다"고 설명했다.

사업성 평가 결과 '유의' 사업장은 재구조화나 자율매각을 추진하고, '부실우려' 사업장은 상각이나 경·공매를 통한 매각을 추진해야 한다.

특히 그동안 악화우려 사업장에 대해서는 별도의 사후관리 기준이 없어 사업장 재구조화가 지연돼 왔는데 앞으로는 금감원이 유의·부실우려 사업장에 대해 계획서를 징구·점검하고, 미진시 현장점검에 나서는 등 사후관리도 강화된다.

부실우려 사업장은 충당금 부담 기준이 현행 30%수준에서 회수의문(75%) 수준으로 높아지기 때문에 다수 사업장이 경·공매로 정리될 것으로 보인다.

만기 연장·이자 유예 조건을 강화하는 내용의 '대주단 협약' 개정도 이뤄졌다.

2회 이상 만기 연장 시 외부전문기관의 PF 사업성 평가를 의무화하고, 만기연장 동의 기준을 채권액 기준 '3분의 2(66.7%) 이상'에서 '4분의 3(75%) 이상'으로 조정한다.

이자 유예 시 연체 이자는 원칙적으로 갚도록 했다.

경·공매 노력이 미흡한 사업장은 담보물 가치를 시가가 아닌 공시지가로 평가하도록 했다.

/연합뉴스