조건 다른 단지간 분쟁 시 재건축 더 늦어질 가능성 "사업성 높여 통합 재건축 결속시킬 인센티브 필요" 국토부 "통합 전제로 용적률 상향…추가 인센티브 어렵다"
1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 등 노후계획도시 재정비를 위한 특별법 시행이 한 달 앞으로 다가온 가운데 통합 재건축을 지속가능하게 하려면 추가 방안이 필요하다는 목소리가 고개를 들고 있다.
사업성이 비교적 높은 단지들은 2개 단지 이상을 묶는 통합 재건축을 원활하게 진행한다 해도 1기 신도시에만 353개 단지가 있어 통합에 어려움을 겪을 수 있어서다.
28일 한국도시설계학회에 따르면 학회는 최근 '단지 간 통합 정비 가능한가?'를 주제로 세미나를 열고 1기 신도시 통합 재건축 문제를 논의했다.
다음 달 27일 시행되는 노후계획도시 특별법은 통합 재건축을 해야 안전진단 면제, 용적률 상향 등의 혜택을 볼 수 있도록 했다.
구역 내 통합할 수 있는 다른 단지가 없는 경우에만 개별 재건축도 특별법을 적용받을 수 있다.
통합 재건축은 대규모 기반시설 정비와 주택의 효율적 배치에 유리하고, 규모의 경제로 공사비를 절감할 수 있다는 장점이 있다.
주민들 입장에선 대단지 프리미엄을 기대하기도 한다.
그러나 '사공'이 많아진 통합 재건축 추진 과정에서 단지 간 이해관계가 엇갈려 충돌이 생기면 재건축 추진 속도가 더 느려질 수 있다는 우려가 지속돼 왔다.
세미나에서 이용각 건국대 부동산대학원 겸임교수는 용적률·종전가치(기존 건물의 가치)·사업비·분양가 등의 변수를 통해 정비사업의 사업성을 분석하는 산식을 제시한 뒤 통합 재건축으로 1기 신도시를 재정비하려면 추가 인센티브가 필요하다는 결론을 내놓았다.
핵심은 통합 단지 간 분쟁 여지를 줄이는 것이다.
단일 단지 재건축에서도 주민 간 갈등이 심각한데, 통합 재건축을 하면 갈등 양상이 훨씬 복잡하고 풀기 어려워질 수 있어서다.
단지 간 용도지역, 용적률, 대지 지분 차이가 나면 조금이라도 많이 가진 측의 불만이 클 수밖에 없다.
재건축의 사업성을 판단하는 대표적 지표인 비례율이 개별 재건축 때 A단지 83%, B단지 108%, A·B 통합 재건축 때는 109%라고 가정하면 통합 재건축으로 사업성이 두 단지 모두 높아진다고 해도 이익이 소폭 늘어나는 데 그치는 B단지는 불만을 품고 통합에 동의하지 않을 가능성이 있다.
비례율은 사업 완료 후 총수입에서 총사업비를 뺀 금액을 종전 자산평가액(조합원 총감정평가액)으로 나눈 값이다.
비례율이 100%보다 높으면 조합원에게 수익이 생기고, 낮으면 분담금을 추가로 내야 할 수 있다.
이때 통합 재건축이 개별 재건축보다 낫다고 판단할 수 있을 정도로 사업성을 높이는 방안을 고민해야 원활한 1기 신도시 재건축 추진이 가능하다는 게 이 교수 주장이다.
그는 "통합 재건축은 편익이 크지만 그 편익을 계량화하기 어렵다"며 "공공에서 세밀한 데이터 분석을 통해 주민들을 설득하고, 통합 재건축 시 용적률을 좀 더 높여주거나 통합 단지 수분양자에게 특례를 부여하는 방안, 통합 단지 시공자에게 공공입찰 가점 인센티브를 줘 사업성을 개선하는 방안 등을 검토할 필요가 있다"고 말했다.
국토부는 통합 재건축을 전제로 용적률 상향·안전진단 면제 등의 혜택을 주는 것이 노후계획도시 특별법의 기본 틀이며, 특별법을 통해 재건축을 추진하면 어떤 경우에도 단독 재건축보다 주민 부담이 줄어든다는 점을 강조하고 있다.
안전진단 면제로 사업기간이 1년가량 줄어들고, 용적률이 최대 500%(종상향 때)까지 높아지며 '미래도시펀드'로 자금 조달을 지원하면 조달금리를 0.5%포인트 이상 줄일 수 있다는 것이다.
국토부 관계자는 "특별법의 인센티브는 개별 재건축 때는 받을 수 없는 것들이기에 개별 재건축과는 조건 자체가 달라진다"며 "통합 재건축으로 공사비, 금융 조달 비용을 줄이고 부여된 용적률을 최대한 활용하면 사업성을 높일 수 있다"고 말했다.
이런 가운데 1기 신도시에서 재건축을 가장 먼저 추진하는 '선도지구'로 지정되기 위한 단지들의 경쟁은 한층 치열해지고 있다.
국토부가 '주민 동의율'을 선도지구 지정의 핵심 요건으로 지정하자 분당 한솔 1·2·3단지, 정자일로 5개 단지 등은 통합 재건축 사전 동의율을 80% 이상으로 끌어올리기도 했다.
최근에는 부동산 신탁사를 초청해 주민 설명회를 여는 곳이 적지 않다.
통합 재건축은 주민 이해관계 조정이 중요하다는 점을 고려해 조합이 아닌 전문가가 이끄는 신탁 방식에 무게를 두는 것으로 보인다.
정부가 신탁 방식을 유도하고 있어 선도지구 선정 때 가점을 받을 수 있을 것이라는 기대감도 깔려 있다.
한솔 1·2·3단지 통합재건축 추진준비위 관계자는 "선도지구 지정 때 가장 큰 장점은 재건축 속도를 높일 수 있는 것 아니겠느냐"며 "조합보다는 신탁 방식의 재건축 속도가 빠를 수 있다는 점을 고려해 신탁 관련 주민투표를 통해 내부적으로 가결 정족수를 확보해뒀다"고 말했다.
싱가포르 기반 큐텐 산하 '티몬·위메프'(티메프) 사태로 파장이 커지며 그룹의 정점에 있는 구영배 큐텐 대표에 대한 비난이 쏟아지고 있다. 27일 서울 강남 티몬 본사에선 티몬 직원들이 "어떻게든 해결 방법을 찾을 테니 나가게 해달라"고 눈물로 요청하는 일까지 벌어진 가운데, 구 대표에 대한 '모럴헤저드'(도덕적 해이) 논란이 거세지고 있다. 구영배 '해외 도피설' 파장…티몬 직원도·피해자도 혼란27일 업계에 따르면 이날 오전 권도완 티몬 운영사업본부장은 강남 티몬 입주 빌딩에서 피해자들이 구 대표의 행방을 묻자 "최근까지, 이번 주까지 한국에 계셨다"라면서도 "최근에 연락을 따로 하지 못해 정확히 모르겠다"고 답했다. 류화현 위메프 대표가 지난 25일 "구영배 대표가 한국에 있고, 그룹사 전체 활동을 하고 있다"고 기자회견에서 밝힌 바 있으나, 구 대표는 전혀 공개 석상에 모습을 드러내지도 않았다.현재 티메프 피해자 수천 명이 모인 단체 채팅방에서는 싱가포르에 생활 기반을 둔 구 대표가 "해외로 도피했다"는 소문까지 돌고 있다. 이에 온라인상에는 "'먹튀'(먹고 튄) 돈으로 해외 가면 잘 먹고 잘살겠다", "한국은 사기꾼이 기업 대표하기 너무 쉽다", "소재 파악이 안 되는 게 말이 되냐. 적어도 얼굴은 비춰야 하는 것 아니냐", "피해자 피눈물 흘리게 하고 해외 도피했을 게 뻔하다" 등 격양된 반응이 나왔다.구 대표가 거센 비난 대상이 된 것은 티메프 정산·환불 지연사태가 지난 22일부터 이어지고 있으나 지금껏 공식적으로 사과나 자금 수혈 등 해결 방안을 내놓지 않아
싱가포르 기반의 큐텐 물류 자회사 큐익스프레스가 구영배 대표를 최고경영자(CEO)직에서 사임시킨 데 이어 '티몬·위메프 정산 지연 사태와 직접적 관련이 없다'며 선을 긋고 나섰다. 앞서 회사는 티몬·위메프 사태를 해결하려는 노력이나 법적 등의 책임은 외면한 채 큐익스프레스 나스닥 상장 목표 달성을 위해 꼬리 자르기에 나선 것이 아니냐는 비판을 받은 바 있다. 마크 리 신임 CEO '비상경영체제 돌입 선언'큐익스프레스는 27일 오전 보도자료를 배포하고 "마크 리 신임 본사 대표이사(CEO)가 취임 즉시 비상 경영체제 돌입을 선언했다"고 밝혔다.큐익스프레스 싱가포르 본사 이사회는 전날 구영배 CEO가 사임했다며 후임에 마크 리 최고재무책임자(CFO)를 선임했다. 구 대표는 큐텐의 최대 주주이자 대표 이사로 그룹의 정점에 있는 인물이다. 이번 티몬·위메프 사태의 최종 책임자이기도 하다.회사 “측은 큐텐 관계사의 비즈니스 상황으로부터 독립적이고 안정적으로 운영되는 동시에 글로벌 성장을 확대할 수 있도록 자본시장·금융규제 전문 변호사이자 크로스보더 거래 전문가인 마크 리 CFO를 신임 대표이사로 선임했다"고 부연했다.마크 리 대표는 "회사가 새롭게 시작한다는 마음가짐으로 임직원 및 고객들과 적극적으로 소통하면서 다 같이 상생할 수 있는 책임경영의 길을 걷겠다"고 했다. 그는 "큐텐 그룹 관계사의 정산 지연 사안과 큐익스프레스 사업은 직접적 관련은 없으며 그 영향도 매우 적은 상황"이라고도 했다.이어 다만 현 상황을 매우 위중하게 보고 있으며 셀러 고객들에게 지속해서 최상의 서비스를 제공할 수 있도
[사진issue] 한경닷컴에서 회원가입 후 로그인 하면 '중림동 사진관'에서 더 많은 사진기사를 편리하게 볼 수 있습니다. 위메프·티몬 사태···대금정산 손도 못대티몬, 위메프에서의 신용카드 결제 취소가 먹통이 되면서 위메프가 본사로 직접 찾아온 소비자를 대상으로 환불에 나섰다. 하지만 환불이 더디게 이뤄지고 있는 데다 판매자(셀러) 대금 미정산 문제는 해결의 실마리조차 찾지 못하고 있다.공정거래위원회와 금융감독원은 진상 파악과 신속한 대응을 위해 합동 현장 점검에 나섰다. 이세훈 금융감독원 수석부원장은 브리핑에서 "위메프와 티몬에서 보고한 미정산 금액은 1600억~1700억원"이라고 말했다. 이 금액은 5월 판매분에 대한 미정산 규모이며, 6~7월 판매분을 합하면 3000억원에 육박하는 것으로 알려졌다. 위메프 본사 북새통···수기로 환불서울 삼성동 위메프 본사는 25일 새벽부터 아수라장이 됐다. 큐텐그룹의 e커머스 위메프·티몬에서 결제가 취소되지 않자 직접 찾아온 소비자들로 온종일 북새통을 이뤘다. 건물 1층에선 소비자들이 수기로 작성한 환불 신청서를 위메프 직원이 일일이 확인한 뒤 계좌로입금했다.이날 환불은 본사를 방문한 위메프 소비자에게 국한됐다. 원래 신용카드 전자지급결제대행(PG)사가 환불해야 하지만 PG 업체들이 위메프·티몬에서의 기존 결제 취소를 막아 소비자들이 큰 불편을 겪었다.류화현 위메프 공동대표는 25일 서울 삼성동 위메프 본사에서 기자회견을 열어 "고객 환불부터 집중한 뒤 소상공인·영세상인 등 판매대금 지급 문제에 대응할 방침"이라고 밝혔다. 하지