재건축 후 2년내 대체주택 양도 땐 비과세

김대경의 절세노트

노후 건축물은 밀집 지역 내 주거환경 개선 등 도시 정비를 위한 재개발·재건축을 진행하게 된다. 이 과정에서 정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 준공 및 청산 등 단계를 거친다.

공사 기간에 조합원은 거주를 위해 주택을 구매해 이사하게 된다. 이때 취득하는 대체 주택에 대해 세법에서는 1가구1주택 비과세를 적용한다. 보유 기간(2년)과 거주 기간 요건(취득 시 조정대상지역 내 주택은 2년 거주)도 적용하지 않는다. 양도하는 대체 주택은 아래 요건을 모두 충족해야 한다.

먼저 사업시행인가일 현재 1가구1주택이어야 한다. 아울러 재개발·재건축 조합원이 사업시행인가일 이후 대체 주택을 취득하고 실거주 1년을 채워야 한다. 다음으로 조합원 입주권으로 전환된 주택이 완공되기 전 대체주택을 양도하거나 완공된 후 2년 안에 대체 주택을 양도해야 한다.

또 재개발·재건축 주택이 완공된 후 2년 안에 완공 주택으로 가구원 전원이 이사하고 1년 이상 거주해야 한다. 이때 일부 가구원이 취학이나 직장 변경 등 근무상 형편, 1년 이상의 치료나 요양 등 부득이한 사유로 다른 시·군으로 이사하는 경우는 허용된다. 완공 후 2년 안에 취학이나 근무상 형편으로 1년 이상 국외에 거주할 일이 생겼다면 가구원 전원이 출국한 후 3년 내 재입국해 1년 이상 거주하면 된다.

예를 들어 경기 분당의 한 아파트에 거주하는 김하나 씨(가명)가 재건축으로 대체 주택을 구매한다면, 분당 아파트 사업시행인가일 이후 대체 주택을 구매해 1년 이상 거주해야 한다. 재건축 아파트가 완공되면 2년 내 새 아파트에 가구원 전원이 입주해 1년 이상 거주해야 한다. 대체 주택을 분당 아파트가 완공 전이나 완공된 후 2년 내 양도하면 비과세가 가능하다.

김대경 하나은행 자산관리그룹 세무사