[부자되는 법원경매] 청담동 예치과빌딩 경매건을 살펴볼까요??

한경닷컴 더 라이피스트

이번에 소개할 물건은 청담동 소재.. 예치과빌딩입니다.
예치과는 국내에서 알아주는 치과전문 네트워크병원입니다. 예치과와 예한의원을 합쳐서 약80개의 프랜차이즈 병원이죠. 네트워크병원의 부작용은 지방병원과 개인병원의 수익성을 악화시킨다는 점이죠. 하지만, ktx 등 교통편이 좋아짐에 따라서 대형병원일수록 더 많은 환자를 유치할 수 있다는 점에서 대형화 바람은 피치못할 바람이라고 볼 수 있습니다.
예치과는 1992년에 강남예치과가 개원하였고, 일본/베트남/중국의 환자를 유치할 계획을 가지고 이번에 강남에 예치과 본점을 크게 건축했던 겁니다. 이번 건축을 담당했던 곳은 다름아닌 며칠 전에 법정관리신청을 했던 웅진그룹의 자회사인 극동건설입니다.
웅진은 출판사에서 출발해서 우리가 흔히 알고 있는 정수기, 씽크빅, 웅진플레이도시 등등을 소유한 기업이죠. 최근에 웅진코웨이를 매각한다고 몇달전부터 말이 나왔었죠. 극동건설의 부실화는 웅진그룹에 치명적이죠.
강남예치과건물은 현재 아래 사진처럼 멋드러지게 지어졌습니다. 총 지하5층, 지상17층으로 구성되어 있고, 토지가 420평정도입니다. 매우 큰 땅이죠?? 건물은 한 층에 보통 220평 이상으로 구성되었군요.

건물 전면을 보면 뭐가 붙어있죠? 현재 극동건설에서 유치권으로 점유하고 있다고 외부에 표시해 놓은 것입니다. 극동건설같은 기업에서 흔한 유치권처럼 가짜로 위장으로 유치권을 행사할 이유는 없지요. 유치권하면 벌써 양아치들이 연상되지 않습니까??

이미지를 보면요.. 감정가격이 930억에 달하죠. 신건입니다. 소유자는 에버원메디칼리조트인데요. 이 소유자는 예치과가 만든 법인입니다. 이름은 정말 좋습니다. 에버원이라.. 으뜸이란 소리죠. 메디칼센터도 아닌 메디칼리조트로 지은 것을 보면 분명 치료에 국한하지 않고 [놀 수 있는]/[쉴 수 있는] 컨셉을 가지고 지은 것으로 보입니다.
이 사업이 성공했더라면 굉장히 큰 부를 창출할 수 있었을 겁니다.

위에 그림을 살펴보면요..처음 토지에 선순위 근저당이 500억 설정되어 있고요. 바로 같은 날 840억이 설정되었습니다. 산업은행의 총 채권액은 974억입니다. 현재의 토지와 건물을 합친 감정금액과 맞먹지요?? 그러니깐 예치과는 자신의 돈은 거의 없이 그냥 지은 셈이 됩니다. 그리고, 채권자들의 면면을 살펴보면요.한국산업은행은 주로 토지에 빌려줬고요. 건물이 완공되자 제일은행이 130억원 정도를 빌려줍니다. 그후에 개인투자자들이 마구 돈을 빌려주고요. 인테리어 회사들이 가압류와 압류를 설정하죠. 그 후 한참 후인 2011년 8월에 극동건설이 근저당을 설정합니다. 237억이네요.
물론, 최선순위 한국산업은행이 낙찰금액을 다 가져가 버리면 그 후의 은행은 한푼도 챙기지 못할 겁니다. 한국산업은행도 유치권신고자인 극동건설이 버티고 있으니 최소한 수백억원의 손실을 안게 될 겁니다.
제가 늘 말하지만, 여타의 칼럼에서도 적었지만, 우리나라 은행이 이렇게 멍청합니다. 토지에 엄청난 대출을 해줘버린 한국산업은행도 문제지만, 건축 후 빌려준 제일은행은 더 가관이죠. 유치권자인 극동건설은 어쩔 수 없이 그렇게 되버린 것이고, 그 많은 대출금으로 건설은 하지 않고 뭐했을까요? 아마도 예치과는 토지를 매입할때 이미 가진 돈이 별로 없는 상태에서 매입을 추진한 것으로 보입니다.
아마도 대출커넥션이 있을지도 모르죠.
이런 류의 pf사업은 반드시 브로커가 낍니다. 감정을 업해서 대출을 최대한 빼내는 것이죠. 예치과는 결과적으로 보건대 한 푼도 투자하지 않은 채 남의 돈으로 사업을 하다가 망해버린 것이죠.
오늘 어떤 기사를 보니 경매전문가란 분이 유치권신고 후 점유를 했기 때문에 극동건설의 유치권이 유효하다고 하더군요. 이 말은 잘못된 말입니다. 유치권은 신고를 하든 하지 않든 성립하는 것이죠. 점유만 하면요..
특히, 최초 임의경매가 2012년 2월3일이고, 유치권신고일은 2012년 8월4일입니다. 임의경매가 개시된 이후의 유치권은 배제됩니다. 그 이유는 임의경매는 처분금지효력이 생기기 때문이죠. 그러므로, 유치권신고일을 기준으로 유효하다고 말한 전문가의 말은 틀립니다. 유치권은 임의경매 개시 전에 점유를 하고 있어야만 유효한 것이죠..
기자가 잘못 받아 쓴 것인지, 전문가란 사람이 잘못말한 것인지 모르겠군요.
예치과가 이렇게 자금난을 겪었던 이유 중 하나는 엔확급등에서 찾아볼 수 있습니다. 우리나라 병원들은 또는 의사들은 엔화대출을 많이 씁니다. 엔화대출의 가장 큰 문제가 쓸때는 저렴한데 중간에 환율변동이 오면 원금과 이자가 엄청 불어난다는 것이죠. 이번에 경기악화로 엔화가 오르자 예치과의 부실이 악화되었던 것으로 보입니다.
여하튼 경매공부를 하는 사람들은 본 건물의 운명을 잘 지켜보는 것도 좋겠군요.또 하나 배울 점은 사업이 좀 잘 된다고 수요예측을 제대로 하지 않거나 충분한 자금을 확보하지 않은 채 시작하면 안된다는 것입니다.
특히 다시 한번 짚습니다만 은행들의 대출을 감독하는 금감위는 뭐하나요? 멍청해도 이 정도로 멍청할까 싶습니다. 본 건을 깊이 살펴보면 우리나라의 현실이 축약되어 있음을 금방 알 수 있죠...
법원경매교육의 메카!! 대한공경매사협회 tokian.com / wooribuja.com


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