집합건물의 대지로 사용 중인 토지의 전부 내지 일부 지분이 경매 등으로 나오는 경우가 적지 않은데, 취득에 유의할 필요가 있다.
우선, 집합건물법 20조에 따라 대지지분취득이 원천적으로 무효가 될 수도 있다. 이는, 경매로 나온 것을 취득하거나 판결을 통해서 취득했다고 하더라도 마찬가지이다.
★ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(선의)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.
★ 대법원 2010.5.27. 선고 2006다84171 판결 【공유물분할등】 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항에 의하면 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 공유물분할경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이므로, 구분소유의 목적물인 건물 각 층과 분리하여 그 대지만에 대하여 경매분할을 명한 확정판결에 기하여 진행되는 공유물분할경매절차에서 그 대지만을 매수하더라도 매수인은 원칙적으로 그 대지의 소유권을 취득할 수 없다.
한편, 만약 집합건물법 20조에 위반되지 않은 유효한 소유권을 취득했다면, 적법한 소유권자로서 전유부분 소유자를 상대로 지료 상당의 부당이득반환을 청구할 수는 있을까? 이 점과 관련해서 최근에는 부당이득반환청구를 부인한 하급심판결(서울고등법원 2010. 11. 25. 선고 2009나59604호)이 있었지만, 대법원에서 취소되고 말았다. 하급심과 대법원재판 모두 필자가 토지지분권자인 원고를 대리하여 소송수행한 관계로 자세하게 소개하기로 한다.
통상적으로는 토지지분을 취득하게 되면 지상건물소유자에 대해서 부당이득을 청구할 수 있고, 이는 지상건물이 집합건물이라고 하더라도 마찬가지로 이해한다. 그 때문에 그동안 별다른 의문 없이 이런 청구가 인용되어져 온 것이 실무관행이기도 했다. 필자가 소송대리한 사건 역시도 1심재판에서는 무난하게 원고청구가 인용되었지만, 2심재판에서는 반대로 원고청구가 기각되고 말았다. 통상적인 실무관행과 차이가 있는 판단이 내려진 셈이었다. 하지만, 2심 판결은 결국 상고심(대법원 2012. 5. 24. 선고 2010다108210 지료청구)에서 파기환송되어 결국 원고의 청구가 최종적으로 인용되었다. 법리적으로 매우 중요한 의미 있는 판단이어서, 자세히 소개하기로 한다.
2심에서 인정된 사실관계를 정리하면 다음과 같다. 정00는 1983. 6. 29. 서울 용산구 한남동 633-3 대 1,514㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 매수한 후 1984. 12. 7. 그 지상에 지하 3층, 지상 5층의 집합건물을 신축한 사실, 정00는 1984. 12. 29.부터 신축건물을 분양함에 있어 분양 당시에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 시행되기 전이었으므로 수분양자들에게 각 해당 전유부분과 함께 이 사건 토지 중 일부 공유지분(그 지분의 합계는 1,182.5290/1,514이다)에 관한 지분소유권이전등기를 하여 주고, 나머지 공유지분(331.47/1,514)은 장차 건물을 증축하거나 자신의 건물부지로 사용할 목적으로 남겨 두었는데, 1984. 12. 29. 주식회사 서울신탁은행에 대한 채무담보를 위하여 자신의 공유지분에 관하여 채권최고액을 7억 5,000만 원으로 하는 근저당권을 설정해 준 사실, 위 은행으로부터 근저당권과 그 피담보채권을 양수한 이노서울제일차유동화전문 유한회사의 신청으로 위 근저당권에 기한 경매절차가 개시되었고 그 경매절차에서 위 정00의 공유지분을 원고 등이 매수하여 2007. 4. 13. 그 매각대금을 모두 지급함으로써 그 소유권을 취득한 사실, 피고들은 2007. 4. 13. 이전에 각기 그 구분소유 건물과 함께 이 사건 토지에 대한 공유지분을 취득한 자들이다.
이러한 사실관계에서 2심재판부는, “피고들은 집합건물의 대지인 이 사건 토지 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지므로, 피고들이 이 사건 토지 중 원고들의 공유지분에 해당하는 부분을 배타적으로 점유․사용하는 것이 법률상 원인 없이 원고들의 공유지분을 침해하는 것이라고 볼 수 없다”는 이유로 원고들의 이 사건 부당이득 반환청구를 배척한 것이다.
2심재판부의 이와 같은 판단은, 대법원판결에 대한 오해에서 비롯되었다. 2심재판부는 이러한 판단을 하면서, “--1동의 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 (별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한) 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계 없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다--”는 대법원판결의 판시를 근거로 하였다. 이러한 판결 설시를 그대로 이해하면 대지지분이 전혀 없거나 적정지분에 비해 부족한 지분을 가진 구분소유자라도 전체대지를 적법하게 사용할 권한이 있어 대지지분권자에게 부당이득반환의 의무가 없는 것처럼 보일 수 있다.
하지만, 2심법원이 인용한 판결은 이 사건과 전혀 사안을 달리하는 것을 간과한 것이다. 이해를 돕기 위해 위 판시가 언급한 판결 사안 2개를 자세히 살펴보기로 한다.
먼저, 대법원 1995.3.14. 선고 93다60144 판결이다. 기록에 의하여 살펴보면, 제1심 공동피고이던 소외 주식회사 대원주택건설은 당초부터 이 사건 대지위에 60세대분의 이 사건 아파트 1동과 지상·지하점포로 된 이 사건 상가건물 1동을 별개의 건물로서 신축·분양하였고, 그리하여 양 건물은 구조나 외관상 분리독립되어 있을 뿐만 아니라 그 기능이나 용도를 전혀 달리하고 있는 사실, 위 대원주택건설은 1984.9.28. 이 사건 아파트 60채와 이 사건 상가건물에 관하여 그 명의로 각 소유권보존등기를 마쳤고, 그 후 집합건물의소유및관리에관한법률이 시행됨에 따라 대법원규칙 제904호에 의하여 1985.11.13. 이 사건 아파트 60채의 등기용지를 부동산등기법 제15조 제1항 단서의 규정에 의한 등기용지로 개제하게 되자, 같은 날 이 사건 대지를 대지권의 목적인 토지로, 소유권 254,910분의 4,107지분을 대지권으로 하여 이 사건 아파트 60채에 대한 대지권의 등기를 마쳤으며, 원고들은 이 사건 아파트 1채씩을 분양받거나 전매하고 그에 따른 소유권이전등기를 마친 사람들인 사실, 한편, 위 대원주택건설은 1989.10.25. 피고에게 이 사건 상가건물과 함께 이 사건 대지 중 위 아파트 60채의 대지권으로 등기하고 남은 254,910분의 8,490(254,910-4,107×60)지분을 매도하고 같은 날 이 사건 상가건물에 관하여는 소유권이전등기를 마쳐 주었으나, 위 대지지분에 관하여는 이 사건이 항소심에 계속중이던 1993.8.17.에 이르러 피고가 이 사건 상가건물을 1층과 지하의 2개 점포로 구분하는 등기를 하게 되자 같은 날 위 2개 점포에 대한 대지권(지상점포 254,910분의 1,428지분, 지하점포 254,910분의 7,062지분)으로 등기를 마쳐 준 사실을 알 수 있다. 사실관계가 위와 같다면, 피고는 이 사건 상가건물을 취득한 때로부터 위 대지권에 대한 등기를 마친 1993.8.17.까지는 당시의 이 사건 대지의 공유자로서 대지사용권을 가진 위 대원주택건설로부터 그 권리를 매수한 지위에서 이 사건 상가건물의 대지를 사용한 것이고, 그 다음날부터는 스스로 대지권의 등기를 마친 자로서 이 사건 상가건물의 대지를 사용한 것이므로, 이 사건 상가건물의 대지에 대한 피고의 점유는 피고가 매수하였거나 대지권의 등기를 마친 공유지분의 비율에 관계 없이 적법하다고 할 것이다.
다음은, 대법원 2002. 12. 17. 선고 2002다16965호 판결이다. 가. 박충길은 1984.경 그 소유인 이 사건 1267-3 토지(이하 ‘제1 토지’라고 한다) 상에 상가건물 1동(이하 ‘중앙상가 B동’이라고 한다)을, 이용호는 그 소유인 이 사건 1267-4 토지(이하 ‘제2 토지'라고 한다) 상에 상가건물 1동(이하 ‘중앙상가 A동'이라고 한다)을 함께 각 신축하였다(이하 제1, 2 토지를 ‘이 사건 각 토지', 위 각 건물을 ‘이 사건 각 건물'이라고 한다). 나. 이 사건 각 건물은 각 1호부터 14호로 구분된 집합건물이고 1층은 상가, 2층은 주택으로 된 복식 건물인데, 이를 각 분양하면서 박충길은 제1 토지 중 1068분의 729.12 지분만을, 이용호는 제2 토지 중 1125분의 800.45 지분만을 각 대지권의 목적으로 하여 이중 위 각 호 건물의 전유부분 면적의 비율에 상응한 지분에 관하여 각 대지권 등기를 마쳤다(다만 대지권 등기를 마쳤다는 인정 부분이 착오임은 뒤에서 보는 바와 같다). 다. 박충길은 제1 토지 중 중앙상가 B동 건물의 대지권으로 분양하고 남은 1,068분의 338.88 지분에 관하여 이용호 앞으로 그 이전등기를 마쳤고, 제2 토지 중 대지권의 목적으로 한 지분을 제외한 나머지 1,125분의 324.55 지분은 여전히 이용호의 소유로 남아 있다. 라. 원고는 1992.경 이용호로부터 이 사건 각 토지 중 이 사건 각 건물이 차지하는 부분을 제외한 나머지 부분(그 면적은 이 사건 각 토지의 전체 면적 중 이용호의 공유지분 비율에 상당하다)을 임차하여 이를 좌판 상인 등에게 전대하였고, 1995. 3. 10. 이용호와 사이에 위 임대차를 갱신하였다. 마. 한편 피고 반종현은 1997. 11. 1. 중앙상가 B동 8호를 당시 소유자로부터 매수하여 1997. 12. 11. 그 앞으로 소유권이전등기를 마쳤고, 피고 민경희는 중앙상가 B동 9호를 그 소유자로부터 임차하여 점유․사용하고 있으며, 피고 반옥현은 중앙상가 A동 14호를 그 소유자로부터 임차하여 사용하다가 2000. 5. 3. 이를 매수하여 2000. 6. 1. 그 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 바. 피고 반종현은 1996. 10. 30. 원고를 대리한 원고의 처 권예원과 제1 토지 중 중앙상가 B동 8호 앞에 있는 그 판시 (바)부분 토지에 관하여 전대차계약을 체결한 이후 그 기간 만료 후에도 위 (바)부분과 그 판시 (라), (마)부분 토지 상에 좌판과 냉장고를 설치하여 이를 점유․사용하고 있고, 피고 민경희는 1997. 10. 30. 위 권예원과 제1 토지 중 중앙상가 B동 9호 앞에 있는 그 판시 (나)부분 토지에 관하여 전대차계약을 맺은 후 그 기간 만료 후에도 위 (나)부분에 좌판을 설치하여 계속 점유․사용하고 있으며, 피고 반옥현은 1998. 6. 26. 위 권예원과 제2 토지 중 중앙상가 A동 14호 앞에 있는 그 판시 (차)부분 토지에 관하여 전대차계약을 맺은 후 그 기간 만료 후에도 위 (차)부분과 그 판시 (아), (자)부분 토지 상에 좌판과 냉장고 등을 설치하여 이를 점유․사용하고 있다(이하 피고들이 점유하고 있는 위 각 토지 부분을 ‘이 사건 계쟁토지’라고 한다).
첫 번째 판결은, 분양회사인 대원으로부터 아파트 동의 구분소유권을 분양받은 원고들이 대원으로부터 상가건물을 분양받은 피고를 상대로 대지지분이 없거나 적다는 이유로 부당이득을 구한 사안이고, 두 번째 판결은 분양 당시 건물이 위치한 대지부분을 제외한 나머지 대지부분의 지분에 대해서는 대지권화하지 않은 분양자인 이용호로부터 해당 토지부분을 임차한 원고가 전유부분건물의 수분양자와 임차인을 상대로 한 사안이다. 결국, 두 사안 모두, 분양 당사자인 구분소유자간에 발생한 분쟁이라는 점에서 위 두 사안의 대법원판결에서 판시되고 있는 “--1동의 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 (별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한) 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계 없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다--”는 법리는, 분양당사자가 아니라 분양 이후에 대지지분을 별도로 낙찰받아 적법한 소유권을 보유하고 있는 원고와 같은 지위에 있는 자에 대해서는 적용할 수가 없는 것이다. 그런데도 원심은 법리를 오해하여 잘못된 판단을 하였고, 더구나 위 판결의 법리에 대해서는 상대방 피고측에서 전혀 주장하지도 않았고 재판부에서도 석명을 구하는 등의 조치가 전혀 없는 상태에서 그야말로 뜬금없이 판결에서 처음으로 거론된 것이어서 이러한 논리로 재판에서 패소한 필자와 원고들로서는 황당하지 않을 수 없었다.
위와 같은 법리는 물론이고 상식적으로도 위 2심판결은 납득할 수 없었던 바, 필자는 원고들에게 무보수를 자청하면서 상고심대리를 하였고 결국 위와 같은 논리의 변론으로 대법원에서 변론취지 그대로의 판단을 받을 수 있었다. 대법원판결의 논리는 다음과 같다. 즉, “-- 1동의 건물의 구분소유자들이 당초 그 건물을 분양받을 당시의 대지 공유지분 비율대로 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우 그 구분소유자들은 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대한 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 적법한 권원이 있으므로 그 구분소유자들 상호간에는 대지 공유지분 비율의 차이를 이유로 부당이득반환을 구할 수 없으나(대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결, 대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 76539 판결 등 참조), 건물의 구분소유자 아닌 자가 경매절차 등에서 그 대지의 공유지분만을 취득하게 되어 대지에 대한 공유지분은 있으나 대지를 전혀 사용․수익하지 못하고 있는 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 대지 공유지분권에 기한 부당이득반환청구를 할 수 있다고 할 것이고, 이 사건 토지에 대한 1,514분의 331.47지분을 경매절차에서 취득하였음에도 그 대지에 관한 사용․수익을 전혀 하지 못하고 있는 원고들로서는 이 사건 토지를 배타적으로 점유․사용하고 있는 피고들을 상대로 그로 인한 부당이득반환청구를 할 수 있다고 보아야 할 것이다”고 하여 2심재판부의 법리오해를 지적하면서 원심을 파기하는 판단을 하였다.
한편, 2심재판부는 위와 같은 법리에 자신이 없었음인지 원고청구를 기각하는 논리로 다음과 같은 보충적인 이유를 설시하였는 바, 그 판단 역시 대법원에서 파기되고 말았다. 2심재판부는, “정00는 집합건물을 신축․분양하면서 수분양자들에게 전유부분과 함께 집합건물이 위치하는 부분에 해당하는 대지 지분만을 이전하여 주기는 하였으나 장차의 증축 등을 위해 남겨둔 나머지 대지 지분에 관하여도 피고들에게 집합건물의 용법에 따라 무상으로 사용할 권한을 묵시적으로 부여하였고, 원고들로서도 그 나머지 공유지분을 경매절차를 통하여 취득할 당시 매각공고(매각물건명세서 및 부동산현황조사보고서 포함)와 등기부등본을 통하여 그 공유하는 대지 위에 집합건물이 존재하고 있다는 사정을 충분히 알고 있었으며, 원고들이 피고들에 대하여 지료 또는 임료상당 부당이득반환청구권을 취득하지 못한다고 하여 대지에 대한 사용․수익권의 본질적 부분이 침해된다고 볼 수 없으므로, 원고들은 피고들에게 그 소유 대지지분을 무상으로 점유․사용케 할 의무를 승계하였다”고 부가적인 판단을 하였다.
이에 대해 대법원은, “공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하고, 공유물의 사용․수익․관리에 관한 공유자 간의 특약은 그 특정승계인에 대하여도 승계된다고 할 것이나, 공유물에 관한 특약이 지분권자로서의 사용․수익권을 사실상 포기하는 등으로 공유지분권의 본질적 부분을 침해하는 경우에는 특정승계인이 그러한 사실을 알고도 공유지분권을 취득하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 특정승계인에게 당연히 승계된다고 볼 수 없다(대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다54294 판결 참조)”고 법리를 설시한 다음, “집합건물을 분양한 자가 구분소유자들에게 건물의 대지 중 일부 지분에 관하여만 소유권이전등기를 하여 나머지 지분을 스스로 보유하고 있는 경우 자신의 보유지분에 관하여 구분소유자들이 집합건물의 용법에 따라 무상으로 사용할 권한을 부여한 것으로 해석될 수 있다고 하더라도(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다16965 판결 참조), 그와 같은 약정은 건물이 철거될 때까지 공유지분권에 기한 사용․수익을 포기하는 것이어서 원고들에게 당연히 승계된다고 보기는 어려울 뿐 아니라 원심이 들고 있는 판시와 같은 사정만으로는 원고들이 위와 같은 약정이 존재한다는 사정을 알면서 이 사건 공유지분을 취득하였다고 볼 수도 없다. 그럼에도 원심은 원고들이 피고들과의 사이에 그 소유의 대지지분을 무상으로 점유․사용케 할 의무를 승계하였다고 단정하였으니, 이러한 원심의 판단도 위법하여 그대로 유지할 수 없고, 이를 지적하는 상고이유는 이유 있다”고 판단한 것이다.
낙찰받은 토지지분의 시가가 60억원에 달하는 요지의 땅이어서 지료금액이 수억원대 이상 되는 중요한 사건인데다가 판결결과를 도저히 납득할 수 없었기 때문에 필자의 명예를 걸고 재판에 임했고, 그 때문인지 이 번 대법원판결 선고를 듣고 오랜만에 짜릿한 전율과 보람을 느낄 수 있었다. 대법원에서 진행된 선고를 들었던 필자의 의뢰인 역시, 앞서 선고되는 백여 건의 상고기각판결에 거의 낙담하다가 우리 사건의 파기환송선고를 듣고서 지옥에서 천당을 건너온 느낌이라고 하였다. 단순한 듯하면서도 오해가 생길 수 있는 법리를 두고서 치열한 공방 끝에 얻은 승소라서 그런지 매우 인상 깊은 변론으로 기억될 수 있을 것 같다. -이상-※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com