수익형부동산에 투자할 때는 임대수입의 양(量)은 물론 질(質)도 잘 따져봐야 한다. 즉,임대수입이 얼마인 가와 함께 임대수입이 장기간 안정적으로 나올 수 있는지에 대해서도 점검이 필요한 것이다. 임대차계약서 상의 임대료 금액만 보고 투자했다가 낭패를 보는 경우가 빈번히 발생하기 때문이다.

6개월 전에 중소형빌딩을 매입한 50대 고객과의 상담사례이다.
이 고객은 수익형부동산 투자가 늘어나고 있다는 뉴스를 자주 접하면서 중소형빌딩에 투자하기로 결정하고 매물을 찾던 중 어느 중개인으로부터 수익률이 7%대이고 매달 임대료로 2000만원씩 꼬박꼬박 나오는 급매물건이라는 말에 현혹되어 약 6개월 전에 빌딩을 매입했으나 매입하자마자 문제가 하나 둘씩 터져 나오기 시작했다고 한다.

빌딩매입 후 첫 번째 달 임대료부터 대규모 체납이 발생하더니 체납금액 총액이 6000만원을 이미 초과하였고 이뿐만 아니라 임대료도 수준도 주변 경쟁빌딩 보다 20% 이상이 높게 책정되어 있다 보니 임대료 인하 요구가 빗발치고 있다는 것이다. 이러다 보니 어떤 임차인의 경우는 6개월 이상을 한 푼도 내지 않고 있어 기대했던 수익률은 이미 포기했다는 것이다.

위 고객의 문제에 대한 당사가 제시한 솔루션은 간단했다
첫째, 이미 임차인과의 관계가 악화되어 있기 때문에 소유주가 직접관리하기는 힘든 상태이므로 전문 자산관리회사를 선정하여 시설관리 뿐만 아니라 임대차관리 및 공실관리 등을 위탁한다. 둘째, 자산관리회사는 시장 조사를 실시하여 적정 임대료 수준을 파악한 후 각 임차인과 직접 협상하여 임대료를 소폭 조정해주되 임대차계약 기간은 장기로 유도하고 체납임대료는 최대한 빨리 회수하고 악성 임차인은 신속히 교체한다는 것이었다. 이와 함께 노후된 설비 등의 보수도 병행하였다. 이런 과정을 거친 후 체납되던 임대료도 이제는 꼬박꼬박 입금되고 있어 임대인도 만족스러워 하고 임차인 만족도도 비교적 높게 유지되고 있다.

부동산은 매입하는 것 못지않게 관리하는 것도 중요하며 매입 시부터 언제 얼마에 어떻게 매각할 것인가에 대한 검토가 필요하다. 성공적인 투자를 담보하기 위해서는 매입 전(前)은 물론 매입 후(後)에도 아래의 4가지 필수 사항에 철저히 이해할 필요가 있다.

첫째, 대상 부동산(property)
매입대상 부동산에 대한 물리적, 관리적 분석이 필요하다.

둘째, 시장(marketplace)
매입대상 부동산에 대한 주변지역분석이 필요하다.

셋째, 임차인(tenants)
임차인에 대한 분석이 필요하다.

넷째, 경쟁(competition)
경쟁 부동산의 상태, 임대료 수준 등에 대한 분석이 필요하다.



김 용 남 / 글로벌PMC(주) 대표이사

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