월세로 임차하면서 알게 된 집주인의 인적사항을 이용하여 집주인의 주민등록증을 위조하는 등의 방법으로 마치 집주인인 것처럼 행세하면서 이 사실을 알지 못하는 타인에게 이 집을 전세로 임대차하여 전세보증금을 가로채는 사기수법을 조직적으로 자행한 일명 서울 강남의 “한강공인중개사”사건 관련 손해배상판결이 선고되어 소개한다. 서울중앙지방법원 2012. 2. 2.선고 2011가합9223 손해배상(기) 사건이다. 전세사기를 당한 피해자가 관련중개업자 등을 상대로 제기한 소송으로, 법리적으로는 다른 전세사기사건과 유사하지만(이 사건 보도당시에는, 사기범 일당이 중개업자까지 차려서 사기범행을 했다는 점에서 신종범죄로 알려진 바 있다) 유사한 사건이 계속되고 있어 주의환기차원에서 소개한다.1. 기초사실 가. 당사자들의 관계 피고 정00은 피고 최00, 이00로 하여금 자신의 명의로 서울 강남구 역삼동 00소재 ‘00중개사무소’를 개설하도록 한 공인중개사이고, 피고 김00은 서울 서초구 서초동 00 소재 00센타 126호에서 ‘00 공인중개사사무소’를 운영하는 공인중개사이다. 나. 피고 이00, 김00의 부동산 중개행위 (1) 원고는 2010. 9.경 피고 김00이 운영하는 00 공인중개사사무소에 아파트 임차물건의 중개를 의뢰하였고, 피고 김00은 2010. 9. 29. 원고에게 서울 강남구 도곡동 00 00에스케이 00 1711호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)가 전세물건으로 나왔으니 가계약금 2,000,000원을 위 아파트 소유자 강00 명의의 계좌(00금고 9003-0000)로 송금하라는 연락을 하였으며, 이에 원고는 같은 날 위 강00 명의 계좌로 위 2,000,000원을 송금하였다. (2) 당시 이 사건 아파트의 등기부등본에는 2010. 7. 16.자로 00세무서의 압류가 되어 있었는데, 원고가 피고 김00에게 위 압류가 문제되지 않느냐고 문의하자, 피고 김00은 체납세액이 얼마 되지 않을 것이라고 하면서 위 아파트 소유자에게 이야기하여 압류를 말소시켜주겠다고 하였다. (3) 원고는 2010. 10. 1. 피고 김00과 00중개사무소를 방문하여 00중개사무소의 여직원과 함께 이 사건 아파트를 방문하여 비어 있는 것을 확인하고, 피고 정00 행세를 하는 피고 이00로부터 위 체납세금이 납부되었다는 증빙서류로 ‘00은행 거래내역조회’라는 제목의 문서(갑 제5호증)를 제시받았는데, 위 문서에는 ‘거래일시란’에 ‘2010. 9. 29. 10:35’, ‘적요’란에 ‘인터넷’, ‘기재내용’란에 ‘서울재산강00’, ‘찾으신 금액’란에 117,930원, ‘취급점’란에 ‘양재동지점’이라고 프린트되어 있었고, ‘맡기신 금액’란과 ‘거래후 잔액’란은 공란으로 남겨져 있었으며, 발급일자가 기재되어 있지 아니하였다. (4) 원고는 위와 같은 피고 김00, 이00의 공동중개로 강00 행세를 하는 성명불상자(이하 ‘위장임대인’이라 한다)와 사이에 위 아파트에 관하여 임대차보증금 170,000,000원, 임대차기간 2010. 10. 16.부터 2012. 10. 15.까지로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 그 과정에서 피고 김00은 원고에게 위장임대인이 제시한 강00의 주민등록증(후에 위조된 것으로 밝혀졌다)에 기재된 성명 및 주민등록증을 확인시켜 주었는데, 이 사건 아파트의 등기부등본에 기재된 강00의 주소와 위 주민등록증의 주소가 달랐으나 위장임대인이 이사하였다고 하자 피고 김00은 원고에게 별 문제가 되지 않는다고 설명하였다. (5) 원고는 2010. 10. 1.경 계약금 17,000,000원 중 가계약금조로 지급한 위 2,000,000원을 제외한 나머지 15,000,000원을 위 강00 명의 계좌로 송금하고, 2010. 10. 16. 잔금 중 4,000,000원을 피고 정00 행세를 하는 피고 이00에게 현금으로 지급하고, 나머지 잔금 149,000,000원을 위 강00 명의 계좌로 송금하여 위 임대차보증금을 모두 지급하였다. 다. 피고 최00, 이00의 형사판결 (1) 원고는 위와 같이 잔금을 지급한 다음 이 사건 아파트를 인도받아 전입신고 및 확정일자를 받는 등의 조치를 취하고 거주하고 있었는데, 2010. 11.경 ‘이 사건 아파트의 임대차계약을 실제로 체결한 사람은 등기부상 실제 소유자인 강00 행세를 한 위장임대인이고, 위장임대인이 위 강00의 주민등록증을 위조하여 마치 이 사건 아파트의 소유자인 것처럼 원고를 기망하여 이 사건 임대차계약을 체결하고 원고로부터 계약금과 잔금을 수령한 것이다’라는 취지의 경찰 전화를 받게 되었다. (2) 피고 정00, 최00, 이00과 소외 정00은 위와 같은 수법으로 00중개사무소를 통해 이루어진 수십 건의 부동산 임대차 사기사건과 관련하여 수사를 받게 되었는데, 그 결과 피고 정00은 검찰에서 소재불명으로 기소중지처분되었고, 피고 최00, 이00과 정00은 서울중앙지방법원 2010고합---호 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기) 등으로 기소되었다. (3) 서울중앙지방법원은 2011. 2. 9. 「최00, 이00, 정00은 일명 김사장과 함께 ‘월세’ 임대계약 광고를 낸 집주인들과 월세계약을 체결한 후, 월세로 임차한 부동산을 다시 서울 강남권 부동산 중개 알선업체의 홈페이지인 ‘공실닷컴’에 ‘전세 내 놓습니다’라고 게재하고, 이를 보고 찾아온 피해자들을 상대로 미리 준비한 위 집주인들의 위조한 신분증을 제시하여 마치 자신들이 실제 집주인인 것처럼 행세하면서 임대차보증금을 가로채는 방법으로 단기간에 거액을 챙기기로 상호 공모하였고, 이와 같은 공모계획에 따라 최00, 이00은 공인중개사인 정00로부터 공인중개사자격증을 월 60만 원에 대여받고, 정00 명의로 서울 강남구 역삼동 00호 건물 1층에 있는 사무실을 보증금 1,000만 원, 월세 100만 원으로 임차하고, 2009. 7. 31. 서울 강남구청에 부동산중개사무소를 개설 등록하여 ‘00중개사무소’라는 상호로 부동산중개사무소를 개업한 후 전화기, 컴퓨터, 테이블 등 사무실 비품을 설치하고 전화받는 여직원까지 채용하였으며, 이00은 위 00공인중개사무소의 ‘실장’이라는 명함을 만드는 등의 방법으로 마치 정상적인 영업을 하는 부동산공인중개사무소로 위장을 하여 위 공실닷컴 홈페이지에 전세매물로 게재된 부동산을 전세로 임차하기 위해 찾아온 피해자들에게 성명을 알 수 없는 사람을 부동산의 소유자로 내세워 그 명의의 위조된 신분증을 제시하는 방법으로 성명을 알 수 없는 사람이 집주인인 것처럼 행세를 하도록 하여 피해자들을 상대로 임대차계약을 체결하고 그들로부터 임대차보증금 명목으로 총 합계 308,650만 원을 교부받았다」는 범죄사실 등을 유죄로 인정하여 정00을 징역 1년 6월, 피고 이00을 징역 4년, 피고 최00을 합계 징역 6년에 각 처하는 판결을 하였다. (4) 위 판결은 2011. 7. 7. 서울고등법원 2011노4--호로 항소기각되고, 2011. 8. 31. 대법원 2011도9--호로 상고기각되어 확정되었다. 라. 피고 정00, 김00의 공제계약 (1)　　 피고 00협회(이하 ‘피고 협회’라 한다)는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입게 하여 거래당사자에게 부담하게 될 손해배상책임을 보장하기 위하여 설립된 공제사업자로서, 2010. 3. 29. 피고 김00과 공제금액 1억 원, 공제기간 2010. 3. 29.부터 2011. 3. 28.까지로 하는 별지 목록 제1항 기재 공제계약을 체결하였고, 2010. 8. 3. 피고 정00과 공제금액 1억 원, 공제기간 2009. 8. 3.부터 2010. 8. 2.까지로 하는 별지 목록 제2항 기재 공제계약(이하 별지 목록 제1항 기재 공제계약을 ‘이 사건 제1공제계약’, 별지 목록 제2항 기재 공제계약을 ‘이 사건 제2공제계약’이라 하고, 위 각 공제계약을 합하여 ‘이 사건 각 공제계약’이라 한다)을 체결하였다. (2) 이 사건 각 공제계약 체결 당시 적용되던 공제약관 제2조 제1항은 ‘협회 공제가입자가 공제기간 중 발생한 모든 중개사고로 인하여 손해를 입은 중개의뢰인들의 수 또는 중개계약의 건수나 그 손해액에 관계없이 손해를 입은 각 중개의뢰인들이 협회로부터 보상받을 수 있는 공제금의 총 합계액은 공제증서에 기재된 공제가입금액을 초과하지 못합니다.’라고 규정하고 있고, 위 각 공제계약에 기하여 발급된 공제증서에는 ‘공제약관 제2조의 규정에 의거 공제가입자가 공제기간 중 발생한 모든 중개사고로 인하여 손해를 입은 중개의뢰인들의 수 또는 중개계약의 건수나 그 손해액에 관계없이 손해를 입은 각 중개의뢰인들이 협회로부터 보상받을 수 있는 공제금의 총 합계액은 공제증서에 기재된 공제가입금액을 초과하지 못합니다.’라고 기재되어 있다.[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 12, 16 내지 18호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 3, 6, 7, 10호증의 각 기재, 이 법원의 강남구청장에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지2. 피고 정00, 최00, 이00에 대한 청구에 관한 판단 가. 피고 최00, 이00에 대한 청구에 관한 판단 위 인정사실에 의하면, 피고 최00, 이00은 공모하여 원고를 기망하여 원고로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하게 하고 임대차보증금 170,000,000원을 지출하게 하여 원고에게 위 임대차보증금 상당의 손해를 가하였으므로, 공동불법행위에 기한 손해배상으로서 각자 원고에게 위 손해액 170,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 피고 정00에 대한 청구에 관한 판단 공인중개사인 피고 정00은 피고 최00, 이00에게 공인중개사자격증을 월 60만 원에 대여하였고, 피고 최00, 이00이 위 자격증을 이용하여 피고 정00 명의로 개설등록한 위 00중개사무소에서 원고에게 이 사건 아파트를 중개함으로써 원고에게 이 사건 임대차계약을 체결하게 하고 임대차보증금 상당의 손해를 입힌 사실은 앞에서 본 바와 같은 바, 위 인정사실에 의하면, 피고 정00은 ‘중개업자는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다’고 규정한 공인중개사법 제30조 제2항에 따라 원고에게 위 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 정00의 위 손해배상채무와 피고 최00, 이00의 위 가.항 손해배상채무는 원고의 손해를 배상하기 위한 같은 경제적 목적을 가진 채무로서 부진정연대의 관계에 있다 할 것이므로, 피고 최00, 이00과 각자 원고에게 위 170,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.3. 피고 김00에 대한 청구에 관한 판단 가. 손해배상책임의 발생 (1) 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 공인중개사법 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있고, 같은 법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있으며 위 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자인지 여부를 조사․확인할 의무가 있다. 더욱이 중개업자로서는 부동산 소유자의 대리인이라고 칭하는 사람으로부터 부동산의 처분의뢰를 받은 경우에는 위임장 및 부동산 소유자의 인감증명서 등을 확인하는 것은 물론, 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우에는 필요할 경우 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인․조사하여 보아야 할 주의의무가 있다 할 것이고, 부동산 소유자와 연락하는 등의 방법으로 그의 소유권 유무 및 대리권 수여 여부를 조사하고 확인하여야 할 주의의무가 있으므로 이러한 주의의무를 다하지 않아 그 결과 위탁자에게 손해를 입게 한 때에는 불법행위로서 그 손해를 배상할 책임이 있다고 봄이 상당하다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결, 대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결 등 참조). (2) 위 법리에 비추어 피고 김00에게 주의의무를 다하지 아니한 잘못이 있는지 살피건대, 이 사건 임대차계약의 체결 당시 피고 김00은 위장임대인의 등기권리증의 소지 여부나 그 내용 등을 확인하지 아니하고 단순히 위조된 주민등록증과 부동산등기부등본상 소유자 인적사항을 비교하여 동일인인지의 여부만을 확인하였으며, 이 사건 아파트의 부동산등기부등본상 소유자의 주소와 위장임대인이 제시한 주민등록증에 기재된 주소가 상이함에도 그 이유를 제대로 확인하지 아니한 사실, 위장임대인이 이 사건 아파트의 압류채권인 체납세금이 납부되었다는 증빙서류로 제시한 ‘00은행 거래내역조회’ 문서는 거래후잔액과 발급일자가 기재되어 있지 아니하여 00은행이 발급한 문서가 아님을 쉽게 알 수 있었음에도 그러한 문제점을 발견하지 못한 사실이 인정되는바, 피고 김00은 원고로부터 중개의뢰를 받은 중개업자로서 위장임대인에게 등기권리증을 요구하고, 등기권리증의 내용을 통하여 위장임대인이 진정한 권리자인지 여부를 확인하며, 위장임대인이 제시한 주민등록증과 위 ‘00은행 거래내역조회’ 문서 등이 진실한 것인지 자세히 살펴보아야 할 주의의무가 있음에도 이를 게을리한 업무상 과실이 있고, 이로 인하여 원고로 하여금 위장임대인에게 임대차보증금을 지급하게 하는 손해를 가하였다고 할 것이므로, 원고에게 위 손해를 배상할 의무가 있다. 나. 손해배상책임의 범위 나아가 손해배상 액수에 관하여 보건대, 앞에서 인정한 사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 이 사건 임대차계약 체결당시 원고도 위장임대인으로부터 주민등록증을 건네받아 확인하였음에도 위장임대인이 실제 소유자인 강00의 주민등록증을 위조하여 제시하는 바람에 이를 발견하지 못하였고, 위장임대인을 직접 대면하였음에도 그의 말과 행동에서 특이점을 찾지 못하였던 점, 원고 역시 위장임대인이 제시하는 체납세금 납부를 증명하는 문서 등의 진위 여부를 자세히 살펴보지 아니하여 문제점을 발견하지 못한 점, 위장임대인이 강00 명의로 예금계좌를 개설하여 계약금 및 잔금을 송금하게 하거나, 위장임대인들이 공모하여 미리 강00로부터 이 사건 임차물건을 임차한 후(이 과정에서 강00의 주민등록증 사본을 입수하여 주민등록증을 위조한 것으로 추측된다) 이 사건 아파트를 방문한 원고와 피고 김00에게 이 사건 아파트를 보여주는 방법으로 치밀하게 범행을 계획한 점, 피고 김00이 위장임대인이 제시한 주민등록증에 대하여 주민등록증 진위확인서비스 전화를 통하여 주민등록번호와 발급일자를 확인하기까지 하였으나 위조된 것이 아니라는 답변을 들은 점 등 사고발생에 관련된 제반 상황, 원고와 피고 김00의 과실 정도 등 여러 가지 사정을 참작하면, 피고 김00의 손해배상책임을 80%로 제한함이 상당하다. 다. 소결론 피고 김00의 원고에 대한 손해배상채무도 원고의 손해를 배상하기 위한 경제적 목적을 가진 채무로서 피고 정00, 최00, 이00의 원고에 대한 손해배상의무와 부진정연대의 관계에 있다 할 것이므로, 피고 김00은 원고에게, 피고 정00, 최00, 이00과 각자 위 170,000,000원 중 136,000,000원(= 170,000,000 × 80%) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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