2011년 경매시장 특징

실수요자 중심으로 경매시장이 인기를 끌었던 시장이다. 대형보다 소형아파트, 강남권보다 강북과 수도권 소형주택의 몸값이 높아지는 양상을 띠었다. 또 뉴타운ㆍ재개발 사업의 재검토가 가시화되면서 투자용 부동산인 중소형 다세대·연립 낙찰가율이 급락했다.
2010년 대비 서울 수도권에서 경매에 부쳐지는 물건 수가 소폭 줄고 낙찰가율도 낮아졌다. 통상 수도권의 경우 매달 평균 1900여건의 아파트 경매가 부쳐졌으나 2011년은 1800건으로 줄고 낙찰가율도 2~3% 하락해 80% 초반으로 떨어졌다.

수익성 부동산이 높은 인기를 끈 한해였다. 근린상가의 경우 지난 해 낙찰가율 40% 초반 수준이었으나 연말 들어 후반까지 올랐고 오피스텔의 경우 낙찰가율 80% 중반까지 올라 임대수익용 경매물건의 몸값이 높아졌다.
지난 9월까지만 해도 전세난 등의 영향으로 경매시장이 크게 북적거렸지만 연말 들어 분위기가 완전히 가라앉았다. 집값이 계속 떨어지는 데다 글로벌 금융위기마저 겹쳐 시장 상황이 더욱 악화되고 있어 2012년 경매시장도 전망이 밝지 않다.
실수요자 우량지역 인기 매물 공략
인기, 유망지역 경매물건은 여러 번 유찰되기를 기다리기보다 1회 유찰 후 입찰을 하면 낙찰 확률을 높이는 전략이다. 2012년 경매에 부쳐지는 경매 물건은 가격 하락기에 감정된 물건이기 때문에 감정가가 낮아 1회 유찰해도 충분히 시세차익을 챙길 수 있어서다.
시세보다 저렴한 수도권 아파트 물건이 늘면서 실수요자들이 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 기회가 많아질 전망이다. 2회 유찰한 물건이 늘고 입찰가도 낮아져 일부 경매물건은 시세의 절반수준에서 경매에 부쳐진다. 평범한 물건들도 2회 이상 유찰되는 사례가 늘어날 전망이므로 시세보다 10∼20% 낮은 급매보다 낮은 가격에 내 집을 장만할 수 있다.
상가의 경우 여러 번 유찰된 저렴한 물건을 중심으로 입찰자가 몰릴 가능성이 크다. 상가는 대출규제를 받지 않아 대출한도가 아파트보다 높아 경매 통해 싸게 사면 임대수익 외 시세차익까지 노려볼 수 있어 공격적으로 투자를 노릴만하다.
내 집 마련 실수요자라면 부동산 시장의 '바로미터'로 여기는 강남권의 중소형 아파트를 집중 공략하는 것도 좋은 방법이다. 연말 강남 3구의 아파트 낙찰가율이 81% 수준이어서 시세 대비 20% 이상 저렴하게 낙찰 받아 추후 시세차익도 고려할 수 있어 유리하다.
전세난이 심화하면서 경매시장에서도 당분간 소형 주택의 인기가 계속될 가능성이 크다. 다만 낙찰가가 감정가의 90% 이상이면 매매시장의 급매물 시세와 비슷해지는 경우가 많으므로 고가 낙찰이 되지 않도록 주의해 입찰해야 한다.
투자목적으로 경매에 참여하는 사람들은 가격 변동률이 높은 강남권 물건을 많이 찾지만, 실수요자들은 자신이 살고자 하는 지역을 택해 각 법원으로 투자처를 찾는 것이 바람직하다. 최근에는 강남권 물건보다는 강북권의 저가 아파트에 대한 관심을 가지는 것이 저가 매수에 지름길이다.



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