경매로 싸게 사 임대사업하기
근린상가와 아파트 상가는 경매시장에 매물이 풍부하다. 한 달에 서울에 약 500~600여건이 쏟아지고 1억 미만 물량은 절반이 넘은 50~60%를 차지한다. 낙찰가율은 50~60% 전후여서 경매에서 가장 많이 유찰되고 낙찰가율도 저렴하다. 입찰경쟁률은 2대 1 수준으로 다른 경매물건보다 현저하게 낮다. 공급 물량은 많지만 우량물건은 20~30%에 불과한 게 상가 경매물건의 특성이다.
오피스텔은 매달 200여건이 경매에 나오고 낙찰가율은 85% 수준이며 입찰경쟁률은 3대 1. 감정가 1억 미만 소형 오피스텔 비중은 약 30% 전으로 물량은 많지 않다. 물량은 적은 대신 입찰 경쟁률이 높아 경매에 나오면 1회 유찰 후 바로 낙찰되는 인기 매물이다.
대중적인 상가와 오피스텔 외에 소형 아파트형 공장과 창고, 사무실, 다세대 등 다양한 임대용 물건이 나오고 있으며 통상 1~2회 유찰 후 낙찰가율 80% 안팎에 낙찰돼 투자자 본인이 잘 아는 종목을 골라 싸게 낙찰 받으면 소액으로 짭짤한 임대수익을 기대할 수 있다.
부동산 경기 침체 여파로 소형 임대용 경매물건이 늘고 있다. 입찰 예정물건과 첫입찰 물건들이 속속 입찰 진행될 예정이기 때문에 입찰 전 미리 물건 검색을 통해 내 자금에 맞는 우량 물건 입찰을 준비해두는 것이 유리하다.
경매 입찰 시 주의점
경매 수익성 부동산 중에는 가격은 저렴한 대신 임대수익이 거의 불가능한 악성 경매물건이 입찰에 부쳐지기 때문에 신중하게 경매물건을 골라야 한다. 악성 미분양 상가나 쓸모가 거의 없는 테마상가, 권리 상, 물건 상 하자가 있는 오피스텔과 근린시설 들이 종종 경매에 나오기 때문에 입찰 시 주의해야 한다.
수익성 부동산은 주택과 달리 철저한 물건 분석이 필요하다. 수회 유찰해 가격이 반값 까지 떨어진 경매 물건 들 중에는 ‘공유지분’ 매각 물건과 ‘대지권’이 빠진 물건, 십 년 넘게 상권 형성이 안돼 ‘슬럼화’된 상가까지 경매에 부쳐진다. 경매 입찰 전 철저한 입지와 상권분석이 선행돼야 한다.

부동산경기 침체와 임대수요 감소로 인해 임대수익이 계속 떨어지는 시장 상황이다. 수익성 경매 입찰 시 부동산의 가격과 건물의 외양 등을 따지기보다는 철저하게 임대 놓기에 용이한 물건인지 지역적으로 경쟁시설 출현 가능성으로 인해 공실 가능성은 없는지를 따져보고 입찰에 참여해야 한다.
최근 입찰되는 경매 부동산의 경우 권리 상 하자가 있는 물량이 대거 입찰되고 있어 주의가 요구된다. 예를 들어 선순위 가처분과 가등기, 인수해야 할 선순위 임차인 있어 낙찰자가 인수해야 하는 물건도 다수 나오고 있다. 하자 있는 물건의 경우 매수자가 권리를 모두 떠안아야 하기 때문에 입찰 전 보증금 인수 여부, 낙찰 후 인수해야 할 권리 등을 따져 입찰전략을 짜야 한다.



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