국토해양부가 지난 6월 3일 2011년 4월말 기준 미분양주택 현황을 발표했다. 발표 자료에 따르면 전국 미분양주택은 7만2232호로 3월 7만7572호 대비 5340호 감소하여 11개월 연속 미분양주택이 감소했다.

수도권은 서울, 인천, 경기 모든 지역의 기존 미분양 물량이 줄어들면서 3월 2만7089호 대비 2081호 감소한 2만5008호로 4개월 연속 감소세를 보였으며, 지방은 분양가 인하 등 업체 자구노력과 일부 전세수요의 매매전환 등으로 3월 5만483호 대비 3259호 감소한 4만7224호로 나타나 무려 25개월 연속 감소세를 보였다고 한다.

지방 주택시장이야 요즘 한철 재미를 보고 있어 미분양주택 감소세가 그리 새삼스러울 것이 없지만 분양시장이나 일반 주택시장이 얼어붙을 대로 잔뜩 얼어붙은 수도권에서도 미분양이 4개월 연속, 그것도 상당히 큰 폭(-7.7%)으로 감소했다는 점이 아무래도 수상쩍다.

수도권 미분양은 지난해 12월말 기준 2만9412호로 정점을 이뤘다가 올해 1월 -1.8%, 2월 -5.1%, 3월 -1.2% 등 그 감소폭이 그리 크지 않았었다. 4월 감소폭이 -7.7%에 이를 정도면 상당히 큰 폭의 감소세를 보인 것으로 미분양이 불티나게 팔리고 있다고 해도 무방할 수준이다.

이 정도 감소세라면 수도권 주택시장이 호황을 보이고 있다거나 뚜렷한 호재가 작용하고 있어야 하는데 실상은 전혀 그렇지가 않다. 더군다나 올 봄에 분양을 했던 별내신도시를 비롯하여 김포한강신도시, 수원, 용인 등지에서 대거 미분양이 발생할 정도로 수도권 분양시장 침체의 골은 더 깊어졌다. 통계상 보여주는 미분양과 현실적으로 느끼는 미분양 현황이 달라도 너무 다른 느낌이다. 4월말이 아니라 5월말 미분양주택을 집계해보면 아마도 4월보다는 더 늘었을 공산이 크다.

그런데도 왜 미분양주택이 이렇게 감소한 것으로 나왔을까? 이를 이해하기 위해서는 우선 미분양이 감소하는 주된 경로를 알 필요가 있다. 미분양주택은 대체적으로 주택 수요자의 미분양 주택 구입, 리츠ㆍ펀드의 미분양 주택 투자, 정부의 미분양주택 매입(환매조건부 매입, 임대주택 전환용 매입 등) 등을 통해 감소하게 된다.

이 중에서 리츠ㆍ펀드의 제도권내 미분양 주택 투자는 사실상 미분양주택 감소 원인으로 작용할 수 없다. 당장의 미분양 수치는 감소할 수 있어도 리츠ㆍ펀드 편입을 통해 투자된 미분양주택의 수익률 시현 차원에서 향후(3년 보유 후) 다시 매물로 나올 수가 있기 때문이다. 아니면 제2, 제3의 리츠ㆍ펀드를 통해 다시 편입되던가!

정부(또는 공공기관)가 매입하는 미분양주택도 마찬가지다. 환매조건부 매입이나 매입 후 임대주택 전환 등 방식은 정상적인 시장 질서에 따른 미분양 소진으로 볼 수 없다. 이 역시 당장의 미분양 수치는 감소하겠지만 언젠가 다시 환매절차를 거쳐 재매각해야 하므로 사업주체에 그 부담이 돌아갈 것이 뻔하다. 미분양주택의 감소추세를 제대로 반영하고 있다고 보기 어려운 이유다.

결국 미분양주택 흐름을 제대로 진단할 수 있는 것은 주택 수요자의 미분양주택 구입이라 할 수 있다. 그렇지만 주택시장은 침체돼있고 미분양은 갈수록 쌓여만 가는데 과연 미분양주택을 매입할 수요자가 얼마나 있을까? 지방과는 확연히 다른 양상을 보이고 있는 수도권에서 주택 수요자의 미분양주택 매입이 전체 미분양 감소세에 뚜렷한 영향을 미쳤다고 보기 어렵다는 것이다.

위 세 가지 외에도 사업주체의 이해관계에 따라 미분양으로 잡혔던 단지가 미분양에서 제외되는 경우도 있다. 예컨대 1차 분양에 실패해 미분양으로 통계에 산입됐다가 사업주체가 재분양으로 선회하면서 미분양에서 빠졌다거나, 사업주체가 이미지를 고려하여 미분양 단지 자체를 통계에서 아예 빼달라고 요청하는 경우도 있다는 것이 그것이다. 리츠ㆍ펀드 편입, 정부의 환매조건부 매입과 더불어 미분양시장이 왜곡될 수 있는 소지가 있는 요인들이다.

그러나 미분양시장이 더 크게 왜곡될 수 있는 소지는 정작 다른 데에 있다. 국토해양부가 지자체에서 올라오는 미분양주택수를 매월 말 집계하고 한달이 지난 시점에 전국, 수도권, 지방 및 각 시ㆍ군ㆍ구별로 미분양 통계를 발표하고 있지만 사실 이 통계에는 LH, SH를 비롯해 각 지역 도시개발공사가 개발한 주택단지의 미분양 물량은 제외돼 있다.

따라서 국토해양부가 미분양 통계라고 해서 발표하고 있지만 이 통계는 민간건설사의 미분양만 집계한 것으로 수천가구 이상 예상되는 공공기관의 미분양이 빠져 있다. 미분양 통계를 집계하면서 민간건설사 물량보다 더 집계하기 쉬운 공공기관 물량을 왜 뺐는지 알 수 없지만 이들 물량이 통계에 산입되면 그간의 미분양 추이와는 상당히 다른 결과가 나올 수도 있다는 점에서 매우 심각한 부분이기도 하다.

미분양주택 증감 추이는 주택시장에 상당한 영향을 미치는 요인이다. 미분양 통계가 발표되는 즉시 대부분의 언론ㆍ방송매체에 언급되기 때문에 시장에 미치는 파장이 만만치 않은 것도 그렇지만 시장 흐름에 민감하게 반응하는 주택 수요자는 미분양 통계를 보고 내 집 마련이나 투자 타이밍 여부를 가늠한다는 점에서 더욱 그렇다. 미분양 통계의 정확도를 제고해야할 필요가 있는 이유다.

분명 수도권 분양시장은 잔뜩 위축돼 있는데 미분양 물량이 대폭 감소했다고 한다면 누가 믿겠는가! 단지 미분양이 감소하고 있다는 추세만을 강조할 것은 아니다. 시장이 침체되고 전망이 불투명할수록 정확한 시장 전망과 시장 대응자의 행동을 예측하기 위한 제대로 된 통계가 제공되어야 한다.

그러기 위해서는 우선 미분양 전체 수치에 민간건설 물량뿐만 아니라 LH, SH 등 공공기관 건설 물량을 포함해 아울러 밝히고, 다음으로 미분양 감소 내역(일반인 매입 규모, 펀드ㆍ리츠 편입 규모, 정부 매입 규모 등)을 소상하게 밝혀야 할 것이다. 그래야 통계가 통계다워 보일 수 있다.닥터아파트(www.drapt.com) 이영진 리서치연구소장


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