최대 5회 이상 유찰, 경매 틈새물건
경매 시장에 고위험·고수익 부동산인 '특수물건'에 실수요자들인 '개미'들이 몰리고 있다. 법원 경매시장의 대중화로 일반 경매는 큰 수익률을 기대하기 어려워지자 경매의 고수들이나 넘보던 이른바 경매 특수물건들에 수요자들이 몰리고 있는 것이다. 경매의 특수물건이란 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 예고등기, 공유지분 등 소유·채무관계가 법적으로 복잡하게 얽힌 물건을 말한다.
권리 상 하자 없는 안전한 경매물건의 낙찰가율은 70~80% 정도다. 1~2회 유찰 후 시세 대비 20~30% 저가에 경매부동산이 팔려 나간다. 그러나 특수물건은 3~4회 유찰은 기본이고 복잡하고 어려운 물건은 5회 이상 유찰한 후 낙찰되기도 한다. 여러 번 유찰할수록 수익률이 보장되는 경매시장에서 특수물건은 잘만하면 알짜배기 경매물건을 찾아내는 틈새시장인 셈이다. 경매의 특수물건으로 큰 이익을 챙기는 틈새투자 노하우를 소개한다.
유치권은 경매 부동산에서 발생한 건축공사비 ․ 개량수리비, 세입자의 집수리비 ․ 시설비 등 물건에 대해 채권이 있는 경우 경매 낙찰자에게 그 비용을 변제받을 때까지 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 유치권에 대한 권리신고가 있어 매각물건명세서 상에 ‘유치권 성립여지 있음’이라고 표기되어 있다면 입찰을 자제해야 한다. 유치권 성립여부는 소송을 통해서만 가려지기 때문에 증거가 명백하지 않다면 섣불리 입찰했다가 낭패를 볼 수 있다.
유치권 물건은 유치권 주장여부를 건물 외부에 게시해 놓기도 한다. 이럴 경우 유치권 주장금액을 인정하고 권리자를 만나볼 필요가 있다. 허위 유치권의 경우 점유관계와 변제기 도래 여부 등 성립요건을 꼼꼼히 따져 유치권이 성립되는 지 여부를 조사해보면 된다. 유치권 신고금액이 거액이라면 입찰 전 합의를 유도하거나 신고금액이 적다면 여러 번 떨어져 수익이 충분히 날 때 그 금액을 인수하고 낙찰 받아도 된다.
법정지상권은 토지 위에 건물이 있으나 토지만 입찰에 부쳐져 낙찰될 경우 건물 소유자에게 토지사용의 권리를 확보해주고 인정하는 권리를 말한다. 따라서 응찰자는 토지 위에 건물과 수목이 있는 토지가 건물이나 수목은 매각에서 제외되고 토지만 입찰에 부쳐진다면 입찰 참여에 신중해야 한다. 또 경매정보지 상 ‘법정지상권 성립여지 있음’으로 표기돼 있으면 주의해 입찰해야 한다.
법정지상권이 있는 물건의 경우 경매 목적물이 건물이고 법정지상권이 성립될 경우에는 땅값을 치룰 각오를 하고 건물의 활용도와 수익성 여부에 따라 투자성을 판단해 낙찰 받아도 된다. 또 경매 목적물이 대지이고 법정지상권이 성립될 경우 낙찰 받기 전 건물주에게 대지 매입 여부나 건물 매도 가능성 등을 협상해볼 필요가 있다. 통상 지료청구는 시세 대비 60%선에서 감정되고 감정가의 연 6∼7%의 이자를 지급하는 게 통례다.
분묘기지권은 묘지와 관련한 권리로서 ‘지상권과 비슷한 관습상의 물건’을 분묘기지권이라 한다. 임야 등 토지에 묘지가 있다면 낙찰자가 임의대로 훼손하거나 이장할 수 없다. 입찰을 결정하기 전 토지 전체를 샅샅이 살펴보고 묘지가 있다면 입찰을 자제해야 한다. 묘지가 있는지를 알아내려면 산에 풀이 우거진 여름이나 봄보다는 가을이나 겨울에 봐야 확실하게 알아낼 수 있다.
분묘기지권은 묘지 있는 땅으로써 땅 주인이 묘지로 썼다가 다른 사람에게 되팔았을 경우 묘지 권리를 인정하는 권리이다. 땅은 풍수 지리적으로 묘지가 없는 땅보다 몇 기의 묘지가 있는 땅이 훨씬 좋은 땅이다. 묘지가 있는 땅은 동네 이장으로부터 묘지 내역과 후손 등 주인을 확인해 이장(移葬)이 가능하거나 묘지수가 작다면 낙찰 받아도 무방하다. 낙찰 후 분할매매나 전체 매매 또는 가족묘지로 활용하면 된다.



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