침체국면을 띄는 경매시장이라도 부동산 값이 많이 올라 상업 또는 업무용 부동산 투자가 엄두가 나지 않은 시기이다. 분양가가 3.3㎡당 천 만 원대를 훌쩍 넘다보니 경매시장에서 임대사업용 부동산들이 큰 인기다. 적은 돈으로 임대사업용 부동산을 찾을 때는 발품을 팔더라도 우량경매 물건을 꾸준히 찾아 낙찰 받으면 투자비를 줄여 임대수익을 극대화시킬 수 있다.
최근 임대수익률이 10% 대에 근접하는 도심상가의 낙찰가율은 여전히 80%대를 육박한다. 인기를 한 몸에 받고 있는 종목이다. 상가도 주거용 부동산과 같이 물량이 풍부해 투자대상이 다양하다. 경매에 나오는 단지 내 상가나 근린상가의 경우 최초 분양가나 시세보다 턱없이 낮게 감정된 물건이 주요 투자대상이다.
상가의 경우 불황 여파로 거래가 활발하지 않다보니 감정기준이 낮다. 감정가를 시세로 판단하기보다 주변 임대수익을 기준해 입찰가격을 정한 다음 1~2회 유찰 후 최저가에서 약간 더 써내 낙찰 받으면 최소 연 10%대의 임대수익을 얻을 수 있는 상가를 경매로 잡을 수 있다.
도심 내 테마상가와 수도권 택지지구 내 근린상가도 눈여겨볼 투자대상이다. 동대문 ․ 남대문 일대 대형상가 내 소형점포는 입지가 좋고 영업력이 활발해 수익률 15%대에 육박한다. 물론 유찰횟수도 2회 이상이라 시세 대비 30% 이상 저가에 낙찰 받을 수 있다. 전문상가 아케이드상가는 경매시장에서 인기가 없어 유찰횟수가 잦다. 2~3회 유찰한 물건 중 입지와 상권이 양호하면 적극적으로 저가에 입찰하면 수익률을 높이는 우량매물을 잡는다.
근린상가는 중소형 상가 건물에서 층별, 호수별로 개별 분양했던 것으로 입지가 좋고 영업력이 꾸준하기 때문에 투자 유망종목이다. 특히 신도시 역세권의 1층 목 좋은 상가도 낙찰가율 70%를 넘지 않는다. 1층의 경우 처음 분양할 때 3.3㎡당 분양가가 평균 1200만원을 훨씬 넘던 상가가 경매에 부쳐지면 700~800만 원 선에서 낙찰되기 일쑤다. 적은 돈을 들여 싸게 낙찰 받은 다음 세를 주면 연 15% 이상 수익을 얻는 게 어렵지 않다.
실수요자, 눈높이 낮춰 비인기 매물 노려야
꾸준한 입찰전략을 세우는 게 가장 중요한 투자자세이다. 대체로 경매 실수요자들은 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 금세 포기해 버린다. 그러나 경매는 가격을 높이 써내는 최고가매수인에게 낙찰을 허가하는 과정이다 보니 시기와 운도 어느 정도 필요하다.
어떤 날 입찰한 물건은 감정가의 70%에 낙찰되다가, 다른 날은 80% 넘게 낙찰되기도 하는 것이 경매시장이다. 따라서 최소 5회 이상 10회까지 입찰해보자는 인내심으로 무장해 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요가 있다. 또 투자목적과 금액에 맞는 유사경매물건을 꾸준히 검색하고 추적해 우량물건에 여러 번 입찰해야 값싸게 살 수 있다.
무조건 최저가 입찰에만 도전하는 전략보다는 감정가를 잘 살피는 것이 오히려 값싸게 낙찰 받을 수 있는 방법이다. 경매시장에서 믿지 못한 몇 가지 중에 하나가 감정평가금액이다. 감정사(社), 시점, 개발 가능성에 따라 감정가가 천차만별인 점을 감안해 감정가를 잘 이용한다면 경쟁률과 상관없이 저가에 낙찰 받을 수 있다.
눈높이를 조금 낮추면 실수요자에게는 유리한 게 경매시장이다. 노후아파트나 상가, 세입자의 보증금을 끼고 낙찰 받는 연립 다세대, 상권의 세력이 B~C급 또는 비인기층보다는 2~3층 근린상가, 공부 상 지하층이지만 현황 상 1층인 고지대 주택이나 상가 등을 찾아내면 진흙 속 진주를 캐낼 수 있다.



"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com