법원경매에서 권리분석과 함께 중요시되는 게 물건분석이다. 권리분석이 경매물건의 가장 기초적인 조사라면 물건분석은 심층조사라고 생각하면 쉽다. 즉, 해도 그만 안 해도 그만인 조사가 아니고 반드시 짚고 넘어가야 할 산인 셈이다.

물건분석(物件分析)이란 경매에 부쳐지는 부동산의 개별적 하자나 물리적 문제가 있는지 조사하고 분석하는 것을 말한다. 1차 서류조사와 함께 2차 조사 때에는 현장답사를 통해 물건분석을 마쳐야 한다. 서류조사는 해당 부동산 소재지 관할 관공서(시․군․구청)에 들러 각종 서류를 발급 받아 하자가 있는지 조사해 봐야 한다.

토지대장과 건축물관리대장, 지적도, 개별 공시지가확인원, 도시계획확인원(토지이용계획확인원) 등을 발급 받아 조사해야 할 부동산에 여러 가지 문제점은 없는지 확인해야 한다. 먼저 소유주가 등기부상 소유주와 일치하는지 여부를 확인한다.

등기부상 소유주와 대장(臺帳)상 개별 부동산 소유주는 일치하게 마련이지만 간혹 건축을 완공했어도 지자체에 부동산 준공 신고를 하지 않아 무허가나 불법증축 부동산으로 남아있는 경우가 있다. 이럴 경우 낙찰 받았어도 소유권을 이전하는 데는 이상이 없지만 무허가 주택 소유주로서 체납금과 이행강제금 등 각종 벌금을 물어줘야 할 수도 있다.

또 부동산이 깔고 있는 토지가 국․공유지이거나 남의 땅인 경우 그 토지에 대해 별도의 대금을 치르고 사야할 수도 있다. 특히 단독이나 상가주택인 경우 건축연도가 오래된 경우거나 허름한 재개발지역에 위치할 경우 토지 소유주가 국가(또는 타인) 땅인 경우가 있다. 이때에도 별도의 대금을 치르고 불하를 받아야만 제대로 권리행사를 하거나 소유권을 주장할 수 있다.

도심 구옥 밀집지 내 단독주택 중 간혹 도시정비의 일환으로 신설 소방도로 예정부지 내에 편입된 노후주택들이 있다. 이럴 경우 소방도로로 편입돼 낭패를 당할 수 있으므로 반드시 해당 지자체 지적과에서 소방도로 편입 예정지인지 확인한 후 입찰하는 게 좋다.

아파트 경매물건도 물건분석은 필수다. 예를 들어 대지권이 누락됐거나 정리되지 않은 아파트인 경우 별도의 추가비용을 들여 대지권 소유주에게 매입해야 한다. 대지권이 없는 아파트는 주로 신도시나 수도권 택지개발지구 안에서 토지구획 정리를 하지 않아 구분대지권이 정리되지 않은 상태에서 경매에 부쳐지는 경우다. 그러나 감정평가서에 대지권이 포함되어 평가됐다면 낙찰 후 대지 소유권을 넘겨받을 수 있어 별 문제가 없다.

서류 상 물건분석을 마친 후에는 현장에 들러 탐문조사를 해야 한다. 현장조사에서는 중개업소나 현지 주민을 만나 개별 물건에 문제가 없는지, 즉 집 앞으로 길이 뚫리거나 위험시설이 들어서는 건 아닌지 확인한다.

또 지적도와 실제현황이 맞는지도 확인하고 투자목적과 부합하는 부동산인지도 알아봐야 한다. 예를 들어 전원주택용으로 수도권의 농지를 경매로 낙찰 받으려면 전원주택 대지로 전용허가가 나는 땅인지와 외지인으로서 취득이 가능한 땅인지도 확인해 봐야 한다. 일반 부동산 매매와 달리 법원경매는 까다로운 절차와 함께 다리품을 팔아야 우량 물건을 구할 수 있다는 점을 명심해야 한다.



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