부동산경매에서 허위의 유치권신고가 워낙 많다보니, 경매부동산에 거액의 유치권이 신고되었음에도 불구하고 유치권에 대한 자세한 조사나 검토없이 ‘최소한 신고된 채권금액 중 일부만 부담하는 식으로 어떻게든 합의되겠지’하는 안일한 마음으로 무턱대고 부동산을 낙찰받는 경우가 적지 않다. 하지만 이는 매우 위험한 자세가 아닐 수 없다.
유치권으로 신고된 채권이 진실한 것이고 또 경매부동산과의 견련성이 인정되면, 그 유치권자는 채권에 대한 변제를 받을 때까지 해당 부동산 전부를 점유할 수 있다는 점에서 유치권의 효력은 실로 막대하다. 따라서, 유치권이 해결되지 않고서는 낙찰받은 부동산권리 전부에 대하여 사실상 재산권행사를 하지 못할 가능성 때문에, 신고된 금액의 거의 전부를 지급해야하는 처지가 되는 경우도 적지 않다. 가짜 유치권신고사실을 밝혀낼 수 있을 것이라고 막연하게 기대하지만, 설사 채권이 가짜라고 하더라도 유치권을 주장하는 사람이 채무자와 결탁하여 증거를 조작한다면 채권이 허위라는 점을 입증하기가 용이하지 않을 수도 있다.
허위채권이라는 주장과 함께 낙찰자측에서 자주 나오는 주장이 “선량한 관리자의 주의를 다하지 못했거나, 채무자의 승낙없이 유치권자가 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 했기 때문에 유치권이 소멸했다(민법 324조)”거나, “점유를 상실해서 유치권이 소멸했다(민법 제328조)”는 것인데, 하지만 이 주장 역시 입증이 만만치 않다. 이와 같은 유치권소멸에 관한 주장은, 소멸을 주장하는 낙찰자에게 입증책임이 있어 입증의 부담이 있을 수 밖에 없는데다가, 법원 역시 채권자에게 받을 채권이 있다는 점이 분명하다면 공평의 이념에 입각해서 채권의 변제를 받게 하기 위해 유치권의 소멸을 쉽게 인정해 주지 않으려는 경향이 있기 때문이다.
이런 측면에서 다음과 같은 판례를 살펴보자.
▶대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202,95다16219 판결은, “건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는데, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다”고 하여, 유치권소멸하는 판단에 신중을 기하고 있다. 이러한 전제하에 이 판결은, “공사대금을 받기 위해 건물완공 후에 도급인이 수급인에게 공사한 건물에 대한 처분권을 위임하여 그 분양대금에서 공사대금 등 건축과 관련한 일체의 비용을 지급받을 수 있는 권한을 부여하였기 때문에 수급인이 이 건물 등을 매각처분하여 그 대금으로 공사대금을 지급받을 수 있게 되었다고 하더라도 그러한 약정만으로 피담보채권인 공사대금이 변제된 것이라고 볼 수는 없다”고 하여 유치권이 소멸되었다는 주장을 배척하였다.
▶ 대법원 2005. 1. 13. 선고 2004다50853,50860 판결은, 수급인이 도급인에게 이 사건 건물을 인도함으로써 이 사건 건물에 관한 유치권을 포기하였거나, 수급인의 점유상실로써 이 사건 건물에 관한 유치권이 소멸되었다는 낙찰자의 주장에 대하여, “공사완공 직전에 도급인과 수급인 사이에 공사대금의 지급을 1년 이상 지체할 경우 이 사건 토지 및 건물에 관하여 수급인에게 소유권을 이전하기로 하는 내용의 약정을 하였고, 그 후 수급인이 공사를 완공한 후 이 사건 건물을 도급인에게 인도하였지만, 위 약정은 수급인의 공사대금 채권의 확보수단으로 체결된 것으로서 그 후 수급인이 도급인에게 이 사건 건물을 인도하였다는 사정만으로 수급인이 이 사건 건물에 관한 유치권을 포기하였다거나 그에 기초한 권리행사를 하지 아니하기로 약정하였다고 볼 수 없다”고 하고, 또 “유치권자가 물건에 대한 점유를 일시 상실하였다가 후에 다시 같은 물건을 점유하게 된 경우에는 점유 상실 당시 유치권을 포기하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 채권을 위하여 유치권을 취득한다”는 취지로 판단하였다.
▶ 대법원 2002.11.26. 선고 2002다32721 판결은, “오피스텔건물을 신축하고 공사대금을 받지 못한 공사업자가 도급인으로부터 오피스텔 미분양분 에 대한 점유를 이전받아 점유,관리하고 있는 상황에서, 해당 오피스텔 미분양을 낙찰받은 사람이 경매법원의 부동산인도명령에 따라 해당 오피스텔 건물 자치회 관리사무소 직원으로부터 건물 3층 비상계단으로 통하는 출입문의 열쇠와 오피스텔 해당 호실의 열쇄를 입수하였다고 하더라도, 이러한 사정만으로는 낙찰자가 이 사건 건물 부분에 대한 점유를 취득하였다거나 유치권을 행사하는 공사업자가 그 점유를 상실하였다고 볼 수는 없다”고 판단하였다.
결국, 이러한 점에서 유치권이 주장된 경매부동산을 낙찰받음에 있어서는 더욱 신중을 기할 필요가 있다. -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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