부동산을 소개하고서 받는 보수와 관련해서 잘못 오해하고 있는 것 중의 하나가, 부동산 소개에 따른 보수액수는 법에 정하는 한도에 반드시 저촉을 받는다는 생각이다.
하지만, 부동산 소개에 따른 보수라고 하더라도 보수 한도에 있어 법적용을 받지 않는 경우가 적지 않다. 부동산중개에 따른 보수한도에 관해서는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하, 이 법이라고 함)에서 제한을 하고 있는데, 이 법이 적용되는 경우에는 이 법이 정하는 보수한도를 초과해서 받은 중개업자는 벌금과 같은 형사처벌, 업무정지와 같은 행정처분을 받는 것은 물론이고, 비록 합의하에 수수된 것이라고 하더라도 한도를 넘는 금액은 민사적으로 상대방에게 반환해야 할 의무까지도 있다. 반면에 보수한도에 이 법의 제한을 받지 않는 경우는 특별한 다른 사정이 없는 한 이러한 부담이나 의무가 없게 된다.
실무상으로 오해가 많은 대표적인 경우는 다음과 같다.
먼저, 이 법에서 정하는 보수한도의 적용대상은 중개업자에 국한되는데, 이 법에 정하는 중개업자는 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행할 목적으로, 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말하기 때문에(이 법 제2조 3,4호), 결국 중개를 업으로 하지 않고 우연한 기회에 부동산소개를 하면서 받은 보수에 대해서는 이 법에서 정하는 보수한도적용을 받지 않는다.
둘째, 이 법에서 정하는 중개대상물이 아닌 경우에는 이 법에서 정하는 보수한도를 적용받지 않는다. 이 법 제3조는 이 법에 의한 중개대상물로, 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건으로 한정하고 있어서, 여기에 열거된 중개대상물이 아닌 경우에는 이 법에서 정하는 보수한도를 적용받지 않는다. 기존 임차인이 신규임차인으로부터 받는 시설금 내지 권리금을 중개하는 경우가 가장 대표적이다. 이런 시설금 내지 권리금은 대개 부동산거래와 밀접하게 관련되어있어 이 법에서 정하는 보수한도의 적용을 받는 것으로 오해하는 경우가 많은데, 부동산 그 자체는 아니기 때문에 법정보수한도의 적용을 받지 않는다. 따라서, 비록 등록된 중개업자가 시설금 내지 권리금거래를 업으로 하면서 거래금액의 0.9%를 초과하여 받았다고 하더라도 이 법을 위반한 것으로 판단할 수는 없다.
셋째, “부동산컨설팅”행위에 대해서는 보수한도가 적용되지 않을 수 있다. 부동산컨설팅을 글자 의미 그대로 해석하면, 부동산문제에 대한 종합적인 상담, 자문 등의 조력활동 정도로 해석될 수 있는데, 이런 부동산컨설팅에 대해서는 이 법에서 정하는 보수한도를 적용하지 않는다.<< 즉, 부동산컨설팅행위에 대해서는 당사자간의 자유로운 합의로 보수를 정할 수 있다.>> 물론, 부동산중개라는 의미를 넓게 보면 자문을 수반하는 컨설팅행위의 일종으로 볼 수 있지만, 이를 엄격하게 해석하면 부동산거래에 관해 당사자를 소개하고 거래조건을 절충하는 등 부동산거래를 알선하는 것으로서, 부동산이용, 개발에 관한 종합적인 자문행위인 부동산컨설팅행위와는 구분될 수 있다는 점에서 차이가 있기 때문이다.
하지만, 위에서 거론한 소개행위들이 비록 이 법에서 정하는 보수한도규정을 적용받지는 않지만, 그렇다고해서 아무런 제한없이 보수를 얼마든지 마음대로 받을 수 있는 것은 아니다. 노력의 내용, 기간, 결과 등을 종합하여 약정한 보수가 너무 과다할 경우에는, 민법 제103조에서 정하고 있는 사회질서에 반하는 법률행위로 판단되어, 적정한 보수를 초과하는 부분에 대해서는 지급할 의무가 없는 것으로 법원에서 판단될 수 있다. -이상-



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