최근 세곡2지구, 강일 3지구에 대한 국민임대주택단지 지구지정신청이 부결되면서, 공공택지 입주권취득을 염두에 둔 철거예정가옥의 거래에 대한 불안감이 커지고 있다.
좋은 재테크수단일 수도 있다고 기대하면서도 위험할지 모른다고 불안해하지만, 구체적으로 어떤 점이 위험한지 제대로 알지 못하고 있는 것이 지금의 입주권거래의 실태다. 언론에서도, 입주권거래의 위험성을 경고하면서도 막상 구체적인 위험에 대해서는 지적해주고 있지 못하고 있는것 같다.

■ 입주권거래는 합법적이라고 할 수 있는가 ?

투자의 방법으로 입주권거래가 위험하긴 하지만, 그렇다고 해서 모든 입주권거래가 불법인 것은 아니다. 즉, 불법적인 거래도 있는 반면에, 합법적인 거래도 있는 것이다. 입주권에 대해서는 주택공급에관한규칙 제19조에서 공급대상에 관한 기본적인 내용을 규정하고 있고, 공급자격, 절차 등 자세한 내용에 대해서는 서울특별시철거민등에대한국민주택특별공급규칙(이하, 서울시 공급규칙이라고 함)에서 상세히 규정하고 있다(자세한 이해를 돕기 위해 서울시 공급규칙 전문을 하단에 그대로 첨부한다).

서울시 공급규칙 제5조 1항에 따르면 기본적으로 사업시행인가고시일 당시 건물의 소유자만을 특별공급대상자로 정하고 있고 동 규칙 제15조에서는 이러한 입주대상자격의 양도 또는 이전을 금지하고 있다.
따라서, 사업시행고시일 현재 입주대상자격이 결정된 상태에서 입주대상자격을 거래하는 것은 불법이어서 관련자는 주택법 제39조에 따라 형사처벌될 뿐 아니라, 심지어는 확정된 입주자격이나 공급받은 주택마저 상실할 수 있게 된다.

반면에, 사업시행인가고시일 이전의 주택거래는 불법이라고는 할 수 없다. 그렇지만, 위에서 본 바와 같이 아파트를 분양받는 특별공급대상자로서의 자격은 원칙적으로 사업시행인가고시일을 기준으로 한다는 점에서, 그 이전에는 거래대상 주택이 특별공급대상이 되는 주택으로 결정될지 여부가 불확실하다는 점에서 위험한 투자라고 할 수 있다.

■ 입주권거래의 구체적인 위험들

사업시행인가고시일을 전후한 입주권거래의 구체적인 위험요소들에 대해 살펴보기로 한다.

① 불법적인 입주권거래의 위험
위에서 본 바와 같이, 사업시행고시일 이후의 입주대상자격은 상속 등 예외적인 경우가 아니면 양도, 이전 자체가 원칙적으로 불가능하다. 따라서, 고시일 이후에 입주대상자격을 취득한 사람은 도시개발공사 등 분양사업주체에 대하여 원칙적으로 입주권취득을 주장할 수 없다(다만 현행판례는, 전매를 이유로 분양계약이 해제되거나 분양권환수조치를 당하지 않는 한, 전매제한기간 이후부터는 사업주체에 대하여 전매가 유효함을 전제로 주장할 수 있다고 판단하고 있다 ).
결국, 입주권양도 이후에도 사업주체에 대해서는 여전히 입주권을 양도한 사람이 권리를 행사할 수 있다는 점에서, 입주권을 양수한 사람으로서는 양도한 사람의 협조를 구하기 위해 눈치를 살필 수밖에 없는 처지가 되어, 입주권 양도자의 추가적인 금전요구에도 울며겨자먹기로 응할 수밖에 없다.
그 밖에도 입주권을 다른 사람에게 이중삼중으로 양도하거나, 당초 입주권부여대상자에 대한 자격조회결과 자격요건에 미달(무주택자가 아닌 경우 등)하여 결국 입주권을 부여받지 못하는 등의 문제가 발생하기도 한다.

이러한 불안한 권리관계를 해소하기 위해, 양도인을 채무자로 하고, 사업주체를 제3채무자로 한 입주권처분금지가처분신청이 제기되는 것이 일반적이다. 일단 법원에 의해서 가처분결정이 받아들여지게 되면, 일응은 입주권을 양수한 사람에게 권리확보가 된다고도 볼 수 있지만, 그 이전에 이미 다른 사람에 의해 가처분이 되어 있을 경우도 있을 뿐 아니라, 권리를 확보하기 위한 가처분이 오히려 사업주체로 하여금 입주권불법처분 사실을 인지하게 하여 입주자격이 취소되거나 계약무효조치를 당할 수 있는 계기가 될 수도 있게 된다. 과거 상암지구와 같은 경우에는 사업주체측에서 이러한 불법을 사실상 묵인하고 양수인의 권리취득을 용인하기도 했지만, 이러한 요행이 계속될 것이라는 보장은 없다.

② 합법적인 입주권거래의 위험
사업시행고시일 이전에는 해당 노후 주택 등에 대한 이전등기를 통해서 소유권을 넘겨받는 형식으로 거래하고 그후 사업시행고시가 되면 부동산 소유자로서 입주권부여자격을 적법하게 취득하기 때문에, 불법적인 거래에서와 같이 실제로는 돈을 주고 권리를 취득했음에도 불구하고 법적으로는 권리행사가 곤란한 문제는 발생하지 않는다. 다만, 이 경우에는 향후 사업시행여부가 불분명하다는 점에서 해당 부동산에 대해 입주권이 부여될지조차 보장받지 못한다는 위험이 있다. 이러한 상태에서 입주권을 기대하고 부동산에 투자하는 위험은 근본적으로 여기에서 발생한다.

첫째, 입주권을 기대하고 주택을 취득했지만, 장기간 사업시행이 되지 않아 입주권을 받지 못할 수가 있다. 입주권을 예상하고서 많은 비용을 들여 노후주택 등을 매입한만큼 사행시행이 되지 않아 입주권이 나오지 않게 되면 결국 상태가 불량한 주택만을 떠안게 되는 결과가 되어 잘못된 투자를 한 셈이 된다. 더구나, 보유하는 부동산 중 일정이하의 면적만 사업시행대상지에 포함되어 입주권 자체가 나오지 않거나 적은 평형이 배정되는 경우도 있다(서울시 공급규칙 제6,7조). 예상했던 기대가 충족되지 않는다고 하여 해당 거래를 무효화하는 것도 여러 가지 면에서 쉽지가 않을 수 있다.

둘째, 기대했던 입주지역에 배정되지 못하는 경우도 많다. 입주권거래는 보통 중개업자나 기획부동산회사에 의해 부추겨지고 이 과정에서 ‘해당 철거가옥 등을 매입하게 되면 서울 강남지역 등 인기지역 입주가 가능하다’고 호언장담되는 경우가 많지만, 실제로는 그렇지못한 경우가 많다. 더구나, 인기지역에 입주가능하다는 이들의 약속은 대부분 말로만 이루어지고 서면상으로 분명하게 약속되는 경우는 드물다는 점에서, 향후 법적인 책임을 추궁하기가 어려운 것이 현실이다. 이들 역시 배정지역을 보장할 수 없다는 것을 잘 알기 때문에 서면으로 약속하지 못하는 것이다. 확실치못한 사실을 확실하다고 장담하면 민사적으로는 계약이 무효(취소)될 수 있고, 형사적으로는 사기죄로도 처벌될 수 있다는 사실을 잘알고 있기 때문에, 서면으로 분명하게 약속하지 못하고 말로만 떠벌리는 것이다. 비인기지역에 배정될 경우 예상했던 투자수익이 현저히 줄어들 수 있다는 점에서 투자가치가 떨어질 수 있다.

셋째, 이미 수차례 전매를 통해 투자가치가 별로 없는 경우가 많다. 비록 서류상으로는 원주민 명의의 주택을 구입하는 것으로 처리되지만(전매자들은 원주민의 대리인인 것처럼 행세하는 경우가 많고, 위임장 등 관련서류는 미리 원주민으로부터 받아두고 있다), 해당 등기명의자인 원주민의 손을 떠나 중개업자 등에 의해서 이미 수차례 전매되는 과정에서 프리미엄이라는 명목으로 가격에 거품이 낀 경우가 대부분이라는 것이다. 업자들 권유처럼 대단한 투자가치가 있으면 왜 업자들이 처분하려고 하겠는가? 투자대상으로서의 가치를 장담할 수 없기 때문이다.

넷째, 해당 주택의 임대차보증금 등 예상치 않은 부담을 떠안기도 한다. 입주권을 전제로 하는 주택거래의 경우 철거 직전의 노후주택이거나 무허가주택으로서 그 위치조차 불명한 경우가 많아, 직접 현장실사를 하지 않고 서류상으로만 거래를 할 경우 해당 주택에 거주하고 있는 임차인의 임대차보증금채무를 법적으로 승계하게 되는 부담을 떠안게 될 수 있다.


결국, “법위반”이라는 차원을 떠나서 “투자가치”라는 점에서 보더라도, 입주권을 예상한 부동산거래는 현명하지 못할 수 있다. 비록 합법적인 거래라고 하더라도, 위에서 본 바와 같은 불확실성을 고려한다면 투자여부에 보다 신중할 필요가 있다. ‘9천만원 투자에 강남 33평 아파트 입주가능’이라는 식의 문구는 불확실성을 감안한다면 사기범죄에 해당될 수 있을 정도라고 본다.

■ 당국에 대한 바램

입주권이라고 하는 철거민 등에 대한 분양권특별공급제도는 도시계획사업 등의 원활한 진행을 위해 철거민 등에게 부여되는 특별한 혜택이고 이를 위한 비용은 결국 공적인 자금으로 충당된다는 점에서, 당국은 법취지에 맞는 제도운영이 될 수 있도록 노력할 책임이 있다. 그럼에도 불구하고, 현재 입주권은 재테크 내지 투기수단으로 전락되어, 철거민 등이 아니라 오히려 부동산회사나 투기꾼에게 큰 이익이 돌아가는 구조가 되고 있다. 당장 돈이 급한 철거민들로서는 당장의 조그만 이익에 급급하여 투기꾼들에게 쉽게 입주권을 팔아버리게 된다는 점에서, 엄청난 국고를 낭비하여 철거민 등에게는 별로 이익이 돌아가지 않는 대신 투기꾼들을 배불리게 하는 결과가 되는 것이다. 따라서, 현재와 같은 분양권특별공급제도에 대해서는 근본적인 제고가 필요할 것으로 보인다.

아울러, 현행 제도하에서라도 입주권이 투기수단으로 전락하는 것을 방지하기 위한 당국의 보다 적극적인 자세가 필요하다고 생각한다. 불법적인 입주권전매를 하고 가처분을 해두지 않으면 입주권을 양수한 사람으로서는 법적인 권리보장이 어려울 수 있다는 점에서, 불법거래가 이루어지게 되면 가처분신청이 제기되는 것이 일반적이다. 사업주체(당국)로서는 이를 통해 전매사실을 충분히 확인할 수 있고 이에 대해 입주자격박탈이나 형사고발 등의 가능할 수 있는 조치를 취할 수 있음에도 불구하고, 상암지구 등의 경우에는 무슨 이유에서인지 불법전매를 그대로 묵인하는 경우가 많았다. 이는 명백한 직무유기라고 본다. 만약, 당국이 가처분물건에 대해서는 원칙적으로 불법전매조사를 철저히 한다면, 불법전매를 하고서도 발각이 두려워 감히 가처분신청을 제기할 엄두를 내기가 어려울 것이고, 가처분신청이 어려워지게 되면 원주민이 입주권을 이중으로 매매하거나 원주민의 채권자로부터 가압류가 되는 등의 문제를 예방할 수 없게 되어 불법 입주권전매의 안전성이 현저히 떨어지게 된다는 점에서, 불법적인 입주권거래의 유혹이 많이 줄어들 수 밖에 없다. 따라서, 처분금지가처분된 입주권대상 물건에 대한 원칙적인 조사와 법적조치는 불법 입주권거래를 방지하기 위해 가장 효과적인 수단이 아닐 수 없는 것이다.
한편, 에스에이취 공사에서 시행하고 있다고 하는 "포상신고제" 역시 실효성에 의문이 아닐 수 없다. 불법입주권거래는 은밀하게 이루어질 수 밖에 없다는 점에서 내부관련자가 아니면 적발되기가 쉽지 않은데, 내부관련자들 모두 범법자들이라는 점에서 적은 포상금을 기대하고 과감하게 자진신고되기가 쉽지 않기 때문이다. 결국, 보다 중요한 것은 당국의 단속의지가 아닌가 하는 생각이 든다.

당국의 분발을 촉구한다. -이상-




■ 관련법령

<주택공급에관한규칙>

제19조 (주택의 특별공급)
①사업주체가 국민주택등의 주택을 건설하여 공급하는 경우에는 제4조의 규정에 불구하고 입주자모집공고일 현재 무주택세대주로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 그 건설량의 10퍼센트의 범위안에서 특별공급할 수 있다. 다만, 시·도지사의 승인을 얻은 경우에는 10퍼센트를 초과하여 특별공급할 수 있다.

3. 다음 각목의 1에 해당하는 주택(관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축하여야 하는 경우에 허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 건축한 주택을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 소유하고 있는 자로서 당해 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 인정하는 자
가. 국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사인 사업주체가 당해 주택건설사업을 위하여 철거하는 주택
나. 사업주체가 공공사업에 의하여 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우 당해 공공사업의 시행을 위하여 철거되는 주택
다. 도시계획사업(「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 및 주택재건축사업을 제외한다)으로 철거되는 주택
라. 재해로 인하여 철거되는 주택
마. 시·도지사, 대한주택공사 또는 지방공사가 주택의 내력구조부등에 중대한 하자가 발생하여 당해 거주자의 보호를 위하여 이주 및 철거가 필요하다고 인정하는 주택

4. 제3호에 해당하는 주택 및 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업으로 철거되는 주택의 세입자로서 관계법령에 의하여 당해 사업을 위한 고시등이 있거나 재해가 발생한 날 현재 3월이상 거주한 자. 이 경우 임대주택에 한하여 공급할 수 있다.



<서울특별시철거민등에대한국민주택특별공급규칙>

제1조 (목적)
이 규칙은 주택공급에관한규칙(이하"공급규칙"이라 한다) 제19조제1항제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 철거민에 대한 국민주택등의 특별공급과 리모델링사업대상 주택의 거주자에 대한 임시이주용 주택을 공급하는데 필요한 기준과 절차를 규정하여 시민의 주거안정을 도모함을 그 목적으로 한다.

제2조(정의)
① 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. "철거민"이라 함은 서울특별시(에스에이치(SH)공사와 자치구를 포함한다. 이하"시"라 한다)가 시행하는 도시계획사업·시민아파트 정리사업(이하 "사업"이라 한다)의 추진 또는 각종 재해 등으로 인하여 철거되는 주택의 소유자를 말한다. (개정 2003.03.31, 2004.04.26)
2. "철거세입자" 라 함은 철거민의 철거되는 주택을 임차하여 살고 있는 가구주를 말한다.
3. "세대주"라 함은 공급규칙 제2조제8호의 세대주를 말한다.
4. "무주택 세대주"라 함은 공급규칙 제2조제9호의 세대주를 말한다.
5. "재해주택"이라 함은 자연재해대책법 제2조제1호의 재해로 인하여 발생하는 피해로 철거되는 주택을 말한다.
6. "임시이주용주택"이라 함은 다음 각 목의 1에 해당하는 주택을 말한다. (개정 2003.03.31)
가. 철거민이 이 규칙에 의하여 주택을 분양 받아 분양주택에 입주전까지 한시적으로 거주하도록 하는 주택
나. 에스에이치(SH)공사가 시행하는 리모델링사업 대상 공동주택의 거주자가 입주전까지 한시적으로 거주하도록 하는 주택 (개정 2004.04.26)
7. "국민주택등"이라 함은 공급규칙 제2조제5호의 규정에 의한 주택을 말한다.
8. "리모델링임시이주용주택공급대상자"라 함은 에스에이치(SH)공사가 시행하는 리모델링 사업대상 공동주택의 소유자로서 당해 주택에 거주하고 다른 주택을 소유하지 아니한 자를 말한다. (신설 2003.03.31, 개정 2004.04.26)
9. "리모델링"이라 함은 건축물의 주요구조부를 유지하면서 노후화 억제 또는 대수선을 하는 행위를 말한다. (신설 2003.03.31)
제3조 (적용범위)
이 규칙은 서울특별시(에스에이치(SH)공사와 자치구 및 서울특별시교육청을 포함한다. 이하"시"라 한다)가 시행하는 사업의 추진 또는 재해로 인하여 발생하는 철거민에 대한 국민주택등의 특별공급에 관하여는 다른 법령에 특별한 규정이 없는 한 이 규칙이 정하는 바에 의한다. 다만, 서울특별시교육청에서 시행하는 사업은 교육·학예시설에 관한 도시계획사업에 한한다. (개정 2003.03.31, 2004.04.26)

제4조(특별공급 주택의 범위)
이 규칙에 의해 철거민에 대하여 특별공급하는 국민주택등은 서울특별시 행정구역안에서 에스에이치(SH)공사가 건립하는 국민주택과 대한주택공사 또는 민간이 건설하는 국민주택으로서 시와 특별공급이 협의된 주택으로 한다. (개정 2004.04.26)

제5조(공급대상)
①국민주택등의 특별공급대상자는 특별공급신청일 현재 각종사업 및 재해로 인하여 철거되는 주택외에 다른 주택을 소유하지 아니한 철거민 또는 철거세입자로서 제1호 각목의 1과 제2호 각목에 해당하는 자로 한다. 다만, 제1호 나목에 해당하는 철거세입자에 대하여는 임대주택에 한하여 공급한다. (본항개정 2003.03.31)
1. 특별공급 대상자
가. 사업시행인가고시일(사업시행인가고시일보다 보상이 먼저 이루어진 경우에는 보상공고일을 말한다. 이하 같다)이전부터 보상일까지 철거되는 건물의 소유자
나. 사업시행인가고시일 또는 재해발생일까지 계속하여 3월이상 철거되는 건물에 주민등록이 등재되어 있고 실제로 거주한 자로서 무주택세대주인 철거세입자(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제54조의 규정에 의한 주거이전비를 수령한 자 제외)
다. 시 사업을 위해 철거되는 시민아파트 소유자로서 협의보상에 응한 자(이 경우 동의율은 80% 이상이어야 한다)
라. 시민아파트내 무단개발주택(소재지 관할구청장이 관리카드에 등재하여 관리중인 주택에 한한다)중 시의 정비계획에 의해 철거되는 1983년 4월 13일 이전에 발생된 주택의 소유자
2. 특별공급 요건
가. 사업시행자로부터 국민주택 등 특별공급 신청을 하도록 통보받은 세대주로서 통보일 현재 서울특별시 관할 구역안에 주민등록이 되어 있는 자
나. 철거되는 건물이 건축물관리대장에 주거용으로 등재된 주택이거나 관할동장 및 관할구청 담당과장의 합동실태 조사결과 주용도가 주거용으로 확인된 서울특별시도시재개발사업조례 제2조제1호의 무허가 건축물인 경우
②제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 국민주택등의 특별공급대상에서 제외한다. (본항개정 2003.03.31)
1. 철거되는 건물의 건축물 관리대장상 주택용도로 되어 있는 건물을 사실상 주거이외의 용도로 사용하는 건물의 소유자
2. 도시계획사업등의 시행을 위한 공람공고일 이후에 비 주거용 건축물을 주거용도로 변경한 자 또는 다가구주택을 다세대주택으로 변경한 이후 신규로 건축물의 소유권을 취득한 자
③제1항제2호 나목에 해당하는 건물이 재해로 인하여 철거되는 경우 그 소유자에 대한 국민주택등 특별 공급은 제1항의 특별공급대상자에 대한 특별공급이 완료되고 남은 범위안에서 서울특별시장(이하 "시장"이라 한다)이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다. (개정 2003.03.31)
④ 사업 또는 재해로 인하여 철거되는 하나의 건물을 수인이 공동소유한 경우에는 공동소유자가 지정한 대표자 1인 또는 공동명의로 국민주택등을 특별공급할 수 있다. 이 경우 공동소유자 전원이 철거되는 건물외에 다른 건물을 소유하지 아니하여야 한다. (개정 2003.03.31)
⑤ 구청장은 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 국민주택등 특별공급대상자가 결정된 때에는 당해인에게 특별공급대상자임을 지체없이 통보하여야 한다.

제6조(철거건물의 면적산정기준)
① 철거되는 건물의 면적산정은 다음 각호의 1의 기준에 의한다.
1. 건축물관리대장에 등재된 용도란의 주택부분의 면적
2. 시가 기존무허가건축물에 대하여 보상금 지급을 결정한 면적중 주거용에 해당하는 면적
3. 제1호 및 제2호가 혼재된 건물에 대하여는 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 산정된 면적을 합산한다.
제7조(공급주택 등)
① 철거민에게 공급하는 국민주택등은 전용면적 60평방미터 이하로 하되, 다음 각호의 1에 해당되는 경우에는 전용면적 85평방미터이하의 국민주택등을 공급할 수 있다. 다만, 제5조제1항제5호의 무단개발주택 소유자는 전용면적 50평방미터를 초과하는 국민주택등을 공급할 수 없다.
1. 협의보상에 응한자로서 철거되는 주택의 면적이 40평방미터이상인 경우
2. 철거되는 시민아파트로써 협의보상에 응한자.
② 철거세입자에게 공급하는 국민주택등은 전용면적 40평방미터 이하의 임대주택으로 한다
③ 제1항 각호의 1에 해당하는 철거민이 당해 국민주택등의 특별공급을 포기하고 임대주택의 공급을 원하는 경우에는 철거세입자에 우선하여 임대주택을 공급할 수 있다.
④ 동일한 도시계획사업의 시행으로 철거되는 지역 내에 1인이 수개의 건물을 소유하였을 경우에는 소유 건물중 건물 전체가 수용 또는 확대보상에 의하여 철거되는 건물의 면적에 대하여 제6조의 규정에 의해 산정한 면적을 합산한 면적을 제1항제1호의 주택의 면적으로 한다.
제8조(공급순위)
제5조의 규정에 의한 국민주택등의 특별공급대상자에 대한 국민주택등의 공급순위는 국민주택등 공급 신청 접수 순서에 의한다. 다만, 시장이 공익상 특별한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 공급의 우선순위를 변경·조정할 수 있다.
제9조(공급신청)
① 제5조의 규정에 의한 국민주택등의 특별공급대상자는 특별공급대상자임을 구청장으로부터 통보받은 날부터 6월 이내에 다음 각호의 서류를 구비하여 국민주택등 특별공급을 신청을 하여야한다.
1. 특별공급신청서(별지 제1호서식) 2부
2. 인감증명서(국민주택청약용) 1부
3. 주민등록등본 1부 (배우자 분리 세대주는 배우자의 주민등록등본 추가) (개정 2003.03.31)
4. 호적등본(주민등록등본상 배우자가 없는 세대주 및 주택공급에관한규칙제2조제8호 단서의 규정에 해당하는 자) 1부 (개정 2003.03.31)
② 관할구청장은 국민주택등 특별공급신청서를 접수한 경우 특별공급신청서에 명단(별지 제3호서식, 별지 제4호서식)을 작성·첨부하여 지체없이 에스에이치(SH)공사로 통보하고, 특별공급신청관리대장(별지 제2호서식)을 작성하여 특별공급이 완료될 때까지의 변동사항 등을 기록·관리하여야 한다. (개정 2004.04.26)
③ 에스에이치(SH)공사는 제2항의 통보받은 명단을 전산등록한 후 주택소유여부를 조회하고, 그 결과를 관할구청장에게 통보하여야 한다. (개정 2004.04.26)
④ 관할구청장은 국민주택등 특별공급 대상자가 제1항의 공급신청 기한내에 신청을 못한 타당한 사유가 있는 경우에는 시장의 승인을 받아 신청기한을 연장할 수 있다.
제10조 (공급신청사항의 변경)
①국민주택등 특별공급 신청사항의 변경은 지구변경 또는 평형변경으로서 1회에 한한다. 다만, 당초의 신청평형 보다 작은 평형으로 변경하는 경우에는 지구 및 평형을 동시에 변경할 수 있다.
②제1항 규정에 의하여 국민주택 등 특별공급 신청사항을 변경하고자 하는 자는 제12조의 규정에 의한 입주주택 결정전일까지 에스에이치(SH)공사 사장에게 변경신청을 하여야 한다. (개정 2004.04.26)
③에스에이치(SH)공사 사장은 제2항의 신청을 받은 때에는 가능한 범위안에서 이를 조치하고 그 결과를 관할구청장에게 통보하여야 한다. (본조개정 2003.03.31, 개정 2004.04.26)
제11조(공급결정)
① 관할구청장은 제9조제3항의 규정에 의하여 통보받은 전산조회결과 및 국민주택등 특별공급조건 등을 검토한 후 특별공급대상자에 대한 자격을 확인하여 국민주택등 특별공급대상자로 확정한다.
② 관할구청장은 제1항의 규정에 의하여 확정된 국민주택등 특별공급대상자에게 입주대상 국민주택등의 지구·면적·입주절차 등을 지체없이 통보하여야 한다. (개정 2003.03.31)
제12조(입주주택의 결정)
① 제11조제1항의 규정에 의하여 국민주택등 특별공급대상자로 확정된 자에 대한 입주주택(주택의 동 호수)의 결정은 에스에이치(SH)공사 사장이 공급가능한 물량 한도안에서 자체계획에 따라 하되, 추첨에 의함을 원칙으로 한다. (개정 2004.04.26)
② 제1항의 규정에 의하여 입주주택을 결정한 경우 에스에이치(SH)공사 사장은 지체없이 그 결과를 관할구청장에게 통보하여야 한다. (개정 2004.04.26)
③ 관할구청장은 제2항의 규정에 의하여 통보받은 입주주택결정 결과를 특별공급신청자관리대장(별지 제2호서식)에 기록하고, 에스에이치(SH)공사에서는 그 신청자에게 입주계약 체결 및 입주절차 등을 안내하여야 한다. (개정 2003.03.31, 2004.04.26)
④ 관할구청장은 특별공급대상자 결정의 적법여부 등을 조사하기 위하여 에스에이치(SH)공사의 전산자료를 수시로 대조하는 등 필요한 조치를 하여야 한다. (개정 2004.04.26)
제13조(퇴거조치 등)
에스에이치(SH)공사 사장은 국민주택등 입주계약을 체결하거나 국민주택등에 입주한 자가 허위 또는 부정한 방법으로 국민주택등 특별공급대상자로 확정된 사실이 발견되었을 경우에는 입주계약을 해지하고, 입주주택으로부터 퇴거하도록 하여야 한다. (개정 2004.04.26)
제14조(국민주택등의 수급관리)
① 구청장은 매년 11월 30일까지 익년도 국민주택등 특별공급신청 예상물량을 에스에이치(SH)공사 사장에게 통보하여야 한다. (개정 2004.04.26)
② 에스에이치(SH)공사 사장은 구청장으로부터 통보받은 익년도 특별공급신청 예상물량등을 기초로 장기적인 공급 및 수요전망과 주택건설예정물량 등을 종합적으로 검토하여 연간특별공급계획을 수립·시행하여야 한다. (개정 2004.04.26)
③ 에스에이치(SH)공사 사장은 매년말까지 제1항,제2항의 규정에 의하여 수립한 연간특별공급계획을 시장의 승인을 받아 관할구청장에게 통보하여야 한다. (개정 2004.04.26)
④ 에스에이치(SH)공사 사장은 매월 특별공급 신청 및 공급현황(별지 제5호서식)을 작성하여 시장에게 보고하여야 한다. (개정 2004.04.26)
제15조(입주대상 자격의 제한)
사업시행인가고시일(다만, 사업시행인가고시일 보다 보상이 먼저 이루어진 경우에는 보상공고일을 말한다) 이후에는 입주대상자격을 양도 또는 이전할 수 없다. 다만, 사망 등으로 인하여 상속법에 의하여 상속하는 경우에는 그러하지 아니하다.
제16조(임시이주용주택 지정·관리)
① 시장은 필요하다고 인정되는 경우 시가 건립하거나 서울특별시 또는 에스에이치(SH)공사가 매입한 국민주택등을 임시이주용주택으로 지정·운영할 수 있다. (개정 2004.04.26)
② 임시 이주용 주택에 입주할 수 있는 자는 철거민으로서 협의보상에 응하고 제11 조제1항의 규정에 의하여 국민주택등 특별공급대상자로 확정된 자 및 리모델링임시이주용주택공급대상자중 임시이주용주택공급신청서(별지 제6호서식)를 제출한 자로 하며, 우선순위는 다음 각호와 같다. 다만, 시장이 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 우선순위를 변경·조정할 수 있다. (2003.03.31)
1. 철거대상 시민아파트(E급판정)에 거주하는 소유자
2. 시 사업을 위해 철거되는 시민아파트로써 협의보상에 응한 시민아파트에 거주하는 소유자 (개정 2003.03.31)
3. 도시계획사업으로 철거되는 주택에 거주하는 소유자
4. 재해발생 또는 재해가 예상되어 철거되는 주택에 거주하는 소유자
5. 리모델링임시이주용주택공급대상자 (신설 2003.03.31)
③ 임시이주용 주택의 거주기간은 분양받은 주택의 입주지정일까지로 하며, 입주지정일이 경과되었음에도 계속해서 임시이주용 주택에 거주하는 경우에는 기간을 정하여 주택반환을 촉구한 후 퇴거조치한다.
④ 시장은 제1항의 규정에 의한 임시이주용주택이 공가인 경우에는 예산의 범위안에서 공가에 대한 관리비를 지급할 수 있다.
제17조(준용)
대한주택공사가 특별공급하는 국민주택등에 대한 그 공급절차·방법등 필요한 사항은 이 규칙을 준용하여 대한주택공사와 서울특별시가 상호 협의하여 정한다.

<주택법>
제39조 (공급질서 교란 금지)
①누구든지 이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각호의 1에 해당하는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수(매매·증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이를 알선하여서는 아니되며, 누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니된다.
1. 제32조의 규정에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위
2. 제69조의 규정에 의한 주택상환사채
3. 제75조의 규정에 의한 입주자저축의 증서
4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령이 정하는 것
②건설교통부장관 또는 사업주체는 제1항의 규정에 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 또는 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 대하여는 그 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.
③사업주체는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다.
④제3항의 경우에 사업주체가 매수인에게 주택가격을 지급하거나 매수인을 알 수 없어 주택가격의 수령통지를 할 수 없는 경우 등 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 경우로서 주택가격을 당해 주택이 소재한 지역을 관할하는 법원에 공탁한 경우에는 당해 주택에 입주한 자에 대하여 기간을 정하여 퇴거를 명할 수 있다.

제96조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2005.1.8, 2005.12.23>
1. 제39조 제1항의 규정을 위반한 자
2. 제41조의2 제1항의 규정을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자



<주택법 시행령>
제43조 (양도가 금지되는 증서 등)
① 법 제39조제1항제4호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 시장·군수 또는 구청장이 발행한 무허가건물확인서·건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서
2. 공공사업의 시행으로 인한 이주대책에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주대책대상자확인서
② 사업주체는 법 제39조제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 다음 각호의 금액을 합산한 금액에서 감가상각비(「법인세법 시행령」 제26조의 규정에 의한 정액법에 준하는 방법으로 계산한 금액을 말한다)를 공제한 금액을 지급한 때에는 법 제39조제3항의 규정에 의하여 그 지급한 날에 당해 주택을 취득한 것으로 본다. <개정 2005.3.8>
1. 입주금
2. 융자금의 상환원금
3. 제1호 및 제2호의 금액을 합산한 금액에 생산자물가상승률을 곱한 금액





"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com