[힘이 되는 부동산 법률] 싸움의 기술

한경닷컴 더 라이피스트

얼마 전에 개봉한 영화제목이다. 부동산분쟁과 소송을 직업으로 다루는 필자로서는 거래과정에서 발생한 분쟁에서 다투고 소송하는 과정이 일종의 “싸움”이라는 생각을 하곤 한다. 폭력이 오가지 않을 뿐 이기기 위해서 상대방의 약점과 빈틈을 공격해가는 싸움의 일종인 것이다.
소송과 협상의 세계에도 엄연히 고도의 기술이 있다. 그럼에도 불구하고 어떤 사람들은 이 기술을 너무 쉽게 생각하는 경향이 있다. 몸이 아프면 바로 병원갈 생각을 하는 것처럼 분쟁이 발생하면 바로 법률전문가를 찾아가는 것이 합리적임에도 불구하고 대수롭지 않게 생각하다가 더욱 어려운 처지에 빠지게 된다.
최근 상담한 두가지 사례를 통해 분쟁을 해결하는 기술적인 부분이 얼마나 중요할 수 있는지를 살펴보기로 하자.

첫 번째 사례는, 소송에 임하기 이전에 미리 증거를 갖추지 못해 애를 먹은 의뢰인의 경우이다. 이 의뢰인은 서울 뉴타운지역에 아파트입주권이 나올 수 있는 다세대주택 1채를 매입하고 이전등기까지 마쳤는데, 나중에 확인한 바에 의하면 인근 시세에 비해 너무 비싼 가격을 주고 샀으며, 그 이유는 의뢰인에게 다세대주택을 팔았던 사람이 무허가 중개업자로서 중간에서 미등기전매를 통해 무려 3천만원이라는 엄청난 프리미엄을 붙였기 때문이라는 사실을 알게 되었다. 즉, 등기부상으로는 甲이라는 사람에게서 다세대주택을 샀지만, 실제로는 乙이라는 무허가중개업자가 甲으로부터 사전에 매입하여 미등기상태에서 이를 의뢰인에게 다시 되팔은 것인데, 이 의뢰인은 무허가 중개업자인 乙을 甲의 대리인이라고만 생각했을 뿐 미등기전매일 것이라고는 전혀 생각지 못했다고 한다.
결국, 이 의뢰인은 프리미엄으로 지급한 3천만원을 일부라도 되돌려받을 생각으로 乙을 부동산등기특별조치법위반(미등기전매)으로 고소했다고 한다. 그럼에도 불구하고 乙은 ‘마음대로 하라’는 식으로 너무나 당당하게 나와서, 이상한 마음에 이 의뢰인은 필자의 사무실을 방문하게 되었다고 했다.
미등기전매는 형사처벌까지 받을 수 있고, 더구나 무허가중개업을 하는 乙과 같은 경우에는 이런 법위반이 한 두건이 아니라는 점에서 이런 혐의로 조사를 받는 것은 부담스러운 일임에 틀림없다.
그럼에도 불구하고 乙이 당당한 태도를 보이는 것은 무엇때문일까? 필자의 경험으로는, 乙이 미등기전매의 혐의에서 빠져나갈 방법이 있기 때문으로 짐작한다. 미등기전매가 문제되는 일반적인 경우에, 미등기전매자로서는 혐의를 벗어나기 위해 당초 최초매도자(이 건에서는 甲)와 통모하여, 乙이 미등기전매를 한 것이 아니라 최초 매도자의 대리인이나 중개인으로서 행위한 것이라고 수사기관에 변명을 한다. 비록 乙이 취한 이익이 있다고 하더라도 이는 매도인인 甲을 위해 중간에서 수고한 대가를 받은 것일 뿐, 미등기전매에 따른 이익은 아니라는 것이다. 이렇게 변명하게 되면 결국 최초 매도자가 참고인으로 조사를 받게 되는데, 미리 최초 매도자에게 상당한 대가를 제공하는 등의 방법으로 서로 통모하여 진술을 일치하게끔 조치해 두는 것이 일반적이다. 따라서, 이러한 통모행위를 사전에 방지하기 위해서는 고소조치에 앞서 최초 매도자를 미리 방문하여 미등기전매라는 사실에 대하여 확인절차(녹음, 확인서 징구 등)를 거쳐두는 것이 바람직하다. 이러한 사전대비없이 고소만 해 두면 혐의를 입증하는데 어려움을 겪을 수 있다(물론, 미등기전매를 확인하기 위해 수사기관이 참고인진술에만 의존하지 않고, 관련계좌조사 등의 증거조사를 함께 하는 것이 일반적이지만, 수사에서는 관련자 진술이 가장 기본이라는 점에서 다른 입증이 미비하면 자칫 무혐의처리될 수도 있다). 그럼에도 불구하고 이 의뢰인은 주변 지인으로부터 부동산등기특별조치법으로 고소하면 해결될 수 있다는 정도의 조언에만 의존해서 전혀 위와 같은 사전 대비없이 고소만 덜렁 제기해버린 것이었다.

두 번째 사례는, 아파트를 매매했다가 계약을 해제하는 과정에서 어려움을 겪게 된 의뢰인의 경우이다. 이 의뢰인은, 서울 강동구 암사동에 아파트를 보유하고 있다가 최근에 다른 사람에게 이 아파트를 매도하는 계약을 체결했다고 한다. 계약과정에서, 계약금 5천만원만을 지급받고서 잔금지급 이전에 매수인의 인테리어공사를 위해 아파트 열쇠를 미리 건네주었다고 한다. 그런데, 이 의뢰인에게 피치못할 사정이 생겨 부득이 받은 계약금의 2배를 물어주고 해제해야 할 처지가 되었는데, 해제하는 합의과정에서 잔금 지급 이전에 매수인이 미리 한 인테리어공사 비용까지 의뢰인이 부담하는 것으로 협의가 되었다고 한다. 그런데 이 과정에서 매수인은 인테리어비용으로 2천만원을 요구했는데 반해, 의뢰인이 보기에는 5백만원 정도의 비용 밖에 들지 않았을 것으로 짐작하여, 결국 이 비용에 관해 몇시간에 걸친 논쟁끝에 “계약금 2배와 별도로 인테리어 공사비용은 2천만원의 범위 내에서 매도인이 부담한다”는 조건으로 합의해제하게 되었다고 한다. 당시 의뢰인의 생각으로는 상대방이 돈을 받아가야 할 처지에 있다는 점에서 인테리어 비용에 대해 의뢰인의 뜻을 끝까지 굽히지 않으면 적은 비용으로 합의되어 해결될 수 있을 것으로 짐작했다고 한다.
그러나, 막상 합의금을 지급하고 집을 비워주기로 한 날이 임박하도록 소요된 인테리어 비용에 대해 계속 이견이 발생하였고 매수인이 전혀 금액을 양보하지 않아서, 결국 필자의 사무실을 방문하게 되었다.

상담결과, 의뢰인이 합의를 잘못 한 것으로 생각되었다. 인테리어비용이 실제로 얼마나 소요된 것인지 여부는 사실 재판과정에서도 정확하게 가려지기 곤란하다. 인테리어비용이라는 것이 사실 고무줄과 같아서 업자들마다 비용이 틀리고, 또 친분이 있는 사람을 동원해서 가격을 얼마든지 부풀릴 수 있기 때문이다. 더구나, 서로간에 차이가 있는 금액이 불과 1,500만원(2천만원 - 5백만원) 정도인데, 그 금액으로 서로 이견이 있어 다툼이 발생하면 의뢰인 입장에서는 이를 빌미로 지급해야 할 돈을 전부 주지 않고 버틸 수 있는 반면에, 상대방으로서는 지급하지 않고 있는 잔금이 5억원이라는 점에서 사건이 완전히 해결되는 동안에 단돈 계약금 5천만원만을 지급한 상태에서 5억5천만원이나 하는 아파트를 그대로 점유할 수 있다는 점에서, 분쟁이 오래 지속될수록 결국 의뢰인이 피해를 볼 수 밖에 없는 구조가 되기 때문이다. 결국, 이런 상황에 처한 이 의뢰인으로서는 위와 같은 애매한 문구로 합의하기보다는 차라리 상대방이 요구하는 금액을 일부라도 깎아서라도 명시적인 금액으로 합의를 종결짓는 것이 더 현명할 수 있었다.

위에서 본 바와 같이, 발생한 분쟁을 해결하기 위한 협상과 소송의 과정은 법적인 지식은 물론이고, 소송법상의 입증책임과 재판관행에 대한 이해가 수반되는 쉽지않은 절차일 수 있다. 따라서, 최선의 해결책을 찾기 위해서는 분쟁발생의 초기 단계에서부터 법률전문가의 자문을 반드시 구할 필요가 있다는 점을 다시 한 번 강조하고 싶다. -이상-

<참고법률>

■ 부동산등기특별조치법 제2조 (소유권이전등기등 신청의무)
①부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날
2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날
②제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
③제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

제8조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처한다.
1. 조세부과를 면하려 하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적으로 제2조제2항 또는 제3항의 규정에 위반한 때



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