상가건물임대차보호법(이하, 보호법이라고만 함)은 일정한 환산보증금 이하의 임대차계약의 경우 임대인에 대한 갱신요구권을 통해 최소한 5년간의 기간을 보장하고 있다.

그런데, 보호법 시행 이전부터 임차하고 있는 임차인의 경우, 갱신요구권을 행사해서 보장되는 5년이 어느 시점을 기준으로 계산해야하는지의 문제가 있다. 이 문제와 관련해서, 보호법 제10조 제2항은 “임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다”는 규정을 두고 있는데, “최초의 임대차기간”의 해석과 관련해서 논란이 발생할 수 있다. 즉, 보호법 시행 이전부터의 임차인에 대해서는 보호법 이전에 처음 임차한 시점을 기준으로 5년간만 보장되는 것인지, 아니면 보호법 시행이후에 최초 갱신된 시점으로부터 5년간이 보장되는 것인지가 문제될 수 있는 것이다. 예를 들어, 2001. 5. 1.부터 1년간의 임대차계약이 개시되어 갱신되던 중, 2002. 11. 1.에 보호법이 시행되었고, 그 후인 2003. 5. 1.에 다시 1년간 갱신된 임대차계약의 경우에, 5년간의 갱신요구권에 의해 보장되는 기간은, 최초 임대차기간인 2001. 5. 1.부터 5년간인 2006. 4. 30.인지, 아니면 보호법 시행 이후에 최초 갱신된 2003. 5. 1.부터 5년간인 2008. 4. 30.인지가 논란이 될 수 있는 것이다.

이 점에 관해 처음으로 판단한 대법원판결이 최근 선고된 바 있어 소개한다. 대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 건물명도 판결인데, “--상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 '임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다'라고 규정하고 있는바, 여기서 '최초의 임대차 기간'이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다”고 판단하였다. 현행법 해석상 부득이한 판단이 아닐 수 없지만, 임차인보호를 위해서는 입법적으로 다소 미흡하다는 아쉬움이 있다.

한편, 5년 기간보장과 관련한 재미있는 상담내용 하나를 이야기해 보겠다. 작년에 상담한 임대인이었는데, 2000. 9. 말경에 임대차를 개시하여 1년간씩 갱신되어오다가, 만 4년째에 접어들던 2004. 8.말경에 임차인으로부터 ‘사업상 필요 때문에 임차인명의를 자신의 부인 앞으로 변경해 달라’고 하는 부탁을 받아, 별 생각없이 이에 동의하면서 임대차기간을 다시 1년을 갱신했다고 한다. 그 후 임대차를 개시한지 5년이 되는 2005년도에 접어들면서 임대인이 직접 그 점포에서 영업을 해보기 위해 기존의 임차인에게 ‘계약만기인 2005. 9말까지 명도해달라’고 요구했는데, 뜻밖에도 그 임차인으로부터 ‘2004. 9.말에 임차인 명의가 자신의 부인으로 변경되었기 때문에, 그 때부터 임차인은 자신이 아니라 자신의 부인이 되었으므로, 그 때부터 다시 5년간 임대차기간보장을 받게 되어, 2009. 9.말에서야 명도할 의무가 있게 된다’는 답변을 듣게 되었다는 것이다.
임대인의 주장에 비추어보면, 다분히 그 임차인은 5년이 경과하면 임대차기간이 더 이상 연장될 수 없다는 것을 염두에 두고 임대차기간을 더 연장하기 위해서 편법적으로 임차인명의를 변경하였을 가능성이 큰 것이다. 이렇게 편법적으로 임차인표시의 변경이 이루어졌을 경우에 이를 진정한 임차인변경으로 볼 수 있을지, 아니면 단순한 표시의 변경으로만 보고 실제로는 종전 임차인이 계속 갱신한 것으로 보아야 할지에 대해서는 재판에서 다툼이 있을 수 있겠지만(필자 개인적인 견해로는, 비록 형식적으로는 임차인의 처로 표시변경되었다고 하더라도 실제로는 종전의 임차인이 임차인의 지위를 가지는 것으로 판단될 가능성이 높다고 본다), 동기가 어떠하건간에 계약서변경이 얼마나 중요한 의미를 가질 수 있는지 되새길 수 있는 좋은 사례라고 생각한다. 계약서의 변경과 같은 행위는 향후 법률적인 분쟁에서 매우 중요하게 판단될 수 있다는 점에서 그 변경을 위해서는 신중한 사전검토가 필요할 수 있다. -이상-




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