최근 전반적인 임대차보증금하락으로 인해 임대인으로부터 임대차보증금 전액을 받지 못하고 그 중 일부 금액만을 받은 채 이사를 나오는 경우가 많다. 새로 이사들어오는 사람이 지급하는 임대차보증금이 기존 임차인의 임대차보증금에 미치지 못하기 때문에 그 차액만큼을 지급받지 못하는 경우가 대부분인 것이다.
그렇다면, 이 때 임차인으로서는 어떤 조치를 해 두는 것이 나머지 금액을 반환받는데 가장 안전할까?

단순히 차용증이나 현금보관증과 같이 언제까지 지급을 약속한 문서를 받아두는 것 보다는, 임차권등기를 신청하거나 아니면 근저당권을 설정하는 것이 나머지 보증금확보를 위해서 더 유리하다. 주택(상가건물)임대차보호법은 임차인보호를 위해 임대차보증금반환채권에 대하여 주민등록(사업자등록), 인도(이사)와 확정일자를 갖추면 그 때로부터 일반채권자나 후순위채권자보다는 우선해서 변제받을 수 있는 우선변제권제도를 인정하고 있다. 만약 임대차보호법과 같이 임차인을 배려하는 특별법규가 없다면, 임대차보증금반환채권은 일반 채권의 성격을 가지게 되어 근저당권과 같은 물권과 달리 채권회수에 있어 우선순위를 가지지 못하게 된다. 예를 들어, 임대차보호법의 우선변제권 조항이 없다면, 임차인이 임대차보증금을 지급하고 이사한 이후에 임대인이 근저당권을 설정한 경우, 임차인의 임대차보증금반환채권은 그 이후에 설정된 근저당권보다도 채권회수에 있어 후순위에 처하게 된다. 그런데, 보증금일부를 받고 이사할 경우에는 주민등록을 이전하거나, 아니면 주민등록을 이전하지 않더라도 기존 임대차목적물에서 이사를 함으로써 우선변제권을 상실하게 되어, 후에 입주한 임차인의 임대차보증금반환채권이나 후에 설정된 근저당권보다도 후순위로 처지게 됨으로서, 사실상 보증금회수가 곤란해질 가능성이 발생하게 되는 것이다. 따라서, 이러한 우선변제권을 유지하기 위해서는 임차권등기를 하거나 근저당권을 설정해 둘 필요가 있다.

그러나, 임차인 입장에서는 임차권등기를 하거나 근저당권을 설정하는 것이 가장 이상적이지만, 임대인과의 관계에서 임차권등기나 근저당권설정을 하지 못하는 부득이한 경우가 발생할 수 있다. 해당 부동산등기부에 이러한 표시가 될 경우에 새로운 세입자가 이사를 꺼려서 새로운 세입자가 임대인에게 지급한 돈을 회수하여 이사를 해야 할 기존 임차인 입장에서는 이러한 방법을 고집할 수만은 없기 때문이다. 그렇다면 그 다음 차선책으로는 임대인으로부터 나머지 지급받지 못한 금액에 대해서 공증을 받아둘 필요가 있다. 공증이라는 절차를 밟아두면 이는 판결을 받은 것과 마찬가지의 효과가 있어 약정한 기일까지 돈이 지급되지 않을 경우 바로 강제집행(경매)절차를 밟을 수 있는 장점이 있다. 그러나, 위에서 본 임차권등기나 근저당권설정을 해두지 못한 상태에서 공증만을 받고 이사를 해 버릴 경우 우선변제권은 상실된다는 점을 유의해야한다. 공증받은 채권자라도, 임대차보호법상의 대항력(전입신고 + 이사)을 상실하게 되면 일반채권자로 취급되기 때문이다.

만약 이 마저도 여의치 않다면 차용증 등과 같은 형식으로 언제까지 돈을 지급하겠다는 취지로 임대인이 작성한 서면을 받아둘 수밖에 없을 것이다. 다만, 이 때에는 언제까지 지급하지 않을 경우 상당한 이자약속까지 함께 받아둘 필요가 있다. 그렇지 않으면, 지급약정일 이후에 법정이자(연5%)만을 청구할 수 있을 뿐이어서, 임대인을 부담주기가 어렵기 때문이다.
한편, 임대인이 돈을 지급하겠다는 취지의 차용증이나 각서를 법률사무소에서 인증받기도 하는데, 인증과 공증은 엄연히 구별된다는 점을 유의할 필요가 있다. 예를 들어 차용증을 인증하였다면, 채무자가 차용증작성을 스스로 했다는 사실을 변호사 앞에서 확인절차를 거친다는 점에서 향후 차용증이 위조되었다는 주장을 방지할 수 있는 정도의 효력만을 가질 뿐이며, 공증과 같이 판결을 받아둔 것과 같은 효력은 없다는 것이다. 결국, 차용증을 인증받더라도 임대인이 약속한 돈을 자진해서 지급하지 않으면 임대인의 재산에 강제집행을 하기 위해서는 인증된 차용증을 법원에 증거로 제출하여 별도의 재판을 받아야만 하는 것이다. -이상-

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com