공영 주택개발정책의 재설정을 위한 제언

공급자에서 수요자로

우리나라 부동산 시장은 세계에서 가장 빠른 속도로 확대되어 왔다. 세계에서 유례없이 짧은 시간에 경제성장을 이룩했고 도시로 인구가 집중되어 주택이 언제나 부족했다. 이처럼 질적인 문제보다 양적인 것에 치우침으로 공급자 위주의 주택이 만들어졌다. 즉 지어 놓으면 모두 팔렸다. 이제 주택시장이 공급자에서 수요자중심으로 빠르게 변화하였다. 최근 국토연구원(2015) 주택에 대한 국민조사 의식조사 자료에 의하면 교육 및 자연환경, 주변 생활편의시설에 대한 관심이 높아지면서 주거 선택 시 거주환경 및 주거안정성을 최우선으로 고려하는 것으로 나타나고 있다. 이러한 주거선택에 대한 사고의 변화는 주택을 입지적 부동성 투자가치 보다는 생활대상으로 인식하고 있다.

정부는 이러한 시대적 흐름을 인식하여 신혼부부와 대학생, 고령층에 대한 주거복지 강화, 지분 형 분양주택 추진 등 새로운 주택정책을 발표하면서 주택시장의 다양한 변화에 대처하고 있다. 하지만 이러한 정책은 인구구조에 기반 양적지표를 달성하기 위한 정책목표로서 기종의 주거유형을 대상으로 수요특성에 대한 심층적 분석 없이 단기적으로 수립되어 성과가 의문시 된다. 또한 분양주택 중심의 택지개발 시행체계 또는 공급자 위주의 사업방식은 주택정책의 효율성을 떨어뜨리고 있다.

공공사업방식의 현주소

정부의 대표적인 임대주택 공급정책은 ‘84년 임대주택건설촉진법 시행이후 도입한 저소득계층의 영구 국민 임대주택과 중산층 실수요자를 대상으로 하는 전세 임대주택을 들 수 있다. 임대주택에 대한 선호도는 점점 증가하지만 공급은 턱없이 부족하다. 현재의 사업방식은 임대주택 공급비율을 임의로 적용하여 분양과 임대주택의 수급불일치 발생, 정교하지 못한 가구당 인구사용을 한다. 이는 시장 친화적이지 못한 주택건설계획 및 사업초기 기반시설 용량산정 오차를 발생시키고 사업시행과정에서 시장변화에 유연하게 대처 할 수 없다. 택지개발의 성장기에는 공급이 수요를 창출하는 공급자 중심의 시장이므로 얼마든지 공급량해소가 가능하였다. 하지만 주택시장이 안정기에 진입하고 수요자 중심으로 분위기가 전환된 최근에는 과거와 같은 사업방식으로는 택지개발의 실효성을 확보 할 수 없다.

주택수요는 분양과 임대 점유형태에 따라 지역별, 규모별, 공간적 차별화가 나타난다. 분양과 임대주택은 차별적 주거특성에 따라 계획기준부터 다르게 적용되어야 한다. 점유형태별 공급유형의 결정은 도시계획상 주거용지 관련 도시공간구조 설정이나 토지이용계획 수립과 밀접한 관계가 있기 때문이다. 현 주택계획은 분양과 임대 구분 없이 인구추계에 의한 단순소요주택총량과 호당 평균면적을 곱한 주거용지 면적만 산출하여 도시계획에 반영함으로써 도시의 수요특성을 충분히 담아내지 못하고 있다. 미분양을 방지하고 택지개발 사업의 효율성을 높이기 위해서 점유형태별 수요특성에 부합하는 주택건설계획 및 토지이용계획 수립이 필요한 이유이다. 우리나라 공공임대주택은 양적으로는 아직 초기 단계이지만 동시에 급격히 성숙기로 접어든 이중적인 측면이 있다. 양적확대에 상대한 성과를 이뤘지만, 동시에 질적인 해결도 해결과제도 함께 쌓여온 것이다.

공영개발정책 제언

첫째, 상위 계획인 도시계획에서 분양주택과 임대주택의 유형을 구분하여 점유형태별 주택공급이 수립되어야 한다. 다음 사업단계인 택지개발사업에서 수요특성에 적정하게 대응하지 못하는 임대주택비율, 가구당 인구, 주거용지 공간배치 등 계획기준 개선을 통하여 택지개발의 방향이 재설정되어야 한다.

둘째, 소득계층별 공통으로 주택규모 결정에 주거비용 등의 경제적 요인이 중요한 영향을 미치므로 해당지역의 소득계층 별 지불능력에 부합하는 적정규모의 주택을 공급하는 방안이 필요하다. 장기전세주택의 경우 이전 주거지의 주거특성이 현재의 주택규모 선택에 영향을 미치므로 규모별 공급계획 수립 시 입주대상에 대한 사전 주거특성 조사를 통하여 맞춤형 주택을 설계하는 방안이 검토되어야 한다.

셋째, 주택 점유형태 결정에 영향을 미치는 요인에 대한 조사항목을 도시계획 내용에 추가하여 도시계획 차원의 주택공급제도 보안방안이 고려되어야 한다. 이러한 요인들은 해당도시의 분양과 임대수요를 판단하는데 유용한 자료이므로 향후, 보다 정교한 도시계획 수립을 위해서 해당 자료에 대한 도시계획차원의 조사관리와 시계열적 접근이 요구된다.

마지막으로, 계획도시 등 수요특성이 합리적으로 반영되어야 한다. 신도시계획기준 등 관련지침의 개선이 지속적으로 검토되어 토지이용계획과 수요특성 간 정합성이 이루어져야 한다. 이를 통해 수요자 중심의 시장변화에 부응할 수 있다.



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